עסקת חבילה היסטורית שתחסל את משבר הדיור

התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הארגון היציג של קבלני הבניין והתשתיות של ישראל חושף תוכנית ל"עסקת חבילה" היסטורית בשוק הדיור והתשתיות הישראלי. ההתאחדות קוראת היום לממשלה ולשלטון המקומי לחתום על העסקה שתאפשר להערכתה לחסל את משבר הדיור והתשתיות בישראל בתוך 5 שנים בלבד. לשם הצלחת העסקה יהיה על שלושת הזרועות המובילות את התכנון והבנייה בישראל לשלב ידיים ולהירתם לביצוע תוכנית חומש שתאפשר האצה של הבניה והגדלת היצע הדירות.

במסיבת עיתונאים שפתחה את כנס התאחדות הקבלנים השנתי באילת, מסר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר הקרן לעידוד ופתוח ענף הבנייה, ראול סרוגו כי "התפיסה שמובילות ממשלות ישראל בזו אחר זו, לפיה, פעולות להפחתת הביקוש לדירות יטפלו במשבר הדיור, צריכה לעבור מהעולם מיד. הדרך לפתרון המשבר היא בהגדלת ההיצע ועצירת עליות מחירי הקרקעות. ההסכם ההיסטורי שאנו מציעים יאפשר לחסל את המשבר הזה תוך מספר שנים. אני קורא לשותפים בממשלה, לכנסת ולשלטון המקומי, שימו בצד את האגו ועזרו לנו למנוע קטסטרופה כלכלית בשנים הבאות".

על פי ההצעה של ההתאחדות, הממשלה תתחייב לשיווק מיידי (עד סוף 2022) של הקרקע המתוכננת במלאי של רשות מקרקעי ישראל של 300 אלף יח״ד עם יעד להשלמת העסקאות מכירת קרקעות להקמת 100 אלף יחידות דיור בכל שנה, בשנים 2023-2025. כמו כן יהיה עליה לבצע תכנון של שלושה מטרופולינים חדשים ולתמרץ בהטבות מס (TAX CREDIT) קבלנים שיבנו התחדשות עירונית בפריפריה.

ההצעה כוללת החלטת ממשלה על הקפאת מחירי הקרקעות של המדינה על ערכי 2019. כמו כן, על ממשלה יהיה למכור את הקרקע ולהטיל היטלי פיתוח על היזמים והקבלנים בפריסת תשלומים של 3 שנים. במסגרת זו, דורשת ההתאחדות מהממשלה לאשר ביצוע "רישוי עצמי" כלומר, הוצאת היתר בניה על ידי אדריכל פרטי לכל סוגי הבניה למגורים, כדי לקצר בשנתיים בממוצע את הבנייה. הקבלנים ידרשו גם להפוך את התכנון של בניינים ל"נפחי "עם חופש בתכנון פנים הבניין וחלוקה לדירות.

אתר בנייה. צילום: גילי יערי, פלאש 90.

עוד על פי התוכנית - תקצה הממשלה 5 מיליארד שקל בשנה לרשויות מקומיות לטובת תשתיות תומכות מגורים, בהתאם לעמידת הרשויות ביעדי אישורי היתרי הבנייה. הסבסוד יהיה בסכום של 50 אלף שקל ליחידת דיור. מדובר בסך הכל בכ-5% בלבד של השקעה חוזרת מההכנסה הצפויה לממשלה מהענף, שתגיע לכ-100 מיליארד שקל בשנה, לאור הזינוק הצפוי בהיקפי הבנייה. במקביל על הממשלה יהיה לתקצב הגדלת תקני כוח אדם ותוספת שכר לצוותי רישוי ברשויות המקומיות. העסקה תכלול התחייבות הממשלה להצמדת כל חוזי הביצוע והתשתית של המדינה משנת 2020 למדדי התשומות השונים לפי תחום הבנייה.

ההתאחדות דורשת כי החבילה תכלול גם רשת ביטחון של הבטחה לרכש דירות על ידי הממשלה אם יהיו כאלה שלא ימכרו – כדי להעבירן לדיור הציבורי ודיור להשכרה ארוכת טווח. כמו כן, דורשת ההתאחדות הבטחה בחקיקה של המשכיות התנאים גם כשמתחלפת ממשלה.

הקבלנים סבורים כי כדי לייצר את התנאים להצלחת התוכנית על הממשלה להגדיל את מספר העובדים הזרים והפלשתינים בענף, בהתאם למודל שקבע הטכניון.

כמו כן, הקבלנים דורשים כי הממשלה תגדיל את ההשקעה בתשתיות לרמה שמקובלת במדינות ה-OECD עם תוספת של 40 מיליארד שקל לשנה והגדלת פעילות פרטית בשיטת PPP וכי הממשלה תמנע מצעדי רגולציה החדשים בתחום הבנייה עד לשנת 2025.

