סקירת הנדל"ן באוצר: הצעירים רוכשים דירות ישנות בפריפריה

ברבעון השני של שנת 2022 נרכשו בשוק החופשי 27,100 דירות (חדשות ויד שנייה) - ירידה חדה של 19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 13% בהשוואה לרבעון הראשון השנה. מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של שנת 2020. כך עולה מנתונים שמפרסמת ירידה של 19% הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, במסגרת הסקירה הרבעונית של האגף העוסק בנדל"ן למגורים.

רוב הירידות נרשמו באזור תל אביב, חדרה, נתניה והמרכז, שם נרשמה ירידה ממוצעת של כ-28.5% בעסקאות. כתוצאה מכך, שיעור העסקאות בשוק החופשי באזורי הפריפריה עמד על 45% מכלל העסקאות, השיעור הגבוה מזה 20 שנה.

על פי ניתוח הכלכלנית שפורסם באתר 'דבר', מחירי הדירות באזורי הביקוש הספיקו לעלות ב-7.1% בתוך שנה, ועומדים על כ-2.6 מיליון שקלים לדירה, בעוד בפריפריה הם עלו ב-6.2%, והגיעו לכ-1.4 מיליון שקלים לדירה. כדי להחליש את השפעת דירות היוקרה באזור המרכז, בניתוח המכירות של הדירות הזולות בשני האזורים (הרבעון הזול בהתפלגות המחירים), העלייה במחירי הדירות במרכז הארץ כמעט הוכפלה ועומדת על כ-11.3%.

מכירות הקבלנים רשמו ירידה של 18% בשנה ו-3% לעומת הרבעון הקודם – שפל מכירות של כמעט שנתיים. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, התייחס בשבוע שעבר למצב, וטען שקצב העלאת הריבית שמלווה את 2022 חתך ב-20% את היקף התחלות הבנייה בארץ, אחרי שנה מוצלחת של שיווק קרקעות ל-75 אלף יחידות דיור.

על פי ניתוח הכלכלנית, הרוכשים הגדולים ביותר בפריפריה היו רוכשי דירה ראשונה. הזוגות הצעירים, שבמשך יותר משנה העדיפו לרכוש דירות חדשות והיו מבין אלו שהובילו את שוק הדירות החדשות, חזרו בשנה האחרונה לדירות יד שנייה (ירידה של 14% במספר העסקאות ביד ראשונה). אולם כבר לקראת סוף הרבעון הנוכחי מגמת הרכישות בשוק יד שנייה ירדה משמעותית. לטענת הכלכלנית, מדובר במגמה מטרידה שמשקפת את עליית המחירים דרך בחירות הרוכשים. החזרה של הזוגות הצעירים לרכישת דירות "על הנייר" משקפת מציאות בעייתית שבה יותר ויותר צעירים נאלצים לשלם גם שכירות וגם משכנתא. לצד באר שבע, גם כ-35% מהמשקיעים בדימונה וערד בחרו למכור את הנכסים שלהם, חרף ההפסד הכספי.

בשוק המשקיעים בבאר שבע נעשתה מכירה משמעותית של דירות משקיעים במהלך הרבעון, שהייתה מלווה בהפסד הון ריאלי. ניתוח משקי הבית של המשקיעים שמיהרו להיפתר מנכסיהם מראה שעבור כמעט מחצית מהמשקיעים שבחרו למכור את דירתם, השכרת הדירה היא פרנסתם העיקרית, אם לא היחידה. המכירה של הדירה נבעה כנראה מאילוצים כלכליים, בין היתר כדי להפסיק להפסיד כספים על תשלומי הריבית על המשכנתא.

שוק תושבי החוץ רשם זינוק של 42% לעומת הרבעון השני עם רכישה של 520 דירות. לטענת הכלכלנית, הזינוק נבע בעיקר ממכירות מיוחדות של מיזמי יוקרה מכווני שוק חו"ל, בדגש על ירושלים, שבה מחיר דירה ממוצע היה 4.6 מיליון שקלים – 51% גבוה יותר ממחיר דירה ממוצעת שנרכשת על ידי ישראלי בעיר. עם זאת, נתח העסקאות של תושבי חוץ ברבעון השני עמד על 1.7%, השיעור הממוצע מאז 2017.

השינוי הגדול, שהספיק לעשות כמה כותרות על חזרתם הגדולה של משקיעי החוץ, נבע בעיקר משילוב של המועד (מכירות פסח ליהודי ארצות הברית ואנגליה), ושנתיים שלא נעשו בהן מספיק שיווקים לחו"ל בגלל הקורונה. ככלל, מערכת היחסים בין תושבי החוץ והנדל"ן הישראלי נמצאת בירידה מתמדת מאז 2007, עם פרוץ משבר הסאב-פריים, אז פלח השוק שלהם עמד על 8% מסך הרכישות, והמשיך ליפול (עם עליות קטנות באמצע) כל הדרך עם העלאת מסי הרכישה בישראל.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!