האשראי הזול מייצר הזדמנויות בעיקר למשפרי דיור

בקיץ האחרון נרשם שיא של כל הזמנים במכירת דירות בישראל, מה שהשפיע גם על מחירי הדירות. באוצר טענו כי העלייה היא זמנית וכי העלאת מס הרכישה תמתן את הביקוש לדירות. יהודה גאלדשמידט, מנהל המכירות של הפרויקט המצליח 'פסגות ירושלים' הממוקם בפסגתה של שכונת רוממה הירושלמית אומר כי "לפני עליית מס הרכישה חשבנו שתהיה עצירה או ירידה בקצב המכירות. התפלאנו לראות שלא רק שלא הייתה ירידה, אלא שגם הגיע גל חדש של מתעניינים שהבינו שהמיסוי החדש לא ישפיע על דירות במרכז ירושלים ולכן הם רוצים לקנות עכשיו לפני שיגמרו הדירות".

ביוני האחרון נרשם שיא מכירות בכל הארץ, גאלדשמידט מספר כי גם בפרויקט שהוא אחראי על שיווקו נרשם שיא של כל הזמנים. "הביקוש לדירות במרכז ירושלים אדיר. מכרנו בחודש אחד 14 דירות". הפרויקט שזכה שנתיים ברציפות לתואר "הנמכר ביותר לפי רחוב בישראל", כך לפי נתוני רשות המיסים, ממשיך לשבור שיאים.

ייתכן שאת ההסבר לכך ניתן לתלות לא רק בביקושים הגואים ובגזירות שהטיל האוצר על המשקיעים, אלא גם בשיקול הכלכלי גרידא. רבים ממשפרי הדיור מעדיפים לרכוש דירה חדשה מקבלן ולא דירת יד שנייה גדולה יותר מזו שיש להם. "כשקונים דירה יד שנייה ורוצים לשפץ אותה ולהביאה לרמה של דירה חדשה, מגיעים לפחות לאותו מחיר של דירה חדשה ועדיין יש דברים שאי אפשר לרכוש גם עם הרבה כסף. כמו חניה תת קרקעית, מחסן ופארק ירוק רחב ידיים", מסביר גולדשמידט את העובדה שבין הרוכשים ישנם משפרי דיור רבים.

ההשפעה על המחירים

מתברר שגם המחיר למ"ר בפרויקט פסגות ירושלים, הופך את העסקה למשתלמת במיוחד בעיקר לאור העובדה שהוא כולל הכל. ללא אותיות קטנות וללא תוספות מרגיזות שמצטברות לעשרות אלפי שקלים. ייתכן שהיקף המכירות והעובדה שיותר משבעים אחוזים מהדירות כבר נמכרו, נובעים מהתנאים האובייקטיביים ולאו דווקא מהביקושים חסרי התקדים שנרשמו בישראל מאז ינואר האחרון.
פסגות ירושלים מציע מיקום מעולה. בפסגת שכונת רוממה הירושלמית, במרחק של דקות ממרכזי התורה והמסחר של ירושלים החרדית, ובסמיכות מקום לכל השכונות החרדיות ואולי נכון לומר ממש במרכזן.

אין זה סוד כי מחירה של דירה מושפע מגורמים רבים. הביקוש הוא רק אחד מהם. אך מה שיוצר את הביקוש ומשפיע על המחיר הסופי, הם משתנים רבים כגון, המיקום, האוכלוסייה, הוותק והשם הטוב של היזמים, המחירים בסביבה, שטחי מסחר, מפרט טכני ואפילו התחבורה למקום.

כך ששיא המכירות שרשם פרויקט פסגות ירושלים אותו הבאנו כדוגמא למצב נכון לקיץ האחרון, עשוי להישבר שוב, ככל שתהליך הבנייה יתקדם, במיוחד לאור הנתונים הטובים שהוא מציג, כגון מיקום בתפר שבין שכונות הצפון והמע"ר החרדי ומיקומו על ציר תנועה מרכזי עליו יעבור בעתיד הקו הירוק של הרכבת הקלה, קרוב ליציאה מהעיר מחד ולמרכזה מאידך.

לא כדאי לחכות

בבנק ישראל מאשימים את האשראי הזול בעליית מחירי הדירות אך לא מעלים את הריבית בשל מצב המשק. האשראי בא לידי ביטוי גם בנכונות היזמים ללכת לקראת הרוכשים. גולדשמידט מספר כי לרוכשים מוצעים מסלולי מימון מגוונים. "יש לנו מגוון מסלולי תשלום כדי לעזור לכל אחד להגיע לדירתו. מעבר לזה אנחנו משתדלים לתת לכל אחד את הייעוץ הנכון בנושאים של הלוואות גישור ומשכנתאות. במקרים רבים שווה ללקוח להוציא הלוואת גישור לתקופת הבנייה, ולאחר מכן למכור את דירתו הישנה במחיר גבוה יותר, היות והמחירים כל הזמן עולים".

ישנם אנשים שסבורים שכדאי להמתין לסיומה של הבנייה, כאשר הקבלן יהיה לחוץ למכור את הדירות האחרונות שנותרו. אך מספרם מועט ואינו משפיע על היקף הביקושים. שאלנו את גולדשמידט מדוע. הנה תשובתו: "למרות שאצלנו כל הדירות טובות. כמובן שיש דירות מיוחדות שהמלאי שלהן מצטמצם. כל מי שעיניו בראשו מבין שעכשיו הזמן לרכוש דירה. במיוחד אם הוא רוצה דירה מיוחדת. מעבר לזה, ככל שזמן המסירה מתקרב וישנן פחות דירות למכור, המחיר דווקא עולה באחוזים רבים. כך שהרבה עושים חשבון פשוט ומבינים שחבל לשלם יותר.

"עד היום התעדכנו המחירים מספר פעמים מסיבות שונות. החל מעדכון מע"מ וכלה בשיפורים נוספים שנערכו לטובת הדיירים העתידיים. בדרך כלל ככלל שמתקצר פער הזמן בין הרכישה למסירה, מחירה של הדירה גבוה יותר. מי שכבר קנה הרוויח על הנייר הרבה כסף. וזה עוד לפני הקפיצה הגדולה במחיר שתחול כאשר הדירות יהיו מוכנות".

פרויקט 'פסגות ירושלים' הוא דוגמא למה שעובר על שוק הדיור הישראלי בעשור האחרון. והטענה לפיה הקבלנים מעדיפים להחזיק קרקעות ולמשוך את הבנייה לזמן ממושך כדי לשמור על ביקושים גבוהים, לא רלוונטית לגביו. בשטח רואים בנייה בעיצומה וכמעט כל חודש נבנית עוד קומה בבניינים שבמסגרתו. במשרד המכירות במקום מעריכים כי כל הבניינים יהיה מוכנים בעוד 23 חדשים.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!