ירידה של יותר מ-20% במס' הדירות שנמכרו ב-2014

שנת 2014 הייתה שנה נוספת של דרמות וטלטלות בענף הנדל"ן למגורים בישראל, שהמשיך לעמוד במרכז סדר היום הציבורי, על רקע מחירי הדירות המטפסים, ואין ספור התוכניות - שיצאו לפועל או נשארו על הנייר - שמתיימרות לשנות את המציאות הזו. תוצאות חברות הנדל"ן הגדולות למגורים ב-2014 משקפות היטב את חוסר הוודאות סביב האפשרות לשינוי מגמה במחירי הדירות, על רקע הניסיונות לקדם את תוכניות "מע"מ אפס" ו"מחיר מטרה", שעליהן הכריזו שרי האוצר והשיכון הקודמים במהלך 2014, ולנוכח ההשפעות השליליות של מבצע "צוק איתן" בעזה, שפרץ בחודשי הקיץ.

כל אלה גררו את מרבית החברות לירידה ניכרת במספר הדירות שנמכרו, ולירידה בתמורה הכספית באותן עסקאות. לצד זאת, החברות משדרות כעת סימני אופטימיות כתוצאה משיפור בביקושים בשוק כבר בסוף 2014, עם סיום המתיחות הביטחונית והתפוגגות תוכניות הממשלה, ואלה צפויים להמשיך לתמוך גם בפעילותן וגם ברמות המחירים בהמשך.

מהנתונים שמציגות החברות, בסוף 2014 כבר נרשמה התאוששות בפעילות, ונראה כי יחד עם תנאי השוק - הריבית האפסית, הביקושים הקשיחים והיעדר אלטרנטיבות השקעה - מחירי הדירות לא צפויים להתחיל לרדת בזמן הקרוב.

הערה נוספת שחשוב לציין בהקשר לנתונים היא, שבהתאם לתקנות החשבונאות של ה-IFRS, החברות בדרך כלל מכירות בהכנסותיהן ממכירת דירות רק עם מסירת הדירה ללקוח - אירוע שיכול לקרות חודשים, ולעיתים אף שנים, לאחר שנחתם חוזה המכירה.

אלה המגמות והמספרים הבולטים בסיכום פעילות חברות הנדל"ן הגדולות למגורים הנסחרות בבורסה, בשנת 2014.

33% הוא שיעור הירידה במספר הדירות שמכרה אשתקד אזורים, ועמד על 425 (חלק החברה), לעומת 638 ב-2013. גם נתוני המכירות של אזורים עם שותפיה אשתקד מעידים על מגמה דומה - עם מכירה כוללת של 511 דירות ב-2014, לעומת 686 ב-2013 - ירידה של 26%. מגמה דומה הציגה גם זרוע המגורים מקבוצת שיכון ובינוי (שו"ב), שבשליטת שרי אריסון, אצלה צנח היקף מכירת הדירות ב-28% ל-675 דירות, וגם אשדר וי.ח דמרי הציגו ירידה בשיעור דו-ספרתי במכירות אשתקד.

אפריקה מגורים בולטת בקטגוריה זו עם ירידה מתונה של 3% במספר הדירות שמכרה, שעמד על 512, בתמיכת התאוששות הפעילות שהציגה ברבעון הרביעי של 2014, שבסיכומו הציגה עלייה של 26% במספר הדירות שמכרה, ל-184. בסך הכול, מספר הדירות שמכרו יחד חמש חברות אלה צנח ב-21% ל-2,600, לעומת קרוב ל-3,300 ב-2013.

אזורים, שבשליטת הרשי פרידמן, מציינת בדוחות כי "התוכניות שהוצעו, ובהמשך לכך הציפייה בשוק רוכשי הדירות ליישום התוכניות כאמור ולירידת מחירים, ומבצע "צוק איתן" בהמשך, הביאו להאטה בביקוש ול"ישיבה על הגדר" מצד הרוכשים הפוטנציאליים". בחברה מוסיפים, כי "האטת הביקוש כאמור היא בין הגורמים שהביאו לירידה חדה של כ-30% במכירות במהלך התקופה של אפריל-אוגוסט לשנת 2014".

יחד עם זאת, באזורים מציינים כי "עם תום מבצע "צוק איתן" חוותה החברה עלייה בקצב ובהיקפי המכירות לרמות המתאימות להיקפי הפעילות בשנים קודמות", וכי לאחר שהבינו הרוכשים הפוטנציאליים כי תוכנית "מע"מ אפס" לא תצא לפועל, "החלו הביקושים לחזור לשוק, ברמות גבוהות אף ביחס לשנת 2013".

