עליה בתרגילי העוקץ בתחום הנדל''ן • איך לא ליפול?

תחום הנדל"ן הוא כר פורה לתרגילי עוקץ, ומכיוון שרכישת נכס היא, ברוב המקרים, העסקה הגדולה בחייו של ישראלי, תרגילי העוקץ בתחום ממוטטים בכל שנה מאות ישראלים, ומותירים אותם בחובות כבדים.

עו"ד גיא סרוסי, שייצג מאות רוכשים בעשרות תיקים של תרגילי עוקץ, מעניק מספר כללי אצבע וטיפים חשובים, שיסייעו לכם לא ליפול למלכודת שעלולה להותיר אתכם חסרי כל. 

יזם הציע לכם דירות במחיר מפתה? הישמרו – לדברי עו"ד סרוסי, אין מתנות חינם. יזם שיציע לכם דירת חלומות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק הוא, ככל הנראה, יזם שמשווע למזומנים. "כל חברות הבנייה בישראל נמצאות מול אותן עלויות עבודה, חומרים וקרקע. לכן, מחיר לא ריאלי מצביע לעיתים קרובות על צימאון של היזם להביא הרבה לקוחות, וכך להזרים כסף לחברה" מסביר עו"ד סרוסי. לדבריו, סביר להניח שאם תבדקו בציציותיו של אותו יזם, תגלו שאין לו יותר מדי פרויקטים ברזומה. "בכל תרגילי העוקץ בתחום הנדל"ן מהשנים האחרונות, מחיר "המציאה" חזר על עצמו. אל תתפתו!" מזהיר סרוסי.

אין ליווי בנקאי, אבל יש ליווי חוץ בנקאי? ביג נו נו! – לדברי עו"ד סרוסי, אם יזם מציע לכם דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי, צריכה להידלק אצלכם מיד נורת אזהרה ענקית. "זה לא היזם שלא רוצה את הבנק, זה הבנק שלא רוצה את היזם, והוא כנראה יודע למה. הבנק בורח מסיכונים. הימלטו גם אתם על נפשכם".

מוכרים לכם קרקע או מוכרים לכם לוקשים? - תרגיל עוקץ די מוכר בנוף הנדל"ני, שכדאי עד מאוד להיזהר ממנו, אומר עו"ד סרוסי, הוא מכירת קרקעות ב"כאילו". מה שקורה בפועל הוא ש"מוכר הקרקע" מחתים אתכם על הסכמי הלוואה מסובכים, שאין לכם שמץ של מושג מה באמת כתוב בהם, ובמקום למכור לכם קרקע, הוא כביכול מעביר כספים לחברה כהלוואה ונרשם כמחזיק המניות בה. הבעיה במקרים אלה היא שההלוואה ניתנת לחברה בע"מ, ואין בה ערבויות אישית של בעלי החברה. כאשר תבקשו לתבוע את הכסף חזרה, תגלו שהחברה פשטה רגל, ומי שעקץ אתכם המשיך לדרכו, או אפילו ברח מהארץ. על כן, במקרה של הלוואות לחברות, הסבירות להסתבכות בתרגיל עוקץ עולה בצורה משמעותית – דברי עו"ד סרוסי.

תשואה מובטחת של 10% ויותר? אין חיה כזו - היזם מבטיח לכם תשואה של 10 אחוז ויותר בכל שנה? תתרחקו כמו מאש. 10 אחוז בשנה היא תשואה פנטסטית, ומי שמבטיח כזו תשואה – הוא בפירוש נוכל. שברוב המקרים, היזם יציג את עצמו בפניכם כבעל ידע רב בשוק המקרקעין ויספר סיפור נהדר, על כך שהתשואה הגדולה תגיע מהמניות בפרויקט או מעליית הערך המהירה של הקרקע או הנכס. מי שנגרר לעסקאות מפוקפקות כאלה הן לרוב לקוחות שאין להם שום מושג בתחום הנדל"ן, שבנוסף לכל הצרות גם מתלהבים מההסברים המשכנעים. תשואה מהירה לא תהיה פה; היזם, לעומת זאת, יוכל לבצע עוקץ קל ומהיר על קורבנותיו התמימים.

עוד נורות אזהרה שחייבות להידלק 

פרסום מאסיבי של חברה חדשה יחסית בשוק – לדברי עו"ד סרוסי, חברת נדל"ן  צעירה שמשקיעה מאות אלפי שקלים ויותר בפרסום, היא, ברוב המקרים, חברה שאין מאחוריה הרבה פרויקטים, ועל כן מפנה מאמצים כבירים לגיוס לקוחות מוגבר. פרסום מאסיבי מסתיר פעמים רבות את העובדה שמדובר בחברה שזקוקה ללקוחות, ולא מעידה כהוא זה על איכותה המקצועית. 

הבטחה למסירת דירה מהירה. כמו שאין דירה חדשה במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק, גם מסירת דירות בטווח זמנים לא ריאלי – היא פשוט לא אפשרית. כל מי שרוכש דירה על הנייר, עוד בטרם נבנתה, מרגיש זאת היטב בכיסו, משום שהוא נדרש לשלם, במקביל, גם את המשכנתא שנטל לטובת הדירה החדשה וגם את עלויות הדירה שבה הוא מתגורר כעת. אכן, הצעות מצד יזם למסירה מהירה של הדירה הן על פי רוב מפתות מאד. מדובר בהבטחות שווא למטרות מכירה. התרחקו כמו מאש.

