האם ניתן לסחור בזכות סירוב ראשונה? סכסוך נדל"ן הוליד פסק דין מעניין

הסכמים רבים הנחתמים בין גופים עסקיים, בעיקר בעסקאות נדל"ן, כוללים גם התחייבות ל'זכות סירוב ראשונה'. מדובר על סעיף המאפשר לאחד הצדדים, על פי רוב שותף או בעל מניות, את האפשרות להשוות את התנאים לכל הצעה שניתנת לרכישת החברה או הנכס, לפני שהעסקה יוצאת לפועל, ולמעשה לבצע את העסקה בעצמו, וליהנות מפירותיה.

פסק דין מעניין, שניתן לאחרונה ע"י כבוד השופט יעקב פרסקי מבית המשפט המחוזי בבאר שבע, דן בשאלה האם ניתן בכלל לסחר בזכות הסירוב הראשונה, ומה הם התנאים לפיהם אפשר להשתמש בזכות סירוב זו.

המחלוקת, שהגיעה לפתחו של השופט פרסקי, ניטשה בין ארבע חברות, סביב גורלו של נכס מסחרי באזור התעשייה באילת,. בנכס קיים מרכז מסחרי, ובו מספר שוכרים, וכן מספר נכסים שיש למצוא להם שוכר. 

המחלוקת ניטשה בין חברות בשם סרביס (התובעת 1) וגוונים (תובעת 2) לבין חברת יובלים הר חן (נתבעת מס' 1 מוכרת הנכס) וחברת שגיא (נתבעת מס' 2 רוכשת הנכס). 

עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי הדין שרף-אלקיים ייצג את חברת 'יובלים הר חן', שבבעלותה הנכס. לדבריו, 'יובלים הר חן' מוחזקת למעשה על ידי חברת הר חן (50% מהמניות) ד"ר מאיר ויסנוביץ (25%) וחברת אלדואם נכסים והשקעות בע"מ (25%). 

בשנת 2018 פנתה חברת סרביס (תובעת מס' 1) לביהמ"ש המחוזי, על מנת שייתן פסק דין הצהרתי, לפיו 50% ממניות חברת הר חן, שייכות לה. במסגרת בקשתה טענה חברת סרביס, כי בשל חלקה במניות חברת הר חן, קיימת לה בעלות חלקית בשיעור של 25% על הנכס באילת.

תוך כדי הדיון בבקשתה, ומשום שסרביס חששה שחברת 'יובלים הר חן' תבריח נכסים אל מחוץ לחברה, הוסכם בין הצדדים, כי ככל שהנכס יעמוד למכירה ויימצא לו קונה, אזי לחברת סרביס, או למי מטעמה, תעמוד זכות סירוב ראשונה לרכישת הנכס. רכישה זו תוכל להתבצע אם חברת סרביס תהיה מוכנה לקחת על עצמה את כל תנאי החוזה שעליו חתם הרוכש העתידי, ולשם כך יעמדו לזכותה 14 ימים.

לעדות בעלי חברת 'יובלים הר חן', החברה דיממה כלכלית, ועמדה בפני חדלות פירעון, משום שהתקשתה לעמוד בהחזרי ההלוואה העצומים שנדרשו ממנה על ידי הבנק, הלוואה אותה נטלה על מנת לרכוש את הנכס שבמוקד הסכסוך. 

ב-17 בדצמבר 2020, ותוך כדי שבקשתה של חברת סרביס עדיין מתנהלת, מצאה 'חברת יובלים הר חן' קונה לנכס– חברת 'שגיא'. הסכם מכירה מפורט נחתם בין הצדדים, ובו נרשם במפורש כי לחברת סרביס עומדת זכות סירוב ראשונה לביצוע העסקה, ואם זו לא תמומש, תצא עסקת המכירה ל'שגיא' לפועל.  