22% הוא שיעור הירידה בתמורה בעסקאות מכירת הדירות שעליהן חתמה אשתקד שו"ב, שעמדה על 920 מיליון שקל. למרות הנסיגה היא המשיכה להיות החברה הבולטת בענף, שבו היא פועלת באמצעות החברה הבת שיכון ובינוי נדל"ן.

ירידה דומה נרשמה גם בתמורה בעסקאות שעליהן חתמה חברת אשדר, מקבוצת אשטרום, וירידה אפילו קצת יותר חדה בקטגוריה זו הציגה אזורים.

למרות זאת, נתוני החברות מעידים על המשך עליות המחירים בענף. מנתוני שו"ב עולה כי המחיר הממוצע לדירה שמכרה אשתקד טיפס ב-8%, ל-1.36 מיליון שקל, לעומת 1.26 מיליון שקל ב-2013, ובחברה מייחסים את השינוי לתמהיל שונה של הדירות שנמכרו.

אצל אזורים, המחיר הממוצע לדירה שמכרה ב-2014 עמד על 1.8 מיליון שקל, לעומת 1.7 מיליון שקל ב-2013 ו-1.5 מיליון שקל ב-2012.

הנתונים של דמרי מחזקים גם הם את המגמה - למרות ירידה של 12% במספר הדירות שנמכרו, הצליחה החברה שבשליטת יגאל דמרי לשמור על יציבות בהיקף התמורה הכולל מהמכירות, שעמד על 670 מיליון שקל.

בדמרי מסבירים כי "הגידול בתמורה הכספית הממוצעת ליחידת דיור נובע מהעובדה שבמהלך התקופה שעד לביטולה של תוכנית 'מע"מ אפס' מכרה החברה יחידות דיור בתמורה גבוהה מתקרת התמורה שמזכה במע"מ אפס (עד 1.6 מיליון שקל, א' ל').

סך התמורה שהציגו יחד חמש החברות ממכירת דירות ב-2014 עמד על 3.9 מיליארד שקל - סכום המשקף ירידה של 14% ביחס ל-2013.

177% הוא הזינוק ברווחי דמרי ל-2014, שהגיעו ל-147 מיליון שקל, והיו נמוכים רק מרווחיה של שו"ב נדל"ן (שעמדו על 187 מיליון שקל ושיקפו ירידה של 21%). בסיכום שנתי נהנתה דמרי משיפור מרשים בסך הכנסותיה, שטיפסו ב-66% ל-871 מיליון שקל, והפעילות המרכזית - מכירת דירות - קפצה ב-53% ל-739 מיליון שקל, וזאת בזכות עלייה בהיקף המסירות של דירות שכבר נמכרו. בהתאם לכללי החשבונאות, החברות מכירות בהכנסותיהן בדרך כלל בעת מסירת הדירות.

נוסף על כך נהנתה אשתקד דמרי מרווח הון של עשרות מיליוני שקלים ממכירת קרקע בשכונת עיר ימים בנתניה, שתמך גם הוא בשיפור החד בשורה התחתונה. גם אפריקה מגורים נהנתה מסיכום שנתי חיובי, עם קפיצה דו-ספרתית של 46% ברווחיה, שהגיעו ל-64 מיליון שקל.

בצד השלילי, רווחיה של חברת אזורים התכווצו בכ-80% ועמדו על סכום זעום של 4 מיליון שקל בלבד, אחרי שסך הכנסותיה צנח ב-64% ל-353 מיליון שקל, בעיקר בעקבות ירידה בהיקף מסירת הדירות שביצעה אשתקד.

גם רווחי אשדר ל-2014 ירדו בצורה חדה של 65%, ועמדו על 27 מיליון שקל, לעומת 77 מיליון שקל ב-2013, וזאת למרות שהכנסותיה אשתקד עלו בשיעור מתון של 2.5% ל-786 מיליון שקל.

באשדר מייחסים את ההרעה בשורה התחתונה לשחיקת הרווחיות הגולמית, שהושפעה מתמהיל הפרויקטים והדירות שאוכלסו אשתקד, למכירת קרקעות שתרמה לשיפור ב-2013 ולשערוך שרשמה בגין אחד הפרויקטים שלה ב-2013.

בחברה מדגישים כי בנטרול שערוך זה, הרווח הנקי ל-2014 מגיע ל-44 מיליון שקל, ודומה לרווח של 2013. בסיכום ההשפעות המנוגדות של רווחי החברות, הרווח הכולל שהציגו חמש החברות שמר על יציבות, ברמה של 430 מיליון שקל.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!