לוקחים משכנתא: כמה בריבית קבועה וכמה בריבית משתנה?

הריבית אמנם נותרה ללא שינוי בחודשים האחרונים, אבל ריבית המשכנתא כבר מרימה ראש, בעיקר על רקע הירידות בשוקי האג"ח (והעלייה בתשואות/ריביות הגלומות).

המונח "ריבית משכנתא" הינו מעט בעייתי בהגדרתו: יש מסלול משכנתא בריבית קבועה, בריבית צמודה-קבועה, בריבית צמודה משתנה ובריבית משתנה. לרוב, מפזרים את המשכנתא על פני כמה מסלולים והשאלה שבה מתחבטים כולם: כמה לקחת בכל מסלול ומה עדיף, משכנתא בריבית קבועה או ריבית משתנה?

מדריכי משכנתא באתר מהון להון

בואו נמנה את ל המסלולים העיקריים המקובלים כיום:

1. מסלול בריבית משתנה הצמודה לפריים: הפריים עומד כיום על 1.6%, מאחר שהוא מוגדר כריבית במשק בתוספת של 1.5%. מסלול זה הוא בריבית הנמוכה ביותר, וזה כמובן יתרונו. אבל חכו - יש גם חיסרון.

2. מסלול בריבית משתנה-צמודה לטווח ארוך - 20-25 שנה. במסלול זה יש מעין תחנת יציאה כל 5 שנים, הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר. כמו כן, יש משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה ולא כנגזרת מריבית הפריים.

כמו כן, קיים מסלול בריבית צמודה משתנה לטווח של 5 שנים. במסלולים בריבית קבועה יש הריבית הקבועה הצמודה למדד ואת המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה (ריבית שקלית).

צריך להתחשב במספר גורמים כאשר לוקחים משכנתא:

1. עלות המימון השנתית, כלומר: הריבית המשוקללת השנתית של המשכנתא.

2. ציפיות המדד/אינפלציה לאורך תקופת המשכנתא.

3. ריבית הפריים על פני תקופת המשכנתא.

4. סך ההחזר הכספי על פני התקופה.

5. גמישות המשכנתא, לרבות יכולת לפרוע אותה/למחזר אותה בהמשך .

6. ההחזר על פני זמן.

בסעיף האחרון מסתתר תרגיל שבמקומות מסוימים עושים לכם – אל תפלו בפח! כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה (פריים או ריבית משתנה צמודה), ההחזר ההתחלתי נמוך. ניתן לדוגמה לקבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.6%-0.9% כלומר סדר גודל של 0.7%-1%, ואילו הריבית השקלית הקבועה לטווח מעל 10 שנה היא סדר גודל של 2.5% עד 3.3% (ולאחרונה אפילו ריבית גבוה יותר). הריבית המשתנה הנמוכה יוצרת אשליה אופטית מפתה מאוד – הריבית נמוכה יותר ולכן ההחזרים קטנים יותר.

אבל, מדובר רק בההחזרים של תחילת הדרך. ההחזרים יעלו כאשר הריבית במשק תעלה. כלומר, ההחזר שאתם רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה הוא נכון רק לחלק (ואפילו חלק קטן) מתקופת החזר המשכנתא כולה.

ועוד בעיה בריבית המשתנה: כאשר לוקחים את המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, אתם לכאורה לוקחים משכנתא בריבית נמוכה. לדוגמה, משכנתא ל-20-25 שנה בריבית משתנה של 1.6%-1.8% - זו רק הריבית, מה עם ההצמדה? ההחזרים שמראים לכם בבנק לא מייצגים ולא מבטאים את העלייה שתהיה בהם על פני השנים – שכן, צריך להצמיד אותם.

אז נכון, בשלב הראשון, אתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך הכולל של ההחזרים עולה ואף עוקף את ההחזרים (תחת הנחה שהמרכיב באותו גודל) של החלק הקבוע.

זאת הצגה בעייתית שמפתה אתכם למרכיב המשתנה. אבל, זו לא התמונה המלאה. לקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה אמנם מאפשרת לכם להחזיר בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתא כולה. אבל ההחזרים יילכו ויגדלו.

מנגד, לקיחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון – מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה.

אפשר וצריך להתבונן על זה כך: ההחזר בריבית הקבועה הוא סוג של ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים האחרים. כלומר, אם במשכנתא עם כמה מסלולים אתם מתחילים לשלם 4,000 שקלים ואילו אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה הייתם משלמים 5,000 שקל, אז תזכרו שאמנם אתם משלמים היום פחות, אבל זה על חשבון העתיד – ההחזרים יילכו ויגדלו ובשלב מסוים יעקפו את ההחזר שהייתם צריכים לשלם אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה.

ולהלן כלל האצבע: ההחזרים בריבית הקבועה נמוכים יותר מאשר במשכנתא שהיא ערבוב של כמה מסלולים, לרבות מרכיבים משתנים.

למעשה, ככל שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר, ומנגד – ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדולים יותר, כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים גדול יותר.

גם אחרי שהפנמתם את זה, עדיין ייתכן שתעדיפו לקבוע חלק משמעותי במשכנתא במסלול משתנה וצמוד. אחרי הכל, הריבית פריים נמוכה כיום אבסולוטית וגם ביחס לריבית הקבועה. נכון, מדברים על כך שהריבית תעלה, אבל מדברים על זה כבר כמה שנים טובות, וגם אם היא תעלה, השאלה מתי; ועוד שאלה: האם תוספת התשלום על ההחזרים כתוצאה מהעלייה, מצדיקה מרכיב גדול של הריבית הקבועה?

כל אחד אמור לעשות את החשבון שלו, אבל הכי חשוב: אל תתנו לאקסלים לבלבל אתכם – מה שאתם רואים בהם זה החזרים בלי הצמדה למדד, ובלי עלייה בריבית. המציאות בפועל, תהיה כמובן שונה לחלוטין.

קישורים:
מערכת מהון להון

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!