בדרך לדירה החדשה – מדריך מושגים

אתם מתכננים לרכוש דירה חדשה בשעה טובה, ועומדים בפתחו של תהליך לקיחת המשכנתא. רגע לפני שאתם הולכים לאיבוד במונחים, פנינו אל זאב טפר מלאומי משכנתאות, שנתן לנו את כל המידע על המושגים שאתם צריכים להכיר בדרך לקבלת המשכנתא:

1. אישור עקרוני – "האור הירוק"

הגשת הבקשה לקבלת הלוואת המשכנתא מתחילה בהגשת בקשה ל-"אישור עקרוני". הגשת הבקשה מתבצעת באופן פשוט וניתן לעשות זאת דרך מוקד טלפוני ייעודי של הבנק, גם בשעות בהם סניפי הבנק אינם פתוחים. בשיחה עם נציג הבנק תצטרכו להציג נתונים אודותיכם ואודות המימון הדרוש לכם לצורך רכישת הנכס.

על סמך הנתונים שתציגו לבנק יחליט הבנק אם לאשר את בקשתכם או לדחותה ומה סכום המשכנתא המשוער שתוכלו לקבל מהבנק. בהמשך התהליך תידרשו להמציא לבנק מסמכים שיאמתו את הנתונים שמסרתם (כגון דפי חשבון בנק, תלושי משכורת ועוד).

2. אחוז מימון – "פחות זה יותר"

במשפט אחד: "אחוז המימון" הוא היחס שבין שווי הנכס לבין סך המשכנתאות שניתנו בשיעבוד הנכס (סך המשכנתאות: המשכנתא החדשה שאתם מתכננים לקחת, ומשכנתא קודמת – במידה ויש כזאת).
את אחוז המימון כדאי להקטין ככל הניתן, מכיוון שככל שהבנק נדרש לממן אחוז גבוה יותר של רכישת הנכס, אזי הסיכון שלו עולה וכך, לרוב, עולה בהתאמה הריבית על המשכנתא.

3. שפיצר

קיבלתם את האישור העקרוני וגם את גובה המימון מהבנק? מצוין.

עכשיו יש לקבוע, בין השאר, את שיטת ההחזר. בישראל נהוגות מספר שיטות להחזר המשכנתא, ביניהן שיטת "שפיצר", הנחשבת לשיטה הנפוצה ביותר. בשיטה זו מחזירים כל חודש את הריבית על ההלוואה בנוסף לחלק מקרן ההלוואה.

במידה והריבית שנקבעה בהלוואה אינה משתנה, וההלוואה אינה צמוד למדד המחירים לצרכן, אזי ההחזר החודשי על ההלוואה בשיטה זו קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. במידה וההלוואה צמודה למדד, ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינויים במדד.

4. קרן שווה – "משלמים פחות בסוף"

"קרן שווה" היא שיטת החזר נוספת, המתקיימת במסלולי משכנתאות מסוימים. לפי שיטה זו, תשלומי המשכנתא קטנים ככל שתקופת ההלוואה מתקדמת (וזאת בתנאי שהריבית בהלוואה לא משתנה). שיטת הקרן השווה מורכבת מתשלום קבוע של ההלוואה ומתשלום הקרן על יתרת ההלוואה שטרם שולמה. היות ומידי חודש קרן ההלוואה קטנה, כך גם תשלום הריבית פוחת.

5. בוליט חלקי – החזרים בשני שלבים

"בולט חלקי" עובד כך: בתקופת ההלוואה תשלמו רק את הריבית על כל סכום ההלוואה, כולל הצמדות במסלולים שצמודים למדד.

בסוף תקופת ההלוואה תשלמו את מלוא סכום הקרן המקורי (צמוד למדד אם ההלוואה צמודה למדד) בתשלום אחד.

במילים אחרות, גובה התשלומים החודשיים יהיה נמוך באופן יחסי, אך התשלום האחרון יהיה גבוה משמעותית.

6. ריבית – "איך זה עובד"

"ריבית" היא מונח כלכלי וכללי, המתאר את מחיר הכסף, או את העלות של השימוש בכסף. למרות שאנחנו מכירים את המונח מעולמות שונים, ריבית בהקשר המשכנתא מתייחסת לרוב לשני סוגים: "ריבית קבועה" ו"ריבית משתנה". ריבית קבועה נשארת כפי שהיא לאורך כל תקופת החזר ההלוואה (בתוספת הצמדה למדד אם הלוואה צמודה למדד), ואילו ריבית משתנה נקבעת על פי עוגן מסוים בתוספת/גריעה של אחוז מסויים, קבוע וידוע מראש, אשר משתנה מדי תקופה, כפי שנקבע בחוזה ההלוואה.