מפרט טכני גבוה במחיר נמוך. "צאו מתוך נקודת הנחה שאין מציאות ואין מתנות" אומר עו"ד סרוסי, לאור ניסיונו הרב בייצוג קורבנות עוקץ בתחום הנדל"ן. לדבריו, אחת הדרכים הכי אפקטיביות למניעת תרגיל עוקץ, היא להשיג ביטחונות אישיים של בעלי החברה שמוכרת לכם דירה. במקרה כזה, ייתכן שהאיש שמנסה להפיל אתכם בפח ייסוג, או לחלופין, יעקוץ אחרים – ואתם, להבדיל מהם, תוכלו להיפרע ממנו באופן אישי. עדיף לערב בתהליך קבלת הערבות הזו בעורך דין מטעמכם, הבקיא בתחום חוזי מקרקעין. הוא ייטיב לעשות זאת עבורכם.  

תנאי תשלום דמיוניים. הציעו לכם לשלם 100 אלף שקלים, ואת היתרה בתנאי תשלום חלומיים? הישמרו. מאוד ייתכן שהיזם מעוניין בכסף הראשוני שלכם, כאן עכשיו, אבל בכלל לא בטוח שהוא יספק בהמשך את הסחורה שהבטיח.  בפרשת ענבל אור, למשל, התבקשו הלקוחות לשלם סכום ראשוני של 100 אלף שקלים, ובתמורה הובטח להם שהדירה בפרויקט החלומות תישמר להם. הסוף ידוע. רבים מהרוכשים בפרויקטים של אור נקלעו לבעיה קשה במימוש השקעתם.

דירה היא לא לחמנייה ושוקו. לדברי עו"ד סרוסי, דרך ידועה של יזמים למשוך לקוחות היא באמצעות ימי מכירות ססגוניים, שבהם נערך מכרז פתוח על דירות במחירי מבצע. "הרעיון הוא לייצר בהלת קניות, משל היו הדירות עגבניות בשוק. הלקוחות הפוטנציאליים מרגישים שאם לא יחתמו כאן ועכשיו, הם יפספסו משהו, ולכן הם פועלים בגחמה של רגע. זה יכול להיות הרה אסון" מזהיר סרוסי. לדבריו, חתימה על בקשת הצטרפות לרכישת דירה הוא מסמך מחייב משפטית. בקיצור, כדברי המשורר: "אל תתפתו לעסקאות בשטח, כי אתם עלולים לאכול אותה, ולאכול אותה בגדול".

מלכודת ושמה קבוצת רכישה – לדברי עו"ד סרוסי, תרגילי עוקץ רבים בענף הנדל"ן מתרחשים בתחום קבוצות הרכישה, שצבר תאוצה בשנים האחרונות. לדבריו, בקבוצת רכישה אין מחיר סופי, כי הרוכשים בונים בעצמם את דירותיהם, ולאיש אין שליטה על עלויות הבנייה העתידיות. "אם יזם מציע לכם רכישת דירה בקבוצת רכישה במחיר מפתה, אמורה להידלק אצלכם מיידית נורת אזהרה מהבהבת" מזהיר עו"ד סרוסי. 

לדבריו, במקרים כאלה, סביר שאותו יזם גם יפעיל עליכם לחץ לחתום על החוזה כאן ועכשיו ויגיד לכם שאינכם צריכים לשכור שירותי עורך דין, כי כבר יש עורך דין שמלווה את הפרויקט. אל תתפתו. בעסקת נדל"ן אתם חייבים עורך דין שייצג רק אתכם. לא לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם, זו טעות שעלולה לעלות לכם ממש ביוקר. לדברי עו"ד סרוסי, עורך הדין של היזם הוא לא עורך הדין שלכם, והאינטרסים שלכם פעמים רבות מנוגדים. לדבריו, היות ומדובר בעסקאות המגיעות ליותר ממיליון שקלים, לא שווה לכם לחסוך את עלויות הייעוץ.

נעקצתם? מה עושים? – לדברי עו"ד סרוסי, אם אתה חוששים שנעקצתם, עליכם לפעול חזק ומהר, שכן מי שעקץ אתכם, ודאי עקץ גם רבים אחרים, וכולם רוצים את כספם בחזרה. למעשה, בכל מקרה של עוקץ, מתפתח למעשה מירוץ בין כל אלה שנעקצו. בהחלט שיש לזריזות הפעולה שלכם משמעות רבה. למעשה, כל הקודם זוכה. הנוכלים שעוקצים רוכשים תמימים, משתמשים על פי רוב בכספים שלא למטרות שעליהן הצהירו. לעיתים העוקץ שורף את הכסף על הוצאות צרכניות מנופחות, או מנסה להסתיר אותו במקומות הרחוקים מהישג ידיכם. ההמלצה במקרה כזה היא לפנות, ומהר, לעורך דין המתמחה בתחום.

לדברי עו"ד סרוסי, ניתן בהחלט לאתר מבעוד מועד רכוש של העוקץ, ואותו ניתן לעקל על מנת להשיב כספים שנגנבו, אבל לזריזות הפעולה, המקצועיות שלה והזריזות שבה היא מתבצעת, קיימת משמעות רבה. לדבריו, גם פנייה למשטרה ולתקשורת במקביל היא מעשה נכון, אך את זה כדאי לעשות, רק לאחר שהבטחתם שבמקרה של התפוצצות הפרשה, חלק מכספכם לפחות מובטח באמצעות הטלת עיקולים מקדימים.