בהתאחדות אומרים כי צעדים משלימים שנדרשים להצלחת העסקה במשק יהיו אישור חלופת שקד לתמ"א 38 עד לגמר המושב הנוכחי של הכנסת או לחילופין, הארכת תמ״א 38 עד שנת סוף שנת 2025 בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה, שתתקבל לא יאוחר מסיום מושב הנוכחי של הכנסת.

הקבלנים יתחייבו להקפיא את המחירים

עסקת חבילה לטיפול במשבר הדיור שמציעה התאחדות הקבלנים בוני הארץ תכלול גם שורת פעולות שלהם יתחייבו קבלני ישראל. הקבלנים שירכשו בשנים הקרובות קרקעות מדינה, כך מסבירים בהתאחדות, יחויבו לעמוד בתנאי עסקת החבילה.

לפי הצעת ההתאחדות, הענף יתחייב להגיע להתחלות בניה של 120 אלף יחידות דיור בשנה. הקבלנים יתחייבו למכור דירות לזכאי משרד הבינוי והשיכון במחירי 2019, בתוספת הצמדת רכיבי מדד תשומות הבניה, ללא עלות קרקע. התחייבות זו כפופה על פי הקבלנים להבנה כי לא תקוים בעסקאות התחדשות עירונית וקומבינציה ובכפוף לחקיקה בנושא שתסדיר את אי התחרות בתחום. עוד יתחייבו הקבלנים לקצר את זמני ביצוע הבנייה, בכפוף לחיוב גופים מאשרים את היתרי הבנייה והאכלוס לעמוד בסד זמנים קבוע.

צילום אווירי של קרית ספר | צילום: גידי אבינרי, פלאש 90.

"עסקת החבילה" שמציעה התאחדות הקבלנים בוני הארץ כוללת גם התחייבות של השלטון המקומי לאשר שחובת הרשויות המקומיות תהיה לאשר רישוי עצמי לכל סוגי הבניינים. העיריות יצטרכו להגדיל דרמטית את מספר בודקי ומאשרי תוכניות הבנייה והיתרי הבנייה ולעמוד ביעד של היתרים לבניית 100 אלף יחידות דיור בשנה, כנגד אותו תמריץ של 50 אלף שקל לדירה. למעשה על העיריות יהיה לשחרר מיידית 180 אלף יחידות דיור התקועות כיום בהליכי רישוי להיתר.

פתוח מ-60% מהשיווקי הקרקע מגיעים לשוק

"ישבתי לפני חצי שנה בוועדת הכספים והזהרתי, בניגוד לדברי נציגי הממשלה, כי אם יוכבד נטל המס על משקיעים בדירות, אנחנו עומדים לראות עליות מחירים חדות וזינוק בדמי השכירות בכל הארץ ולצערי צדקתי. רק זינוק בהיצע הדירות יביא שינוי. הנפגעים בינתיים הם לפני כל אחד אחר, בני ובנות השכבות החלשות שחלום הדירה וגם חלון הדירה להשכרה במקום בו רצו לגור, מתרחק", מסר נשיא ההתאחדות בכנס.

מנכ"ל ההתאחדות, אמנון מרחב ציין שאשתקד הגיעו הכנסות המדינה ממכירת קרקע, מיסים והיטלים לשיא כל הזמנים בהיקף של 74 מיליארד שקל. לאחר זינוק שנתי במחירי הקרקע של רמ"י של בין 80% ל-200% במרכז. גם שוק השכירות סובל מהמחסור. ברבעון הראשון של 2022 אנחנו רואים עליות של 4-6 אחוזים בדמי השכירות בכל הערים המבוקשות. אי אפשר לנתק את העליות בשכירות ממחירי הדירות". על שינוי "חוק המכר" אמר מרחב: "הממשלה מבקשת לחייב קבלנים לשלם קנסות על איחור במסירת דירה שלא בשליטתם. אבל הזמן לקבלת היתר הבניה בערים המרכזיות נא כבר בין 26 חודשים עד 50 חודשים. זמן הבניה עצמו ממשיך לזנק בשל העובדה שהמדינה עצמה לא מצליחה לייצר את תוספת העובדים שהיא עצמה קבעה שיש לייצר פה, ואם זה אל מספיק, הרי שבחמש השנים האחרונות הוסיפו הליכי הרישוי של חברת החשמל, כיבוי אש, והעיריות, 5.6 חודשים בממוצע לזמן הנדרש מתחילת הבניה של דירה ועד למסירתה".

סגן נשיא ההתאחדות ויו"ר אגף יזמות ובניה בה, חיים פייגלין התייחס לאמירות של הימים האחרונים של בכירים בממשלה אשר טענו כי אין מחסור בדירות בישראל, "אנחנו שומעים שוב ושוב על זינוק בשיווקי הקרקעות אבל שוב ושוב נוכחים לדעת בסיכום השנתי שהמדינה מוכרת בערך 40% פחות מההצהרות על שיווקי קרקע. בשטח - הפער בין תוספת משקי הבית וגמר הבניה ממשיך לגדול ובשנים האחרונות הוא דגל בכ-10,000 דירות בשנה. משקי הבית מוצאים פתרונות שונים אבל הלחץ הקבוע נותר. עובדתית, הפער המצטבר על פני שני העשורים האחרונים, על פי נתוני המדינה עצמה, דומה להיקפי הרישום המצטברים לתכנית מחיר למשתכן. אנחנו מדברים על מחסור של יותר מ-190 אלף דירות עכשיו". פייגלין אף ציין כי נרשמה בתקופת הקורונה האטה במסירת דירות לאור קשיים בירוקרטיים שיצרה המגפה.

