מאת עו"ד יסמין צח: האם ניתן לדחות מס רכישה בגלל המלחמה?

בשביעי לאוקטובר פרצה בישראל מלחמת "חרבות ברזל". המלחמה קטעה את שגרת היום יום של רבים מתושבי הארץ, שנאלצו להתפנות מבתיהם, להתגייס למילואים או להתמגן כשהדר נצרך. המדינה, מצידה, קיבלה גם היא מספר חקיקות שנועדו לעזור לתושבי המדינה בהיבטים שונים. אחד המקומות החשובים בהם ביצעה המדינה התאמות בחקיקה, הינו מס רכישה.

מס רכישה הוא מס הקיים בעולם מיסוי המקרקעין והמתאר את חובתו של רוכש מקרקעין לשלם מס, שם מס רכישה, לרשויות המדינה. גובה המס אינו אחיד: הוא תלוי במספר פרמטרים וביניהם, סוג הנכס ומחירו. באופן זה, דירה יחידה תמוסה באופן שונה ונמוך יותר מאשר מס רכישה שישולם בעד נכס שלישי. כמו כן, סוג הנכס משפיע על גבוה המס: שונה יחידת מגורים מקרקע לצרכי חקלאות, למשל. שיעור המס משתנה משנה לשנה ומתעדכן באתר רשות המיסים. ככל שמחיר הנכס עולה, גם אחוז המס הדרוש לתשלום עולה בהתאם. הסכומים שעל פיהם מחושבים אחוזי המס, מתעדכנים מדי שנה על ידי המדינה ומפורסמים לציבור.

גובה המס שישולם תלוי גם בקיומם של פטורים מתשלום מס. נכים, עולים, נפגעי פעולות איבה או משפחות חיילים שנפלו במערכה, זכאים לפטורים מסוימים מהמס וכדאי לבדוק זאת.

הרציונאל שמאחורי מס הרכישה הוא רציונאל חברתי-כלכלי, הנעוץ ברצונה של המדינה לעודד רכישת דירות מגורים ודירות יחידות על פני רכישה של נדל"ן להשקעה. כך, המס על דירה ראשונה (דירה יחידה)  יהיה נמוך יותר ממס הרכישה על דירה שלישית, למשל.

על פי החוק, תשלום מס הרכישה מתבצע בשני שלבים: בשלב הראשון יש לדווח על העסקה שנעשתה; ובשלב השני יש לשלם בפועל את האחוזים הרלוונטיים. על הדיווח להיעשות 40 יום ואילו על התשלום להיות מועבר בתוך 60 יום.

עו"ד יסמין צח עושה לכם סדר: האם ניתן לדחות מס רכישה בגלל המלחמה?

כאמור, בחוק קיימים פטורים מובנים לאנשים שונים, וביניהם: נכים, עולים חדשים ועוד. סוגי הפטור ממס ההכנסה תלויים, כאמור, בסוג הנכס- דירת מגורים, נכס מסחרי וכן הלאה, ובעלות הנכס.

עם זאת, נוכח המצב המלחמתי בו שרויה המדינה, חוקקה המדינה את "חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה - חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023", המעניק הקלות מס רכישה. הוראת שעה היא מצב שבו נחקק חוק לתקופת זמן קצובה, ומטרתה לתת מענה לפרק זמן ספציפי בשל המצב המסוים בו שרויים- וכך היא בענייננו, הוראת שעה בעקבות הלחימה הממושכת.

החוק מאפשר הקלות במס רכישה וכן דחיית תשלום מס רכישה של כשלושה חודשים בהקשרים שונים: מיסים עקיפים, מע"מ, מס הכנסה ועוד. בין ההקשרים, ניתן למצוא בסעיף (5) את הסעיפים השונים בקשורים במיסי רכישה.

הצורך בדחיות שונות ביחס למס הרכישה הכרחי בימים אלו ממספר סיבות: חוסר הזמינות של צדדים לעסקה שגויסו למילואים; חוסר זמינות של נותני השירות מטעם המדינה; מעבר כפוי של דירה למפוני הצפון והדרום; יכולת הציבור להיערך למצב הזמני-החדש; וכן הלאה.

על פי החוק, תינתן דחיה על חלק מרכיבי המס שיפורטו להלן.

החוק קובע "תקופה קובעת", שהיא שלושה חודשים החל מה7.10.2023. על פי ס' 2(א) לחוק, מועדים מסוימים שקובע חוק מיסוי מקרקעין ידחו לתקופה של שלושה חודשים. הדחיה תיתנן רק אם המועדים הקבועים בחוק חלו במהלך שלושת החודשים שהחלו בשביעי באוקטובר או חודשיים לאחר מכן. בפועל, יוצא כי אורך הדחיה הוא למשך 85 יום או עד ל31.12.2023, לפי המאוחר מבניהם.