כמסוכם, העבירה חברת 'יובלים הר חן' את הסכם המכירה החתום בין הצדדים לחברת סרביס, על מנת שזו תוכל לנצל את זכות הסירוב הראשונה שלה. חברת סרביס, מצדה, טענה כי המחתה את זכות הסירוב שלה לחברת 'גוונים'. 

עורך הדין איתי שרףצילום: באדיבות

חברת 'גוונים' ביקשה לערוך שינויים בהסכם שנחתם מול 'שגיא', אך לאחר שהובהר לה שההסכם לא ישתנה, חתמה עליו חברת 'גוונים', ביום האחרון לניצול זכותה, דהיינו, ב-31 בדצמבר 2020, עד חצות הליל. 

חרף חתימתה על ההסכם, חברת 'גוונים' לא העבירה את ההמחאות שפורטו במסגרת ההסכם במועד פוג זכותה. תחת זאת, הסכימה 'גוונים' לספק המחאות שייפדו רק במהלך ינואר 2021, או לחלופין להעביר את מלוא התמורה הכספית בהעברה בנקאית לחשבון נאמנות. 

חברת 'יובלים הר חן' התייחסה אל פעולותיהן של 'סרביס' ו'גוונים' מטעמה, ככאלה שאינן עומדות בתנאים למתן זכות הסירוב הראשונה, והעסקה למכירת הנכס לחברת 'שגיא' יצאה אל הפועל. 

בשלב זה, הגישו 'סרביס' ו'גוונים' תביעה לבית המשפט לבטל את עיסקת מכירת הנכס, בשל אי כיבוד 'זכות הסירוב הראשונה' הנתונה להן. 

השופט פרסקי ציין בפסק דינו, כי בהמשך הדרך, התביעה של סרביס להכיר בה כבעלת מניות משמעותית בחברת הר חן נדחתה על ידו, כשופט שישב בתיק, וגם בקשתה לערער על החלטתו זו, נדחתה על ידי בית המשפט העליון. 

לדברי השופט פרסקי, היות והעיסקה למכירת הנכס ברחוב הסתת 9 נעשתה עוד בטרם התקבל פסק דינו בעניין מניותיה של סרביס בחברת הר חן, נוצרה עילה מספקת לדון בתביעתן של סרביס וגוונים לביטול עיסקת המכירה.  

בתחילת פסק דינו סוקר השופט פרסקי את טענות הצדדים, וביניהן את טענת הנתבעים כי בעל זכות הסירוב הראשונה אינו יכול לסחר בזכות זו. 

על פי פסק דינו, אין פסול בסיחור זכות הסירוב הראשונה על ידי חברת סרביס לחברת 'גוונים', כל עוד מתייחסים אליהן כאל גוף אחד. כלומר, לחברת 'גוונים', כמי שסוחרה אליה זכות הסירוב, אין מעמד מול חברת 'יובלים הר חן', ואין היא רשאית לדרוש ממנה מידע הידוע כבר לחברת סרביס. 

חרף כך, קבע השופט פרסקי, יש לדחות את תביעתן של סרביס ו'גוונים', משום שהדרישות על פי דין בשימוש בזכות סירוב ראשונה, מתקיימות רק כאשר בעל הזכות מציע הצעה זהה לחלוטין להצעת הרוכש. 

כלומר, על התובעות היה לעמוד בדיוק בדרישות שנדרשו בהסכם שנחתם מול חברת 'שגיא' שרכשה את הנכס לבסוף. השופט פרסקי ציין כי הדרישה להעביר לחברת 'יובלים הר חן' המחאות ברות מימוש בתאריך ה-31 בדצמבר 2020  - היוותה דרישה מהותית, ואין להקל בה ראש. 

השופט מציין בפסק דינו את החשש של חברת 'נחלים הר חן' להישאר קירחת מכאן ומכאן, אם עיסקת מכירת הנכס לחברת 'שגיא' תידחה, זאת במועד שבו עדיין לא הועברו לידה בטוחות מספיקות לביצוע אותה עיסקה עם חברת סרביס או חברת 'גוונים' מטעמה.  

