תכנית ההתחדשות העירונית בחולון יוצאת לדרך

תוכנית 619 אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב והיא מעניקה אפשרות לתוספת של 30 אלף יחידות דיור על שטח משוער של כ-7,500 דונם. בימים בהם תכנית תמ"א 38 הופכת לזיכרון מהעבר כולם לוטשים עיניים אל העתיד, ובו כל רשות מקומית תגדיר לעצמה את התנאים לפרויקטים של חיזוק מבנים או הריסה ובנייה מחדש – אז מה אפשר ללמוד על התכנית של הדור החדש? 

חולון היא העיר העשירית בגודלה בישראל, וכעת היא מדגימה שהיא לא רק גדלה מבחינת אוכלוסייה אלא גם מתפתחת מבחינה תכנונית ופועלת מתוך חשיבה על העתיד. בעיניי רבים, תכנית ח-619 נחשבת לבשורה אמתית בעולם ההתחדשות העירונית שעובר שינויים מהותיים בימים שאחרי פקיעת תכנית תמ"א 38. 

התכנית, שמקודמת על ידי עיריית חולון , לוקחת בחשבון את גידול האוכלוסייה בעיר ואת הצורך בהיערכות מבחינת יחידות הדיור שהיא יכולה להציע, כמו גם פיתוח תשתיות והרחבת השירותים עבור התושבים הקיימים וגם החדשים שעומדים להצטרף. בהתאם לכך היא פועלת בשני מישורים – תוספת של יחידות דיור באזור ביקוש והתחדשות עירונית. אגב, על פי הוועדה המחוזית מדובר בתכנית ההתחדשות הגדולה ביותר באזור תל אביב כרגע. 

עו"ד אמיר שטיינהרץ • יח"צ

מה הצורך מאחורי התכנית?

כאמור, מדובר בתכנית שתחל לאחר פקיעת תמ"א 38 ומטרתה הוא להסדיר את ההתחדשות העירונית בעיר. לרשויות המקומיות הייתה בעיה של ניגוד אינטרסים עם חוסר האיזון בתכנית הקודמת שכללה פטור מהיטל השבחה (המשמעות: פחות כסף שהולך לעירייה) והעניקה זכויות בנייה גורפות ולכן בתכנית החדשה דברים עומדים להשתנות – היזם יהיה אחראי על תשלום ההשבחה וכל פרויקט יכלול גם שטחים ציבוריים (המשמעות היא שיוקצו שטחים עבור גינות ומבני ציבור, כיתות ועוד). וכפי שציינו, התכנית תיתן מענה גם למצב של גידול אוכלוסין בעיר. 

אבל לא רק עבור העיריות והמועצות האזוריות תכנית זו משתלמת היות וליזמים, כמו גם לבעלי הדירות, היא מבטיחה שיהיו פחות ספקות באישור התכנית מכיוון שהכול בהיר יותר ברגע שזה פרויקט שמקודם על ידי המועצה עצמה. במצב החדש, כל יזם ידע מראש לאן הוא נכנס, מה זה דורש ממנו ומה התנאים - ועל פי כך יוכל להחליט. כמובן שלפני כניסה לפרוייקט התחדשות עירונית מומלץ להיעזר בעורך דין שתפקידו ללוות את הדיירים החל משלב בחירת היזם ועד לסיום תקופת הבדק.

הדברים המרכזיים שצריך לדעת על התכנית

יישום התכנית יחול על אזורי המגורים הוותיקים ברחבי העיר המתפרשים על כ-7,550 דונם ויאפשר תוספת כוללת של 30,000 יחידות דיור. כל אלה תוך הבטחה לשמור על איכות החיים של התושבים, הגדלה של המרחב הציבורי עבורם ודאגה לביטחונם. 

העיקרון המרכזי בתוכנית 619  הוא החלוקה של מגרשי המגורים (שקיימים כבר היום בעיר חולון) ל-6 קטגוריות: "רשת רחובות ראשיים" הכוללת צירי תנועה של תחבורה ציבורית, "על הרשת" שכוללת את המקומות המרכזיים בהם תחול ההתחדשות העירונית, "מרקם לשימור" שמתייחסת למגרשים היסטוריים אותם חובה לשמר ולכן נראה שם פחות התחדשות עירונית, "מגרשים מיוחדים" שמתייחסת לאזורים מאוד צפופים, "שמירה על תבנית הבנייה" כאשר הכוונה לאזורים של בתים פרטיים וצמודי קרקע.

הקטגוריה האחרונה היא "רחבי העיר" והיא נוצרה עבור מקומות שלא מתאימים לשאר הקטגוריות. מטרת החלוקה היא לקבוע באופן ברור באיזה מקומות תתאפשר התחדשות רחבה יותר (רחובות ראשיים) ובאילו יהיו מגבלות (מרקם לשימור). 

על פי העירייה, בשלב הראשון 20% מהדירות החדשות יהיו דירות קטנות ו-20% נוספים גדולות (כך שהגודל הממוצע ליחידת דיור חדשה יהיה 85 מ"ר.) ואם חיפשתם בכל זאת קווי דמיון לתמ"א 38 אז הנתון הבא הוא במיוחד בשבילכם – גם בתכנית 619 תוקף ההתחדשות יהיה עבור מבני מגורים שהיתר בנייתם הוצא לפני 1980 והיא אינה תחול על בניינים בגובה 2 קומות או פחות. בנוסף, תינתן העדפה להריסה ובנייה אל מול חיזוק ובינוי, זאת במטרה להוסיף בניינים חדשים לנוף העיר.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!