בצעד נדיר סולקה תביעת דייר סרבן על הסף

בצעד נדיר, דחה בית המשפט השלום בתל אביב על הסף תביעה של דייר סרבן, נגד החברה היזמית המנהלת את פרויקט תמ"א 38 ברחוב דניאל בבת ים. 

בית המשפט קיבל את בקשתה של החברה היזמית, שהוגשה על ידי עורך הדין עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין. השופטת דלית ורד קבעה בפסק דינה: "אני סבורה כי ענייננו נמנה על המקרים הנדירים בהם ראוי לסלק את התביעה על הסף". 

את התביעה הגיש דייר בבניין, שלטענתו, זכויותיו נפגעו, בכך שדירתו לא זכתה להרחבה ראויה, בהשוואה לדיירים אחרים בבניין. טענות הדייר הוזכרו גם בתביעה נגדו ונגד דיירת נוספת בבניין, שהוגשה על ידי רוב בעלי הדירות בבניין, וזאת משום שסירבו לצרף את חתימתם על ביצוע הפרויקט. תביעה זו נדונה בפני המפקח על רישום המקרקעין בחולון, לפני כארבע שנים. 

השופטת ורד מציינת בפסק דינה, כי במסגרת אותה תביעה שנוהלה מול המפקח על המקרקעין, התבקש התובע (אז כנתבע) למנות עו"ד מטעמו, אך לא עשה כן. בנוסף, הוא לא הגיש כתב הגנה, על אף שכתב התביעה וההזמנה לדיון הומצאו לו כדין. הוא לא התייצב לדיון שהתקיים. 

חרף אי התייצבותו לדיון בתביעה נגדו, חתמו דיירי הבניין ובאי כוחם, כולל התובע עצמו, על ההסכם לביצוע פרויקט התמ"א. בהמשך הוציא המפקח על המקרקעין פסק דין, בהיעדר התובע או עורך דין מטעמו. במסגרת פסק דינו, קיבל המפקח את ההסכם בין הדיירים לחברה היזמית כפסק דין. התובע, מצדו, הגיש בקשה לביטול פסק דינו של המפקח. 

המפקח על רישום המקרקעין עיין בבקשת הדייר, ודחה אותה. בהחלטתו ציין המפקח כי "למעשה, המבקש מעלה טענות סותרות בבקשתו, שכן לטענתו לו ידע על מועד הדיון היה מתייצב אליו, אך בפועל למרות שידע על קיומו של הדיון לא התייצב ופסק הדין ניתן בהעדר הגנה ובהעדר התייצבות. 

עוד טען המבקש כי במסגרת כתב התביעה לא צוין כי עליו להגיש כתב הגנה, ומכאן אף ניתן להסיק, שהמבקש קיבל את כתב התביעה לידיו ואף עיין בו."

באשר לסיכויי ההגנה קבע המפקח, בין היתר, כי טענות התובע ביחס לתמורות לא הוגנות, לכאורה, של בעלי הדירות לעומת התמורות הניתנות ליזם, אינן מבוססות על ראיות כלשהן ולא הוכחו במידה הנדרשת. יתרה מכך, העובדה כי יתר בעלי הדירות חתמו על ההסכם מוכיחה כי הטענה בדבר תמורות לא הוגנות אינה עומדת, שכן סיכוי סביר שלו היה כן הדבר, רבים היו מסרבים לחתום על ההסכם ולא התובע בלבד".

עורך הדין עמנואל יוזוקצילום: עמי ארליך

לאחר שנכשל בביטול פסק דינו של המפקח, הגיש הדייר תביעה כנגד החברה היזמית, בטענה שבמעמד החתימה הוסכם שהוא יגיע לחתימה וככל שהוא יראה לנכון, הוא יגיש תביעה נפרדת על כך שדירתו אינה תואמת באופן שוויוני את הדירות האחרות בפרויקט. 

במסגרת תביעתו זו, דרש הדייר כי יינתן צו המורה לחברה היזמית לתת לו תמורה התואמת לדירתו הקודמת, הוא דרש גם תמורה שוויונית בין בעלי הדירות בבניין ולטעמו זו צריכה להגיע בדמות דירת שלושה חדרים, בשטח של 79 מ"ר לפחות. בנוסף, דרש הדייר פיצוי נוסף בגין עוגמת הנפש, הצער והטרחה שנגרמו לו לטענתו על ידי החברה היזמית. 

