השוכר לא מתפנה: אולי נסגור לו את המים והחשמל?

במהלך תקופת השכירות עשויות לצוץ מחלוקות בין בעל הדירה לשוכר. אחת מהמחלוקות העשויה להתקיים היא אי פינוי המושכר בידי השוכר בתום תקופת השכירות או במקרה בו יש מנגנון חוזי המאפשר לבעל הבית לדרוש זאת. המשכיר עלול לספוג הפסדים כבדים בשל עובדה זו, מאחר ולעיתים השוכר שאינו מוכן להתפנות גם מפסיק את תשלום דמי השכירות. המשכיר עלול לנסות ולנקוט באמצעי לחץ דוגמת סגירת החשמל והמים, אך כפי שנראה מדובר בפעולות שאינן חוקיות שאף עשויות לחייב את המשכיר בתשלום פיצויים לשוכר.

משכיר המנתק את החשמל והמים עשוי להתחייב בתשלום פיצויים

זה אולי לא נשמע טריוויאלי אך לבעל הדירה אסור לנתק את החשמל ולסגור את זרם המים לשוכר שלו. לבעל הדירה אסור לפעול באופן זה אף שהשוכר לא עומד במחויבויותיו כגון תשלום שכר דירה, וחשבונות שונים דוגמת חשמל ומים – ואפילו אם הסתיים החוזה והשוכר מסרב להתפנות.

אולם ישנן פעולות נוספות האסורות כגון:

1. הטרדה ואיום על השוכר.

2. החלפת מנעול הדירה.

3. פינוי חפציו של השוכר.

4. ניתוק תשתיות נוספות כגון גז.

הסיבה לכך שפעולות אלו אסורות היא שתפקידו של החוק הוא השלטת סדר בחברה, ופעולות שכאלו הן למעשה עשיית דין עצמית שעשויה לפגום בסדר הציבורי ובשלמותו. לכן, מסביר עוה"ד אלי מור , בתי המשפט נוטים לראות עשיית דין עצמית שכזו בידי המשכיר כפעולה חמורה ופסולה. במקרים מסוימים בהם נגרם נזק לשוכר בשל מעשיו של בעל הדירה עשוי בית המשפט אף לפסוק פיצויים לשוכר.  בית המשפט אף עשויים לפסוק לא רק פיצויים בגין נזקים פיזיים, אלא אף בגין נזקים נפשיים כגון עוגמת נפש.

האם מותר לנקוט בפעולות אלו כאשר ישנו סעיף בחוזה המאפשר זאת?

ישנם חוזים רבים הכוללים מנגנון הגנה על משכיר הדירה במקרה שהשוכר לא יקיים את חובותיו. לדוגמא ישנם חוזים בהם ישנם סעיפים המאפשרים לבעל הבית לנתק את תשתיות החשמל, הגז או המים במידה והשוכר לא יפנה את המושכר עם תום חוזה השכירות. אולם במספר פסיקות שונות קבעו בתי המשפט שסעיפים אלו נוגדים את תקנת הציבור ובשל כך משוללי תוקף משפטי. לכן, אסור למשכיר לנקוט בפעולות אלו אף במקרה בו יש סעיפים בחוזה המאפשרים זאת. אם בעל הדירה בכל זאת פועל בצורה שכזו, הוא עלול להיות חשוף לתביעה אותה יגיש השוכר לבעל המשפט, ואף לשלם פיצויים כאמור. מנגד, בעל הדירה יכול להגן על עצמו באמצעים חוקיים כגון ערבויות בנקאיות או בטחונות שיהיו כרוכים בהסכם השכירות, ולקבוע בחוזה כי ייעשה בהם שימוש במידה והשוכר לא יקיים את חובותיו.  

האם יש פעולות מותרות לשם פינוי השוכר?

דרך המלך לפינוי המושכר היא בהגשת תביעה לבית המשפט לפינוי המושכר. אולם המשכיר לא יכול להגיש תביעה שכזו בכל עת שיחפוץ. בכדי שתהיה לו האפשרות להגשת תביעה לפינוי המושכר צריכה להתקיים מציאות של הפרה יסודית של חוזה השכירות בידי השוכר.

הדוגמאות הנפוצות לכך:

1. הישארות השוכר בדירה למרות סופה של תקופת השכירות, וללא הסכמת בעל הבית.
2. אי עמידה בדרישות התשלום הקבועות בחוזה השכירות כגון שכר הדירה, ארנונה, חשמל, מים וועד בית.

מסלולי התביעה לפינוי מושכר בבית המשפט

טרם הגשת התביעה לפינוי המושכר יכול המשכיר לבחור בין שני מסלולי תביעה – תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר ותביעה לפינוי המושכר בהליך רגיל.

1. תביעה בהליך מהיר:

היתרון הגדול בהליך מהיר לפינוי המושכר הוא המהירות הטמונה בו. בתוך 60 יום מעת הגשת התביעה יכול להתקבל פסק דין כי על השוכר לפנות את המושכר (בדרך כלל משך ההליך מעט ארוך יותר). מנגד, החיסרון הטמון בהליך המהיר היא העובדה שניתן לתבוע בו אך ורק את פינוי המושכר. בהליך זה בעל הדירה לא יכול לתבוע דברים נוספים כגון נזקים שונים שהסב לו השוכר, דוגמת אי עמידה בדרישות התשלום הקבועות בחוזה השכירות. ככל שירצה בעל הדירה לתבוע נזקים אלו, יהיה עליו להגיש תביעה נוספת ונפרדת.

2. תביעה בהליך רגיל:

בתביעה זו יכול בעל הדירה לכלול את כלל עילות התביעה השונות. בהליך זה יוכל בעל הדירה לתבוע הן את פינוי המושכר והן את שלל הנזקים הכספיים שנגרמו לו. החיסרון הגדול בהליך זה הוא משך ההליך. מכיוון שמדובר בהליך רגיל הוא עשוי להימשך מספר חודשים ולעיתים אף שנים, בהם השוכר עלול להמשיך לגור בדירה ומנגד ידי המשכיר תהיינה כבולות.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!