הדחיה תחול על העניינים הבאים:
שיעור המס- על פי החוק, בעסקאות שתמורתן היא כספית בלבד, קיימת חובת מיסוי של 15% או 7.5%, לפי התאריך; אך המנהל רשאי לשנות את הסכומים, מיוזמתו או לבקשת אחד הצדדים ולאחר הגשת המסמכים הרלוונטיים. לפי הוראת השעה, תינתן דחיה על קביעת מס מופחת, על המועד האחרון להגשת בקשה על שיעור המס שנקבע, וכן על ערר על החלטה שניתנה כאמור.
היתר בניה- החוק קובע הארכה למועד בו המס מופחת עבוד אדם המנפיק היתרים לבנית דירת מגורים;
הגשת הודעות- מסוגים שונים, כגון הודעות על הסכמי מכירה, דיווח על ההסכמים המפורטים בחוק, הצהרות איגודים וכן הלאה;
שומה עצמית ותיקוניה- החוק קובע הארכת מועד לתאריך היעד להגשת שומה עצמית וכן לתיקוני שומה עצמית;
השגות למנהל- הארכת מועד להגשת ההשגה על שיעור המס שקבע, כמתואר לעיל;
עררים- הארכת מועד להגשת ערר על החלטת המנהל ביחס להחלטה על שיעור המס, בין אם קרתה ביוזמת המנהל ובין בהתאם לבקשה שהוגשה על ידי המוכר או הקונה.
החוק מאפשר אף הארכת תקופת פטור ממס למוכר דירה תוך שנה ורוכש דירה שניה השווה 3/4 לפחות מהראשונה בשנה שלפני או שאחרי המכירה.

את פרטי החוק ניתן למצוא בס' (5) לחוק.

לדחיות המתוארות זכאים תושבי יישובי הצפון ותושבי יישובי הדרום לפי הרשימה המפורסמת מטעם הרשויות, כמו גם אנשי כוחות הביטחון וההצלה, פצועי פעולות איבה שאושפזו ללמעלה מ7 ימים, נעדרים, שבויים וחטופים ובני או בנות זוגם של אלו הנמנים על הרשימה לעיל.

עוד יצוין כי בסמכותו של שר האוצר להאריך את תוקפו של החוק בצו לתקופה של עד שלושה חודשים, עד שלוש פעמים- ובתשעה חודשים בסך הכל.

אם כן, במקרים שצוינו, מתאפשרת דחיית תשלום מס רכישה עקב המלחמה. תחת הנסיבות של מלחמת חרבות ברזל, ניתן יהיה לדחות את תשלום מס הרכישה או את אחד מרכיביו- את גובהו, את החלטת הנהל שנקבעה אודותיו, ועוד.

האם יש קנסות בדחיית מועד התשלום?

בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), העוסק במיסוי שבח ומיסוי רכישה במקרקעין במקרים הרגילים, מופיעות נסיבות בהן ניתן לבקש את דחיית תשלום מס רכישה. בהתאם, מופיע סעיף 91א. סעיף זה קובע כי ככל שהמנהל אכן יראה לנכון לאשר את דחיית תשלום מס רכישה, זה יאושר, אך בכפוף לכך שהנישום ישלם הפרשי ריבית והצמדה על התקופה בה לא שילם.

בהוראת החוק של " חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה - חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023", האמורה לתת מענה של דחיית תשלום מס רכישה עקב מלחמת ברזל, לא מופיעה הוראה המתייחסת לקנסות או היעדרם בגין אישור דחיית תשלום מס הרכישה. במצב כזה, נראה שחל חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כך שחל דין שווה: על כל דחיה בתשלום המס, יחויב הקונה בהפרשי הצמדה וריבית על תקופת הדחיה המבוקשת.

עו"ד יסמין צח: עורכת דין מקרקעין ונדל"ן

יסמין צח הינה עורכת דין בתחום מיסוי הנדל"ן, על כל הרכיבים הקשורים בכך. ברמה המקצועית, סבורה עו"ד צח כי עולם הנדל"ן הינו רחב ועמוק הדורש התמקצעות, יעילות ומקצועיות. לכן, עו"ד צח נותנת מענה בכל התחומים הקשורים לנדל"ן: החל מרכישת דירה, דרך עסקאות נדל"ן וכלה בדירות שעברו בירושה. ברמה האנושית, מדגישה עו"ד צח את חשיבותה של האנושיות, הנעימות, וניהול מו"מ באופן הוגן ומחוייך. עו"ד צח רואה חשיבות יתרה בשילובם של שני הרכיבים: מקצועיות ואנושיות, חדות ורגישות; הן ללקוחותיה והן לצד שעומד מצידו השני של המתרס.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!