עלות הבניה מממשיכה לזנק והמדינה מתעלמת

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף המייצג את קבלני הביצוע, ניר ינושבסקי דיווח על המשך זינוק עלויות הבניה לאור הנעשה בעולם: "מדובר במצב הרסני בענף, לאור התעלמות המדינה מהצורך בתמיכה בו. ההתייקרות היא כמעט בכל התשומות וחשוב לומר שמדדי התשומות לא עודכנו שנים ולא משקפים כעת את ההרכב האמיתי של עלות הבנייה בפועל ולכן מציגים עליות נמוכות בהרבה ממה שקורה בשטח. בכל אופן גם למ"ס מציגה זינוק כפול מעליית מדד המחירים לצרכן מאז אפריל 2021. מדובר במחסור כלל עולמי בחומרים ומוצרים בתחום הבניה". ינושבסקי דיווח כי מדינות רבות בעולם כבר פרסמו מדיניות תומכת בענף הבניה והתשתיות שלהן. ומשלמות כמעט את כל ההתייקרות של עליות התקופה הזו.

העברת דירה. אילוסטרציה. | צילום: גיא אסייג, פלאש 90.

סגן נשיא ההתאחדות ויו"ר אגף התשתיות שלה, צביקה דוד דיווח על כך שצמיחה בשנה האחרונה בהשקעה תשתיות עמדה נמוכה מידי. "ישראל מפגרת מאוד בתשתיות תומכות מגורים, כבישים, מספר התלמידים בכיתה, עומס בבתי חולים ועוד. ההשקעה בתחום בתשתיות, מהווה יותר מ-2.5% מהתוצר. כל השקעה בו מרחיבה את פעילות המשק ותומכת בצמיחה שלו. אנחנו סבורים שישראל חייבת לעמוד בקצב והיקף ההשקעה בתשתיות הדומה ל-OECD ואנחנו רחוקים מזה ונשלם בהמשך מחיר כבד אם המצב לא ישתנה".

מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, משה בן זקן הוסיף אזהרה משלו בעניין עלות הבנייה וציין שמספר העובדים בענף בירידה, וכי הוא עומד לפני תקופת מעבר קשה שבה רבים מהוותיקים בו יגיעו לפנסיה. "אנחנו מעסיקים בענף מעל כמעט 200 אלף ישראלים. 200 אלף משפחות מתפרנסות ממנו. אנחנו מוכרחים לעמוד קצב אספקת בעלי המקצוע המרכזיים לענף. המדינה שגתה כשלא השקיעה בהגדלת כוח האדם הישראלי בו את המשאבים המתאימים ולכן אנחנו מקימים כעת אקדמיה שתוביל את ההכשרות בענף ומקווים שהמדינה תשתתף במאמץ הזה. במקביל אנחנו מממשיכים לתמוך בהרחבת ההשקעה בפיתוח טכנולוגיות שיכלו לעשות את הקפיצה בהיקפי הבנייה שנדרשים למשק".

BDI: מעל 600 קבלנים הפסיקו פעילות

במסגרת הכנס באילת נחשפו נתונים של חברת המידע העסקי cofaceBDI לפיהן מתחילת השנה נרשם שיא של שנים בהיקף חברות הבנייה שנגרעו ממצבת הקבלנים הפעילים בישראל. מדובר במעל 600 חברות בנייה. חברת המידע העסקי צופה כי בשנת 2023 ירשם שיא נוסף בתחום זה והיקף החברות הקבלניות שיגרעו מפנקס הקבלנים יגדל לכ-680. "מידי חודש נקלעים מעל 60 קבלנים לקשיים. זהו הקצב הגבוה בעשרות אחוזים מהקצב של השנה הקודמת", אומר מנכ"ל cofaceBDI, איל ינאי.

הוא אף מדווח כי הענף כולו סובל מעליה חדה בעלויות המימון ושיעור הוצאות המימון של חברות הענף גדלו בשנה שעברה ב-4.2%. ינאי מצטרף להערכות התאחדות הקבלנים בוני הארץ, כי בלב המשבר בענף עומדת התייקרות חומרי הגלם ועלויות הבנייה והציג סקר בקרב מאות חברות בניה שמהם 97% צופים המשך מגמת עליות מחירי הדיור, ו-38% מהם מעריכים כי נראה השפעה על מגמת זינוק עלויות הבניה על ירידה בהיצע הדירות.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!