השופט ציין כי השתכנע מדברי הבעלים של חברת 'יובלים הר חן', על כך שהחברה עמדה בפני חדלות פירעון מיידית. לדבריו, לא היה אכפת לו איזה גורם ירכוש את הנכס, כל עוד יועבר הכסף לחברה באופן מיידי.

בסיום פסק דינו פוסק השופט פרסקי כי סרביס ו'גוונים' לא עמדו בתנאים של ההסכם לזכות סירוב ראשונה, ועל כן אין להתערב בעיסקה שנעשתה, ואין להפקיע את הנכס מידיה של חברת 'שגיא', לאחר שבעלות זו כבר נרשמה ברשם המקרקעין. 

כמו כן, הטיל השופט פרסקי, על חברות סרביס ו'גוונים', תשלום של הוצאות משפט בסך 40 אלף שקלים (20 אלף שקלים לכל נתבעת). 

עו"ד איתי שרף, ממשרד עורכי הדין שרף-אלקיים, שייצג את חברת 'יובלים הר חן', אומר כי "מדובר בפסק דין חשוב, הקובע מסמרות בכל הנוגע לשימוש בזכות סירוב ראשונה, ומתנה את את הסחר בזכות זו במילוי דווקני של כל הדרישות של העיסקה המוצעת לצד השלישי".

מובאות מפסק הדין של השופט פרסקי

"לאחר ששקלתי את טענות הצדדים מסקנתי הינה שדין התובענה להידחות". 

"זכות הסירוב משמעה, "זכות לקבל הזדמנות מלאה לגבור על כל מתחרה במתן הצעה זהה להצעתו של המתחרה", קובע השופט פרסקי. "הצעה זהה אינה רק הצעה זהה כמותית, כמו גם שאינה זהה רק מבחינת העדר התנאת תנאים נוספים וחדשים על פני הצעה קיימת. הצעה זהה הינה גם כזו המתייחסת לעיתוי הזמן הגלום בה. אלו תנאי השוויון בין ההצעות, כאשר בעל זכות הסירוב הראשונה, יועדף על פני מתחרה, כאשר ההצעות תהיינה זהות". 

עוד קובע השופט פרסקי כי "זכות סירוב ראשונה בנסיבות, מימושה הינו בגדר, "כזה ראה וקדש". היינו, ברגע שקיבלה סרביס הודעה על התקשרות יובלים בעסקה, יש לה 14 ימים קלנדריים להיכנס בדיוק למקום שבו אותו רוכש עומד, כולל המצאת בטוחות בדיוק כמו אותו רוכש, בענייננו שגיא.

אין מחלוקת כי עד לתום יום 31.12.20 לא עמדה סרביס בנדרש ממנה בכך שלא צורפו המחאות בנקאיות עד לתום המועד. כשיטת סרביס, נושא ההמחאות ועיתוי צירופן אינו מהותי, כאשר ניתן היה להשלימם בימים שאחרי תום המועד כאמור. אלא שאיני סבור כך ועל סרביס או מי מטעמה היה הן לחתום על הסכם זהה כמו גם להציג בטוחות זהות לאלו של שבהסכם מול שגיא בתוך המועד שנקבע למימוש זכות הסירוב. 

מהו היגיון הדברים? בנסיבות, לא היתה מחלוקת על כי יובלים היתה מצויה במצב כלכלי קשה. בעלי המניות נזקקו להזרמות כספים חוזרות ונשנות והיה חוב אדיר לבנק שמימן את העסקה לרכישת הנכס. בעלי 'יובלים', העיד עדות שהייתה מהימנה עלי, כי אם סרביס היתה עומדת באותם תנאים בדיוק של שגיא, הרי שזה לא היה משנה ליובלים מאין מקור הכסף בתמורה לנכס. אלא היה קושי בכך שאם שגיא יוצאת מהעסקה, בטרם יש שיקים בנקאיים תקפים בדיוק כפי שהעבירה שגיא, הרי שהעסקה הינה בתנאים אחרים, רעים יותר ולא מובטחים. במצב דברים זה, עמדה סכנת חדלות פירעון ליובלים ולאור החשש כי תבוטל העסקה עם שגיא, ולא תצא לפועל בסוף העסקה מושא זכות הסירוב, ומכאן הגיון העמידה הדווקנית על תנאי זכות הסירוב שניתנה לסרביס.

