לא חשבון שמיים: לחשבן בקלות את המשכנתא

משכנתא, כידוע, היא העסקה הגדולה ביותר שרוב האנשים יבצעו במהלך חייהם. מדובר בהלוואה כספית גדולה, לתקופה לא קצרה, שניתנת על ידי הבנק לטובת רכישת נכס בתחום המקרקעין. העובדה שמדובר בהלוואה גדולה, שנפרסת על פני שנים רבות ודורשת בחירת מסלולי הלוואה שרובנו לא מתמצאים בהם, בהחלט הופכת את המצב למסובך עבור אנשים רבים. בדיוק מסיבה זו, ארגנו עבורכם מדריך מפורט שמסביר את תהליך קבלת המשכנתא, ומציג בפניכם את האמצעים שיסייעו לכם לבחור את מסלולי ההלוואה הנכונים והטובים ביותר עבורכם.

מהו התהליך הנדרש עבור קבלת משכנתא?

תהליך קבלת המשכנתא כולל מספר שלבים עיקריים:

1. פנייה לבנק וקבלת אישור עקרוני – השלב הראשוני בתהליך הוא פנייה לבנק משכנתאות וקבלת אישור עקרוני למשכנתא. משמעות האישור היא, שהבנק מוכן לתת לכם משכנתא. באישור מפורטים תנאי המשכנתא שהבנק מוכן לתת, והינו תקף למשך 24 ימים לכל הפחות.
2. בחירת מסלולי ההלוואה – זהו ללא ספק החלק המורכב יותר בתהליך. חשוב להבין כי כל משכנתא בנקאית מורכבת ממספר מסלולי הלוואה, כאשר לכל אחד מהם תנאים ומאפיינים שונים. בחירה במסלול הלוואה שאינו נכון או טוב עבורכם, עלולה בהחלט לגרום להוצאת כספים מיותרים ואף לאי עמידה בהחזרי המשכנתא, ולכן חשוב לעשות זאת בכובד ראש. נרחיב על כך בהמשך.
3. פתיחת תיק משכנתא באחד הבנקים – את השלב הזה רצוי לבצע רק לאחר קבלת אישור עקרוני ממספר בנקים שונים, והשוואה בין תנאי המשכנתא בבנקים הללו.
4. הערכת שמאי – כל אדם שמעוניין לקבל משכנתא בנקאית, נדרש לפנות לשמאי מקרקעין מטעם הבנק לצורך הערכת שווי הנכס, שכן סכום המשכנתא שהבנק מאשר, מתבסס בעיקר על הערכה זו.
5. רכישת ביטוח משכנתא – בלא מעט מקרים, דורש הבנק מהלווים לרכוש ביטוח משכנתא כתנאי למתן ההלוואה.

מהם מחשבוני משכנתאות?

כפי שציינו בסעיף הקודם, אחד מהשלבים המאתגרים ביותר בתהליך לקיחת המשכנתא היא ההחלטה על מסלולי ההלוואה הנכונים. לעיתים קרובות, חישוב הסכומים של התשלומים החודשיים שנבצע בפועל עלול להיות מורכב, על מנת שלא להיקלע למצב בו הפרעון החודשי אינו עולה בקנה מידה עם היכולת הכלכלית, יש לעשות את החישוב בדיוק רב ובמחשבה רבה.
החדשות הטובות הן, שכיום קיימים מחשבוני משכנתא, שמטרתם לסייע לנו לחשב את הסכום החודשי שנידרש לשלם בפועל עבור המשכנתא.
המחשבונים מאפשרים למשתמש להזין נתונים כמו סוג ההלוואה, הריבית השנתית שלה, מספר שנות ההלוואה ועוד, כך שהיעזרות באחד המחשבונים הללו, יכולה בהחלט לסייע לנו לבחור במסלול ההלוואה הנכון והטוב ביותר עבורנו. כיום קיימים מגוון של מחשבוני משכנתאות, כשהמתקדמים שבהם הם מחשבון שפיצר וקרן שווה.

מה ההבדלים בין לוח שפיצר וקרן שווה?

הן לוח שפיצר והן לוח סילוקין קרן שווה, הם אמצעים שמטרתם לסייע לנו לחשב את גובה המשכנתא החודשי שנידרש להחזיר, ולבחור את המסלול הנכון ביותר בהתאם לנתונים הספציפיים שלנו:

• לוח סילוקין קרן שווה – הסדר תשלומים שמבוסס על החזר חודשי של סכום קבוע מההלוואה הראשונית (הקרן), עליו מתווספת גם הריבית. באופן זה, מדיי חודש, סכום הקרן שאנו נדרשים להחזיר הולך ומצטמצם, עניין אשר גורם גם לריבית להפוך לנמוכה יותר, שכן היא מתבססת על סכום ההלוואה הראשוני שלקחנו.
  בשיטה זו, בשנים הראשונות ההחזר החודשי גבוה יחסית. עם זאת, ההחזרים החודשיים הולכים וקטנים לאורך חיי ההלוואה, וסך הריביות המשולמות בשיטה זו נמוך יותר, שכן ההלוואה נפרעת מוקדם יותר בזכות התשלומים הראשוניים הגבוהים.
• לוח שפיצר – לוח הסילוקין הפופולרי ביותר להחזרי משכנתא כיום. על פי לוח זה, פירעון ההלוואה יחד עם הריבית, מחושב מראש ומתחלק לתשלומים שווים לכל אורך שנות החזר המשכנתא.
  באופן זה, ההחזר החודשי נותר קבוע עד לפירעון ההלוואה, מה שמאפשר ללווים להיערך באופן טוב יותר להחזרים. עם זאת, בשיטה זו אורך חיי המשכנתא יהיה ארוך יותר, כך שבסופו של דבר, הלווים למעשה משלמים ריבית גבוהה יותר על ההלוואה.

איך עושים סדר בתהליך?

יתכן כי אתם מרגישים שמעט מורכב לכם לקרוא את ההסברים הללו בטרם התחלתם את התהליך, משום שללא נתונים ממשיים, לא ניתן להבין את התמונה המלאה.
אך לאחר התחלת התהליך, הבנתם של המסלולים השונים והשוואתם, תוך למידת מושגים מעולם המשכנתא ובדיקת הפריסה במחשבונים הייעודיים לכך, לאט לאט תתבהר התמונה הכללית ותוכלו להעריך את היקף העסקה המדויקת עבורכם.
חשוב שלא לוותר על שלבים אלו, לעשות את עבודת המחקר ולהשוות בין מסלולים, שכן ההבדלים בין מסלול אחד למשנהו יכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. בהצלחה!

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!