תופעת איחורי מסירה המוניים • המומחה עושה סדר

לפי הפרסומים בתקשורת,  הממשלה מגבשת החלטה לפיה המדינה לא תשתתף בפיצוי קבלנים או רוכשים בשל איחור במסירת דירות ופרויקטים. כתוצאה מההחלטה המתגבשת, הקבלנים יצטרכו להתמודד עם תביעות המוניות על איחור במסירה כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל ומאיסור הכנסת  עשרות אלפי פועלי בניין פלסטינאים שהועסקו בעבר בענף. זאת כאשר הפועלים מהודו וסרילאנקה עדיין לא נראים באופק. עו"ד רון שוורץ, המתמחה מזה שנים רבות  במקרקעין ונדל"ן מסביר איך יוצאים מהפלונטר.

במסגרת תיקון 9 לחוק המכר, הנוגע למכירת דירות שנכנס לתוקף לפני פחות משנתיים נקבע כי איחור במסירת דירות צומצם מ-60 ל-30 יום בלבד.

החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים מהמועד שנקבע בחוזה יינתן בסוף כל חודש, פיצוי בגובה שכר הדירה,  בדירה דומה בגודלה ובמיקומה. הפיצוי יהיה עבור כל חודש או חלק מחודש של איחור, החל מהחודש השני שמעבר למועד המסירה שנקבע בחוזה.

 בעבור  החודשים ה-5  עד ה-10 של איחור – הפיצוי יעמוד על  125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מחודש. עבור  החודש ה-11 והלאה – הפיצוי שיינתן לרוכשים יהיה בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש.

אם הרוכש ביקש לבצע  שינויים לתוכנית המקורית, כל שינויים בדירה שהקונה מבקש לעשות  – המוכר/ הקבלן מחוייב לרשום בהצעה שלו לקונה חוץ מהמחיר של השינוי, בכמה ימים תידחה  מסירת הדירה.

עו"ד רון שוורץצילום: באדיבות המצלם

ומה נחשב לכוח עליון שמצדיק איחור?  לפני תיקון 9 בחוק המכר ( דירות) ,  היה אפשר להתבסס על גורמים של צד ג'  כמו כוח עליון, סגר בשטחים וכו.  לאחר תיקון 9  -  המוכר לא יידרש לשלם לקונה פיצוי אם הקונה גרם לאיחור במסירה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.  מי שקובע מה זה נסיבות קיצוניות זה בית המשפט ובהתייחס לפסיקות של בית המשפט העליון שניתנו בעבר.

חשוב לציין כי בית משפט עליון לא פסק עדיין  בנושא איחור במסירה שנגרם לאחר התיקון לחוק המכר, ולכן בתי המשפט מתבססים על נוסח תיקון חוק המכר בדגש על תיקון  9 המתייחס לאיחור במסירה.

במשרד האוצר, נכון להיום, החליטו כאמור כי המדינה לא תשתתף במימון כלשהו של הפיצויים שנדרשים לשלם קבלנים לרוכשי דירות, בשל איחורים שייגרמו בשל מלחמת "חרבות ברזל". החלטת הממשלה היא בעייתית מאוד.

מצד הקבלנים- יש מחסור של כמעט 95% בפועלי בניין ונכון להיום חסרים מעל 120 פועלים בענף הבניין ולא רואים פתרון לנושא זה בטווח של חצי שנה.  הבאת עובדים זרים דורשת  חתימה על הסכמים מול מדינות, מיון העובדים, לימוד העובדים את אופי העבודה בארץ, מציאת או בניית מגורים לעובדים ועוד ועוד.

מצד הרוכשים הם נמצאים בחוסר וודאות קיצוני. רובם שוכרים דירות, אינם יודעים עד מתי להאריך את חוזי השכירות וחלקם משלמים בנוסף על שכר דירה גם עבור החזרי משכנתא. מי ש'משפר דיור' ומכר את דירתו, נוהג בדרך כלל למכור הדירה שבבעלותו ולאחר מכן לקנות דירה אחרת. אם הדירה שרכש עדיין לא נמסרה לו, ויחליט לא למסור הדירה שמכר ( היכן יגור ?) , הוא מבצע הפרה מול רוכש דירתו.  

לגבי הפרסום בתקשורת לפיו הממשלה טוענת למעשה כי  מצב מלחמה הוא מצב די צפוי ולכן הוא לא נחשב בישראל ל"כוח עליון", בהתבסס על  נסיון של שנים רבות  בתחום, לא נתקלתי מעולם בטענה כזאת מבחינה משפטית.   גם  לא ראיתי טענה כזאת של הממשלה.

מה שבטוח הוא כי מלחמה משתקת את המשק הן מבחינת עובדים ובענף הבניין מדובר בשיתוק קריטי ביותר. אין מדובר בכוח עליון אך כן מדובר במלחמה.  

נכון לעכשיו לא ניתנה עדיין פסיקה מחייבת מצד בית המשפט העליון בתביעות שהוגשו בנושא איחורי מסירה מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. יחד עם זאת, לפני התיקון לחוק המכר מלפני כשנה וחצי, בתי המשפט התבססו על "הלכת שמש" ובעקבותיה קבלנים הכניסו בהסכמי המכר סעיפים מ"הרהורי ליבם" הכוללים מספר רב של סיבות לדחיית המסירה.

בית המשפט העליון באופן כללי אוסר דחייה כללית ורחבה של מועד המסירה שנקבע בחוזה המכר אלא אם כן מדובר בסיבות רציונליות והגיוניות. בחוק לפני התיקון, ניתן היה להכניס סיבות לאיחור במסירה התלויות בצד ג' כמו שביתה נרחבת, מחסור במלט ועוד.

אחד מפסקי הדין הבולטים בתחום הוא פסק דין הנוגע לחברת הבנייה 'פלסים'. פסק דין זה עסק בתנאים שקיומם הוא סיבה להענקת  פטור לקבלן מתשלום פיצוי. באופן כללי בטענות ההגנה של הקבלן /יזם הטוען לפטור מתשלום פיצוי, בכל מקרה בקבלן/ היזם  נדרש להוכיח את טענותיו ולהביא גם ראיות לכך.

הכותב עו"ד רון שוורץ מתמחה בתביעות איחור במסירה מקרקעין ובחוזי נדל"ן ובעל ותק של שנים רבות בתחום.

להצטרפות לקבוצת הווטסאפ של 'בחדרי חרדים'