7. ריבית פריים – תוספת הבנק על הריבית הבסיסית במשק

"ריבית הפריים" היא הריבית הנקבעת מדי חודש על ידי בנק בישראל, עם תוספת שכל בנק יכול לקבוע. במערכת הבנקאות נהוג כי התוספת על ריבית בנק ישראל היא 1.5%. לדוגמא, אם ריבית בנק ישראל עומדת נניח על 0.25%, ונוסיף לזה עוד 1.5%, אזי ריבית הפריים תהיה 1.75%.

8. ריבית צמודה למדד – ההחזר החודשי עולה אם המדד עולה

"מדד" כזה או אחר, אליו המשכנתא יכולה להיות צמודה, מהווה את אחד המרכיבים החשובים ביותר של כל משכנתא, מהסיבה הפשוטה: במידה והמדד עולה, אז גובה ההחזר החודשי על משכנתא עולה יחד איתו בהתאמה (ואם המדד יורד, ההחזר החודשי יורד בהתאמה). בישראל, כאשר מדברים על הלוואות צמודות למדד, מתכוונים לרוב למדד המחירים לצרכן.

מדד זה מחושב על ידי הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) ומפורסם בכל 15 לחודש.

9. הערת אזהרה – אל תיבהלו, היא לטובתכם

מצאתם דירה ואתם רוצים להתקדם עם תהליך הקנייה והמשכנתא? "הערת אזהרה" צריכה להירשם בטאבו לטובתכם.

הערת האזהרה – כשמה כן היא. היא נועדה לציין (להזהיר) בפני כל מי שמעוניין במידע על הנכס, כי הנכס נמצא בתהליך מכירה.

לפני שהבנק יאשר את המשכנתא ויעביר את כספי ההלוואה, הוא ידרוש את רישום הערת האזהרה בטאבו על שמכם ועל שם הבנק.

10. הלוואת זכאות – ההלוואה הממשלתית

סוגי הלוואות רבים ומגוונים קיימים כיום בשוק המשכנתאות, ביניהן "הלוואת זכאות" אותה חשוב להכיר. רוכשי דירה ראשונה, או רוכשי דירות אשר עומדים בקריטריונים מסוימים שהוגדרו על ידי משרד הבינוי, יהיו זכאים לקבל את סוג ההלוואה הנ"ל, וזאת בהתאם לקריטריונים שנקבעו (למשל: מצב משפחתי, מספר שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות ותקופת שרות בצבא/שרות לאומי מוכר). בנוסף ומעת לעת, מעניקה הממשלה "זכאות מבצע", שמשמעותה סיוע לתקופת זמן מוגבלת. לפני שאתם מקבלים החלטה על סוג המשכנתא המתאימה לכם, בדקו אם אתם זכאים להלוואת זכאות באתר משרד הבינוי. אין לכם מה להפסיד.

11. מחזור משכנתא – "מחשבים מסלול מחדש"

כולם יודעים שמשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך. אבל במהלך הזמן, ועם שינויים כאלו ואחרים במשק, יכול להיווצר מצב שבו המשכנתא שלקחתם בעבר כבר לא בהכרח מתאימה לצרכים שלכם כיום. אם כן, מטרת "מחזור המשכנתא" היא לשנות את תנאי ההלוואה שלקחתם במקור לצורך התאמתה למצבכם הנוכחי. מחזור משכנתא כולל, על פי רוב, פרישה מחודשת של תקופת ההלוואה, שינוי בשער הריבית על המשכנתא (בדר"כ ירידה) ושינוי בגובה ההחזר החודשי.

12. לוח סילוקין – טבלת ההחזרים שלכם

טבלת ההחזרים על הלוואת המשכנתא, עד לסילוקה, נקראת בשם "לוח סילוקין". הטבלה מציגה את החזרי המשכנתא על בסיס מכלול הפרמטרים המרכיבים את ההחזר: הקרן, הריבית, תקופת ההלוואה ושיטת ההחזר (שפיצר, קרן שווה, בוליט).

13. פסק זמן מהמשכנתא – חשוב להכיר

רצוי שפסק הזמן היחיד שתצטרכו יסתכם בחופשה משפחתית, אבל בחיים כמו בחיים, אנחנו אף פעם לא יכולים לצפות את העתיד.

"פסק זמן מהמשכנתא" פשוטו כמשמעו – הפסקה זמנית של תשלומי ההחזרים. לרוב מדובר בדחיית תשלומי הקרן והריבית לתקופה מסוימת, על פי תנאי הבנק. לא כל בנק מציע את האפשרות הזאת, אבל חשוב לדעת שהיא קיימת.

שיהיה בהצלחה!

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!