לא המחסור ולא ההייטק: כך גרם "מחיר למשתכן" לעליית מחירי הדיור

בדוח שפרסם היום (שלישי) בנק ישראל עבור 2021 נקבע כי שינוי מדיניות ההגרלה, ביטול מחיר למשתכן והורדת מס הרכישה למשקיעים על ידי הממשלה הקודמת הם גורמים משמעותיים לעליית המחירים מאז אמצע שנת 2020. 

שירה גרינברג הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מספקת היום רמז על השפעת התוכנית הממשלתית על הביקוש לדירות חדשות. על פי הסקירה, בינואר 2022 נמכרו 4,400 דירות חדשות, זינוק של 27% בהשוואה לינואר 2021 שבו מכרו הקבלנים 3,400 דירות חדשות.

על פי הדיווח ב'כלכליסט', בינואר השנה נמכרו בסך הכול 11,600 דירות חדשות ודירות יד שנייה. זה הנתון הגבוה השני בהיסטוריה של חודשי ינואר, מספר גבוה יותר של עסקאות נרשם רק בינואר 2015. אולם בנטרול נתוני מחיר למשתכן לא נרשמה בחודש הנסקר פעילות חריגה. "רמת העסקאות בשוק החופשי (כלומר שלא במחיר למשתכן, א"ג) בינואר האחרון אינה גבוהה משמעותית למשל מזו שנרשמה בחודש המקביל לפני 14 שנה, כאשר ניתן היה לצפות לאור גידול האוכלוסייה באותה תקופה לרמה גבוהה יותר של עסקאות בינואר השנה".

המחיר הממוצע של דירת מחיר למשתכן שנמכרה בתקופה הנסקרת היה 1.27 מיליון שקל בעוד שהמחיר הממוצע של דירה שרכשו זוגות צעירים בשנת 2021 היה 2.2 מיליון שקל. השכר הממוצע של משקי בית שרכשו דירות מחיר למשתכן בינואר 2022 היה כ-20 אלף שקל בחודש.

לעומת זאת מספר הדירות שרכשו משקיעים צנח ב-32% בהשוואה לינואר 2021: 1,500 דירות לעומת 2,200 דירות בשנה שעברה. הירידה הזו נובעת מהעלאת מס הרכישה על דירה להשקעה (מ-5% ל-8%) שנכנס לתוקף בנובמבר 2021. בנוסף, 10% מהרכישות של המשקיעים בוצעו על ידי חברות וקרנות ריט שמחזיקות מקבצי דיור להשכרה ארוכת טווח. הדירות האלה הן מוצר דומה לדירה חדשה אך חוסכות את הצורך בהתחייבות למשכנתא. כלומר רק כ-1350 דירות נרכשו על ידי משקיעים פרטיים.

נתון מפתיע הוא שמגבלת היצע הדירות לא שיחקה תפקיד משמעותי בעליית המחירים. לפי בנק ישראל היצע הדירות עלה מהר יותר מקצב גידול האוכלוסייה, ובהתפלגות גיאוגרפית התואמת את רמת הביקוש באזורים שונים. בבנק ישראל מציינים שבשנים האחרונות היה שיפור בכמות הדירות שנבנו, ומדגישים שלמרות שכרגע אין זו הסיבה לעליית המחירים, יש חשיבות להמשיך לטפל בנושא זה.

עובדי ההייטק הואשמו רבות בעליות המחירים, ואולם לפי בנק ישראל, חלקם בקרב רוכשי הדירות דווקא ירד, מלבד בתל אביב שם מספר הרוכשים שעובדים בהייטק עלה ביותר מ-4%. בבנק ישראל מסייגים כי עליית המחירים בתל אביב החלה עוד ב-2020 לפני הגידול במספר העובדים בהייטק שהיה בתקופת הקורונה.

בשורה התחתונה, בבנק ישראל קובעים שהשפעת הגאות בענף ההייטק על שוק הדיור מוגבלת ככל הנראה לעיר תל אביב. "לא סביר שהגאות בהייטק הביאה לעלייה רוחבית של מחירי הדירות בכל הארץ וכנראה השפעתה בעיקר מקומית בעיר תל אביב", כתבו בבנק ישראל.

בגוש דן, ללא תל אביב, נרשמה ירידה בשיעור עובדי ההייטק מסך הרוכשים של הדירות מכ-12.6% בממוצע ב-2020-1019 לשיעור של 9.2% בלבד ב-2021. ייתכן שהדבר משקף מעבר של הרוכשים מערי הלוויין אל תל אביב עצמה, כותבים בבנק ישראל.

העלייה במחירי תשומות הבנייה תמכה בעליית המחירים לפי בנק ישראל, אך קשה להסביר באמצעותם את עוצמת עלייתם ואת עיתוי המפנה בשוק באמצע 2020, כך כותבים בבנק ישראל ומציגים נתונים לפיהם מחירי הדירות החדשות והלא חדשות עלו עוד לפני העלייה בתשומות הבנייה. להערכתם שיעור עליית מחירי הדירות בסוף 2021 הוא יותר מכפול מזה של התשומות. "גם אם מחירי התשומות היו משפיעים מייד על מחירי הדירות החדשות, אין בהם כדי להסביר את העיתוי של עליית המחירים הכללית, ודאי לא את עוצמתה", כותבים בבנק ישראל.

בבנק ישראל כותבים כי העלייה של המחירים בשל שיבושי האספקה העולמית בעולם לא הייתה צפויה ועל כן לא ניתן להסביר זאת כגורם שתרם לעלייה בנקודת המפנה באמצע 2020. לסיכום, כותבים בבנק ישראל, כי מחירי תשומות הבנייה תמכו בעליית מחירי הדירות השנה, אך קשה להסביר באמצעותם את עוצמת עלייתם ואת עיתוי המפנה בשוק באמצע 2020.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!