בדיחה להשכיר: על 'חוק השכירות ההוגנת'

בימים אלו, מקדמים בכנסת הצעת חוק הזוכה לכינוי "חוק שכירות הוגנת". ואם יש משהו שהצעת החוק הזו היא לא - הרי שזו המילה "הוגנת".

הצעת החוק עומדת לחדש שלושה חידושים חקיקתיים:

1) משכיר דירה יוכל להעלות את שכר הדירה במשך שלוש שנים בגובה 2% בלבד, גם אם הדירה תושכר לשלושה דיירים שונים. כלומר: הצעת החוק מבקשת לקבוע גורל שכירות למשך שלוש שנים ברגע חתימת חוזה.

2) הצעת החוק מבקשת להגביל את גובה הערבות הנדרשת משוכר על דירה עד כדי שליש מגובה השכירות.

3) הצעת החוק מבקשת לצקת סטנדרט למגורים ולהגדיר בחוק מהי דירה, ודירה שלא תעמוד בסטנדרט לא תהיה כשירה לעסקת שכירות.

מה הבעיה בחוק?

ראשית, נראה מרוח הצעת החוק כי המחוקקים רואים את בעלי הנכסים כסוג של אצילים בעידן הפיאודלי אשר השוכרים נתונים לחסדיהם, ובשל כך הם חשים כי נדרשת התערבות חקיקתית למנוע את גזל זכויות השוכרים. במציאות, ההפך הוא הנכון!

מערכת החוק במדינת ישראל מעמידה את השוכרים במעמד חזק בהרבה משווי המשקל הכלכלי של שוק הדירות להשכרה; כלומר, למרות ששוק הדירות להשכרה בישראל לא מוסדר ומטופח בידי הרשויות, מה שיוצר מעט דירות להשכרה ביחס לביקוש, החוק נעמד איתן לצד השוכרים ומעניק להם יכולת תמרון עצומה בדמות יכולת כמעט דמיונית לפנותם מהדירה. שכן, על מנת לפנות שוכר שאינו משלם מהדירה - נדרש פסק דין של בית משפט - מסמך שלא מתקבל במהרה (אפילו לא לאחר ההליכים המקוצרים שתוקנו לפני כמה שנים!) ויתר הסנקציות, כמו ניתוק מים, חשמל וגז - אינן ניתנות ליישום גם במקרה שהן מסוכמות במפורש בחוזה! (מי שינסה לממש סעיפים אלו מהחוזה - יכיר את נציגי תחנת המשטרה המקומית).

התערבות נוספת של המחוקק בשוק הדירות להשכרה, והפעם בדמות התערבות במחיר השכירות - כמוה ככבילת ידי המשכירים. מה גם, שלעתים קורה ששוק השכירויות מת (כמו למשל בחודשי דצמבר-מרץ) וממשכיר שנקלע עם דירה ריקה בעונה זו של השנה, ונאלץ בצוק הזמן להוזיל את מחיר הדירה - יאלץ לשאת את מצוקת הזמן החד-פעמית למשך שלוש שנים. מדוע? בגלל ביש מזל?

זאת ועוד, כל עוד שוק השכירות יסבול ממחסור, והשוכרים ידפקו על דלתי המשכירים - החוק לא יצליח לשנות את המצב באמצעות איסורים, שכן הכספים יעברו לבעל הנכס בדרכים אחרות (בצורת סעיף התחייבות לשפץ "ו/או לשלם סך של שיפוץ" לבעל הדירה, או באמצעות חילוט ערבויות והמצאת ערבויות חדשות, ועוד) החוק רק יביא מנהגי שלמונים חדשים לשוק השכירות שיישארו כמנהג גם לימים בהם שווי המשקל בשוק יוטה לטובת השוכרים!

שנית, מדובר בחוק א-סימטרי ברור. נתאר לעצמנו אדם לוקח את כל חסכונותיו, מוסיף עליהם התחייבות גדולה לבנקים - ורוכש את נכס-חייו, או את אחד מנכסי חייו; ועתה, הוא נוטל את מיליוני השקלים שלו ומפקיד אותם בידיו של שוכר אלמוני. אין לו שום מושג מיהו ומהו. לעתים הדירה מאובזרת באבזור ששווה שנת שכירות ויותר. לשוכר האלמוני עומדים כמעט כל האפשרויות למחוק חלקים גדולים משווי הנכס. אם באמצעות הריסת האבזור, הריסת מערכות הבית, או סתם בביטול הצ'קים וגרירת בעל הנכס להוצאות משפטיות ארוכות, יקרות ומתישות.

מדוע איפה הצעת החוק רואה עצמה כהגונה בשעה שהיא כובלת את ידיו של בעל הנכס לקבל אי אלו ערבויות על הנכס והאמון שהוא מעניק ללקוחו? במה חטא המשכיר שהחוק דורש ממנו לתמחר את סיכוניו העסקיים בהגבלות חוקיות?

שלישית, ההצעה המצחיקה ביותר היא זו הקובעת מהי דירה. כלומר, יוזמי הצעת החוק, צופים בעיני רוחם כיצד שוטרים או פקחים יבואו לאדם ויעצרו אותו כיון ש...הוא השכיר דירה שלדעתם אינה ראויה להיות מושכרת אלא לעמוד ריק ולשמש כמלונה או כאסם?

ועכשיו ברצינות. זו הצעה שלא רק שאינה רצינית, משום שמיהו החוק שיתערב בהחלטה רצונית בין שני בגירים לבצע הסכם השכרה? אלא השלכותיה הם: ייקור ההשכרה. כיון שהג'וחות הללו הם פתרון מגורים למועטי יכולת ודלפונים, אילוץ החוק את הבעלים לשפץ אותם - יגרור אותם לדרוש שכירות יקרה, ובכך יעלה מחיר השכירות.

לסיכום: החוק לא יפתור את מצוקת השכירות, הוא יעוות את שוק השכירות ויגרום עוול לבעלי דירות. טוב תעשה המדינה אם תציף את שוק הדירות להשכרה באמצעי דרבון רבי עצמה ותכרוך את ההטבות בהסדרים הוגנים הכרוכים לדינמיות של השוק, הכל מתוך אסטרטגיית שוק כוללת, כמו בשוק העסקי.

הכותב הוא מנהל דירות להשכרה בדרום הארץ כעשור

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!