הדו"ח הנחשב קבע: תל אביב הפכה ל'בועת נדל"ן'

תל אביב נכנסה לראשונה לרשימת הערים שנמצאות בסיכון בועתי (הערכת יתר של נכס), כך על פי דו"ח Global Real Estate Bubble Index של הבנק השוויצרי UBS, שסוקר את מצב שוק הנדל"ן בערים ברחבי העולם מאז 2015.

העיר העברית הראשונה, ניצבת במקום השמיני בעולם בערים הסיכוניות ביותר לבועה עם ציון של 1.59, אחרי הונג קונג, ונקובר ואמסטרדם. מחירי הדירות הנומינליים בתל אביב שילשו את עצמם משנת 2001 ל-2017 ומציבים אותה במקום פגיע במיוחד.

תשע ערים קיבלו ציון סיכוני, כלומר ניקוד מעל 1.5 שמשוקלל מנתונים המאפשרים חיזוי לקיומה האפשרי של בועה ובניהם קצב עליית מחירים מנותקת מקצב עליית השכר, מחירי השכירות, המימון וקצב בנייה שלא תואם את הביקוש.

על פי המדד, מחירי הדיור בתל אביב כמעט שילשו את עצמם בין 2001 לבין 2017. שכר הדירה שמר על קצב עלייה לצד הגידול במחירי הרכישה, דבר ששיקף מחסור קשה בנכסים לדיור. לאחר תקופת תיקון קצרה ב-2018, חזר השוק לשלב נפיץ נוסף של קפיצת מחירים. רק בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022, זינקו המחירים ב-18%, השיעור הגבוה ביותר מאז 2010. נפח המשכנתאות שטרם נפרעו זינק גם הוא ב-18%, השיעור המהיר ביותר זה 25 שנים. עקב כך, שוק זה עבר לטריטוריית הסיכון לבועה זו הפעם הראשונה על פי UBS.

בארה"ב, כל חמש הערים שנבחנו נמצאות בהערכת-היתר, וחוסר איזון נראה במיאמי ובלוס אנג'לס יותר מאשר בסן פרנסיסקו, בבוסטון ובניו יורק. שוקי הדיור בשטוקהולם, בפריז ובסידני נותרו בהערכת-יתר למרות מגמות צינון מסוימות. שווקי דיור אחרים המפגינים סימני הערכת-יתר כוללים את ג'נבה, לונדון, מדריד וסינגפור. סאו פאולו, שנוספה השנה למדד, זוכה להערכה הוגנת, לצד מילאנו וורשה. למרות השנה החזקה שעברה על שוק הדיור של דובאי, גם מחירי הדירות שם סבירים, על פי הערכות הבנק.

למעשה, כל הערים מלבד שלוש; פריז, הונג קונג ושטוקהולם, חוו עלייה במחירי הדיור. מעבר לכך, ההאצה בצמיחת המשכנתאות שטרם נפרעו הייתה בולטת כמעט בכל הערים, וזו גם השנה השנייה ברציפות שבה החוב הביתי גדל מהר יותר במידה ניכרת מאשר הממוצע לטווח ארוך.

דירוגי המדד לא גדלו בממוצע בהשוואה לשנה שעברה. הכנסות גבוהות וצמיחה של שוק ההשכרה בלמו גידול אפשרי נוסף בחוסר האיזון. מחירי הדיור באזורים הלא-עירוניים צמחו מהר יותר מאשר בערים, זו השנה השנייה ברציפות.

כתוצאה משערי הריבית הנמוכים, התרחקו מחירי הדיור בעשור האחרון בהתמדה מרמות ההכנסה ומשכר הדירה. הערים השוכנות כרגע בטריטוריית סיכון לבועה חוו בתקופה זו עליות מחירים ממוצעות של 60% במונחים מותאמי-אינפלציה, בעוד שההכנסה ושכר הדירה הריאליים גדלו רק בכ-12%.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!