לנוכח תביעת הדייר, עתרה החברה היזמית לבית המשפט השלום בתל אביב, באמצעות עוה"ד יוזוק, ודרשה שבית המשפט יפעיל את סמכותו מכוח תקנה 43 לתקנות סדר הדין האזרחי, ויורה על דחיית התובענה על הסף, פסיקה נדירה שלעצמה. 

לדברי עו"ד יוזוק התובע כבר השמיע את טענותיו, הן נדונו ונדחו במסגרת הליך מול המפקח על רישום המקרקעין והתובע הודה בכך. 

בנוסף, טען עו"ד יוזוק, שהתובע היה יכול להעמיד את טענותיו השונות באותו הליך, להתדיין באותו מעמד על התמורות ולתקוף את ההסכם עליו חתם, אך בחר שלא לעשות זאת. 

"לא רק שהוא לא עשה את כל הפעולות הללו, הוא כלל לא הגיש כתב הגנה באותה תביעה או אפילו התייצב לדיון מטעמו על אף שידע על ההליך" טען עו"ד יוזוק, "בסופו של דבר המפקח קבע כי יש לחייב אותו לחתום על ההסכם מול החברה היזמית, זאת מבלי להזכיר כלל את זכותו להגיש תביעה נפרדת בגין אותה תמורה מופחתת לכאורה, הוא אף לא תקף את החלטת המפקח באמצעות הגשת ערעור". 

לדברי עו"ד יוזוק, משעה שטענות התובע נידונו ונדחו בפסק דין מנומק ובהחלטות נוספות, יש לראות בכך "השתק פלוגתא" – הליך החוסם את התובע מלפתוח שוב בהתדיינות בנושא. 

עוד טען עו"ד יוזוק לשיהוי – מאז קביעות המפקח חלפו שנתיים ולטענתו מדובר בפסק דין חלוט ובשלב זה החברה היזמית כבר נמצאת בהליכים מתקדמים ובפרויקט הושקעו מיליוני שקלים, הדיירים, כמו גם התובע עצמו, עברו לדירה חלופית והחברה היזמית משלמת להם את דמי השכירות. 

התובע מצדו התגונן כנגד דרישתה של החברה היזמית לסילוק תביעתו על הסף וטען שמדובר בסעד דרמטי המחייב את בית המשפט לנהוג בזהירות, וכן שההליך מול המפקח על רישום המקרקעין התנהל רק בין בעלי הדירות לבינו, בעוד שהחברה היזמית כלל לא הייתה צד להליך. 

בנוגע לשיהוי, טען התובע כי ההליך לביטול פסק הדין בו פתח הוכרע רק מספר חודשים לפני תביעתו נגד החברה היזמית, ולא כשנתיים. 

השופטת ורד התייחסה לטענותיו של התובע וקבעה בפסק דינה: "אני סבורה כי בעניינו קם מעשה בית דין. כלומר, הייתה לתובע הזדמנות להעלות את טיעוניו בפני המפקח, על מנת לטעון כי דירת התמורה שקיבל אינה שיוונית לדירה שקיבל שכן מסוים, אך הוא נמנע מלהעלות סוגיה זו. עתה הוא מבקש סעד אשר ייתן לו עדיפות על פני דיירים אחרים, או לפחות חלקם, מבלי שצירף את אותם דיירים כצד בתביעה, הגם שלא מן הנמנע כי יש להכרעה בטענתו השלכה לגביהם". 

השופטת כתבה בפסק הדין כי "התובע, שהיה בעל דירה בת 48 מטרים, טען בתביעתו הנוכחית כי הוא זכאי לדירה בשטח של 79 מטרים לפחות, ומכאן להרחבה של 31 מטרים לפחות, בעוד שלפי נספח ג' להסכם התמ"א, הדיירים זכאים להרחבה בשטח שנע בין 23-25 מטרים". עוד היא ציינה כי לא ניתן לעקוף את פסק דינו של המפקח, ולהתעלם מהסכם התמ"א שנחתם בשם התובע, על ידי הגשת תביעה כנגד היזם, כאשר הסעד המבוקש עומד בניגוד להסכם האמור.

על פי פסיקתה, הסמכות העניינית לדון בטענות התובע היו נתונות למפקח והתובע לא ניצל את ההזדמנות שניתנה לו להתנגד להסכם התמ"א ולתמורה שהוצעה לו על פי ההסכם. השופטת אף ציינה כי לאחר שעיינה בטענות הצדדים ובתביעה, היא סבורה כי העניין נמנה על המקרים הנדירים בהם ראוי לסלק את התביעה על הסף. 

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!