דירה בהנחה 2.0: הפתרון להוזלת מחירי הדיור ללא הגרלות

מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הם השלימו בחודשים מאי-יוני 2022 זינוק שנתי בגובה 17.8%. כשבאופק מתקרבת מערכת בחירות נוספת ועל רקע חוסר הוודאות הפוליטי, גורלה של תוכנית "דירה בהנחה" (מחיר למשתכן) לא ידוע. גם אם התוכנית תמשיך בגרסה כזו או אחרת, היכולת לקנות דירה בהנחה עדיין עוברת דרך אלילת המזל: צריך להירשם להגרלה ולזכות בה.

 הניסיון להוזיל את מחירי הדיור המאמירים עבור משקי בית שזוהי עבורם הדירה הראשונה הוא מבורך. אך למה שההוזלה לא תוענק לכל מי שזכאי, ללא הגרלה או איפה ואיפה? אחת הדרכים ליצירת הוזלה דרמטית במחירי הדיור היא באמצעות הסדרת תחום קבוצות הרכישה ופתיחתו לציבור הרחב. קבוצות רכישה חותכות את עלויות הייזום ויכולות להוביל לחיסכון משמעותי בגובה 15%-20% ממחיר הדירה: במקום לשלם יותר ליזם שיהיה אמון על הבנייה הרוכשים מתאגדים, חובשים כובע היזם וחוסכים את דמי התיווך היקרים.

 הבעיה היא שבינתיים, במקום להיות חלק מהפתרון, המדינה ממשיכה להיות חלק מהבעיה שמתדלקת את המחירים: היא מצרה את צעדיהן של קבוצות רכישה ומשווקת קרקעות רק לחברות או קבלנים, אך לא לגופים פרטיים כמו קבוצות רכישה. כאילו שלא די בכך, המדינה מלבה את עליות המחירים במסגרת מכרזים שבהם היא מוכרת קרקעות לכל המרבה במחיר. היזמים מבינים את המסר וקונים את הקרקע במחיר מופרז, מתוך הנחה שהם יגדילו את אחוזי הבנייה ויגלגלו את המחיר המופקע לכיוונו של הצרכן. היזמים מרוויחים, המדינה גוזרת קופון שמן – ומי משלם את החשבון? הציבור כמובן.

 במציאות שנוצרה, מה האינטרס של המדינה לוותר על נתח מרווחי העתק שהיא מגלגלת משיווק קרקעות? ההכנסות של רשות מקרקעי ישראל משיווק קרקעות עמדו בשנת 2021 על 29.35 מיליארד ₪, זינוק בשיעור 141%של  ביחס לשנת 2020 ושל 44% ביחס לשנת 2017, שנת השיא בהכנסותיה בעשור האחרון.

 החדשות הטובות הן שהמדינה לא צריכה לוותר על ההכנסות השמנות ממכירת קרקעות: הסדרת קבוצות הרכישה והנגשתן לקהל הרחב תאפשר למדינה להשאיר את מחירי הקרקעות סביב רמתם הנוכחית – ועדיין להוביל להוזלה משמעותית לרוכשי הדירות בזכות החיסכון בעלויות הייזום. בדרך הזו כולם מרוויחים: גם המדינה וגם הרוכשים.

 איך מסדירים את תחום קבוצות הרכישה? מאפשרים לקבוצות הרכישה לגשת למכרזים לשיווק קרקעות; קובעים כללים מוגדרים להתנהלות קבוצות רכישה, לצורך ייעול התהליך ומניעת כשלים; יוצרים רישוי של בעלי המקצוע המנהלים קבוצות רכישה ועוסקים בתחום; מגדירים מנגנונים להגנה על כספי הרוכשים ועוד.

 בשלב הבא, אפשר להקים גוף ממשלתי שיארגן קבוצות רכישה לזכאים. כאשר המדינה תארגן את קבוצות הרכישה, היא תוכל להנגיש אותן לכל מי שזכאי לרכוש דירה במחיר מוזל. נשמע כמו מדע בדיוני? מסתבר שהמדינה כבר מארגנת קבוצות רכישה ממש מתחת לאף שלנו. דוגמה טובה לכך היא מנהלת המגורים של צה"ל: גוף שמארגן קבוצות רכישה בלי לקרוא לילד בשמו, באמצעות התאגדות של אנשי קבע שחוסכים את אותם 15%-20% ממחיר הדירה. התארגנות זו מפוקחת ע"י גוף ציבורי – הצבא.

 אחרי שהמדינה הוכיחה הלכה למעשה שהיא יכולה לארגן קבוצות רכישה ולפקח עליהן, הגיע הזמן לפתוח את השערים לציבור הרחב כולו: תחילה באמצעות הסדרת התחום – ולאחר מכן בלקיחת חסות על ארגון קבוצות הרכישה.

 הכותב הוא אליעד צפניה, מנהל אשראי נדל"ן בחברת טריא, המספקת פתרונות למימון קבוצות רכישה.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!