"...יחד עם זאת ומנגד, גוונים הינה גורם "מטעמה" של סרביס לענין זכות הסירוב ולכן ניתן ליחס את המידע שהיה ידוע... לסרביס גם לגוונים. לפיכך, לא מצאתי ממש בטענה כי לא הועברו מלוא הנספחים ביחד עם עותק ההסכם שהועבר כמצדיק טענה שהועלתה, שזכות הסירוב צריכה להימנות מהיום שכל הנספחים יועברו".

"הנושא המהותי הינו המצאת המחאות בנקאיות בדיוק כמו ששגיא המציאה בדגש על המועדים שבהמחאות ועל המסירה שלהן עד לפקיעת הזכות. במועד הקובע, 31.12.20 בחצות, לא נתמכה חתימת גוונים על ההסכם בהמחאות בנקאיות כנדרש. התובעות הציגו שיקים בנקאיים נושאים תאריך של 3.1.20 כהוכחה לרצינות עמדתם במימוש זכות הסירוב. אלא שאין מחלוקת על כי אותם שיקים בנקאיים, לא היו קיימים במועד האחרון שנקבע 31.12.20 . לעיל פורטה החשיבות ליובלים בעמידה דווקנית בתנאים לקיום זכות הסירוב, ולא מצאתי כל חוסר תום לב או התנהגות בדרך שאינה מקובלת בנסיבות לאותה עמידה על הדווקנות הנדרשת בהפעלת זכות הסירוב."

"איני סבור כי טענת סיחור הזכות בכסף או שווה כסף מסרביס לגוונים, היא שתכריע את הכף ונקודת המוצא הינה שסרביס יכולה היתה לעשות כן. יחד עם זאת, טמונה ומוטמעת בזכות זו של סרביס, כי גוונים לא תעמוד במצב שונה מסרביס מבחינת דרישת המידע, אם מבקשת סרביס כי גוונים מטעמה היא שתממש את זכות הסירוב, וגוונים מוחזקת כיודעת את כל המידע שידעה סרביס באמצעות האורגן שלה, (בעלי סרביס). כפי שפורט לעיל, גוונים חתמה על ההסכם וכל שנותר, לא ענין פעוט, היה המצאה של השיקים הבנקאיים שנדרשו ליובלים, עד ליום 31.1.20 בחצות. טענו התובעות כי מועד המצאת השיקים לא היה ענין מהותי אלא שאני דוחה טענה זו, מדובר בתנאי מהותי להבטחה כי חלילה יובלים לא תיוותר "קרחת מכאן ומכאן"

ובאי עמידה בתנאי מהותי זה, ניתן לקבוע כי התובעות לא עמדו בתנאים הנדרשים וכי אינם זכאים להצהרה על כי עמדו בכל התנאים למימוש זכות הסירוב שניתנה לסרביס.

מעשה עשוי

סיכומם של דברים, מסקנתי הינה שהתובעות לא עמדו בתנאים הנדרשים לצורך מימוש זכותם היינו זכות הסירוב שניתנה במסגרת ההסכמה שהחליפה את הצורך בהכרעה בסעד הזמני בתיק המהותי, ולכן אינם זכאים להצהרה כמבוקש בידיהם כמו גם שלא מצאתי הצדקה להורות על הצהרה כי אין תוקף לעסקה שהושלמה זה מכבר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, בין הנתבעות היינו בין יובלים לשגיא.

לפיכך אני מורה על דחיית התובענה. התובעות ביחד ולחוד, תישאנה בהוצאות הנתבעות בסך 20,000 ₪ לכ"א, (היינו ביחד 40,000 שקלים).

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!