מחפשים דירה ב-100 דולר? לכו לדטרויט

מיהי בירת מחירי הדיור הזולים ביותר מבין הערים הגדולות של ארה"ב? דטרויט, כמובן. בעיר הזו במדינת מישיגן, שהמחיר החציוני של בית בה צנח בשש השנים האחרונות ב-53.6% לפי מדד קייס-שילר/S&P (המתחקה אחרי המחירים ב-20 הערים הגדולות), המחיר החציוני של בית עלה בדצמבר 45,000 דולר - לעומת 147,000 דולר במינאפוליס, 187,000 דולר בלאס וגאס, ו-717,000 דולר בסן פרנסיסקו. בזו האחרונה, פקיעת בועת הדיור הורידה את המחירים ב-23% בלבד בשש השנים האחרונות. בווגאס, הצניחה היתה 60%.

לדטרויט היו נתוני פתיחה נחותים בהרבה. מי שהייתה בשנת 1940 העיר הרביעית בגודלה בארה"ב ומרכז תעשייתי אדיר, סובלת זה עשרות שנים משקיעה ומנטישת תושבים, ש-80% מהם אפרו-אמריקנים. שיעור האבטלה בה נשאר דו-ספרתי (10.2%) גם אחרי התאוששות תעשיית הרכב הידועה שלה (GM וקרייזלר, שפועלות מהעיר, דיווחו בפברואר על המכירות הטובות ביותר בחמש שנים. פורד, שפועלת מהעיירה השכנה דירבורן, דיווחה על שיא של שש שנים) מהשפל ששיאו היה חילוץ GM וקרייזלר בכספי משלם המסים האמריקני ב-2009.

אך בינתיים מתחולל בעיר נס נדלנ"י בזעיר אנפין: מחירי הבתים עלו ב-2012 ב-13.6%, לפי מדד קייס-שילר. ברמות מחירים כאלו, ההישג הזה אמנם פחות מרשים בהשוואה להתייקרות דומה במנהטן, נניח, אבל בכל זאת, המחיר החציוני עלה. דטרויט, אגב, היא גם בירת הבתים במחיר מבוקש של 1-100 דולר: בינואר נרשמו באתרי הנכסים בעיר 15 בתים כאלו.

לפני שנתאר מה חושבים מתווכים מקומיים על הרנסנס הנדל"ני הזה, כדאי להזכיר שמושל מדינת מישיגן הודיע לפני שבועיים על כוונתו למנות ממונה פיננסי מטעם המדינה לעיריית דטרויט, כדי לסיים את המשבר התקציבי של העיר. המושל, ריק סניידר, נקט את הצעד שממנו נמנע לפני שנה, וימנה אחראי פיננסי לשעת חירום שבסמכותו לבטל חוזים עם האיגודים, למכור נכסים עירוניים ולארגן מחדש את השירותים של העיר ואת הכספים שלה.

המינוי יהיה ככל הנראה של רפובליקני לבן, שישלוט באוכלוסייה דמוקרטית ברובה, ש-80% ממנה, כאמור, הם שחורים. דטרויט, עם גירעון של 327 מיליון דולר והתחייבויות ארוכת-טווח של מעל 14 מיליארד דולר, תהיה העיר השישית במישיגן שהועמדה תחת פיקוח של המדינה, כאשר סניידר מנסה למנוע את מה שתהיה פשיטת רגל המוניציפלית הגדולה בתולדות ארה"ב.

שיעור אבטלה אירופי

אז איך להסביר את העלייה במחירי הבתים, כאשר העירייה למעשה פושטת רגל ושיעור האבטלה עדיין "אירופי"? יתרה מזו, שיעור נכסי הדיור המעוקלים בעיר מתוך הסך קרוב לפי כמה הערכות ל-50%. שיעור מכירות הבתים המעוקלים מסך המכירות צנח, עם זאת, מ-55% בינואר 2012 ל-36% בינואר 2013. הסיבה לכך היא, כנראה, צניחת שיעור האבטלה משיא של 17% ב-2009 ל-10.1% כעת. האבטלה הארצית בארה"ב הייתה 7.9% בינואר.

מעטים מכירים את שוק הנדל"ן המקומי טוב יותר מאשר אלברט חאכים מהסניף המקומי של רשת סוכנויות התיווך מטרו. הוא מתמחה במיוחד בעסקאות "נכסים בבעלות", שפה נקייה למכירות שתמורתן הולכת לבנקים או למוסדות אחרים אחרי עיקול.

חאכים אמר לאתר האפינגטון פוסט שהאזור הלוהט ביותר לקניית נכסים כאלו מעיקולים כעת הוא אדיסון ביחד עם השכונות במרכז העיר. הרוב הגדול של הבתים/דירות הללו הופכים לנכסים להשכרה, מה שאומר שהקונים הם "ציידי מציאות". להערכת חאכים, הוא ואנשיו מקבלים בין 50 ל-100 שיחות טלפון ביום על נכסים מעוקלים למכירה. 70% מהן באות מחוץ למישיגן.

ההתעניינות בנכסים הזדמנותיים בדטרויט גבוהה בייחוד בקרב לא-אמריקנים. "אני מקבל שיחות מסין, אסיה, אוסטרליה, בריטניה, דובאי, אבו דאבי, לבנון, עיראק, שבדיה, ספרד, רוסיה ומרוקו". האם גם ישראל על המפה? "הייתה לי שיחה גם מישראל. כל יום, מכל העולם, לפעמים בשלוש לפנות בוקר".

העלות האמיתית של הבית גבוהה

חאכים אינו מנסה לעודד משקיעים זרים כאלו. להיפך, הוא מרגיש שלרובם אין מושג קלוש על המורכבות של קניית נכסים בדטרויט. "הם לא מבינים שכאשר הבית ריק מדיירים, הגנבים מפשיטים אותו עירום, כלומר לוקחים את הצינורות, הנחושת, מיכל המים וכו'".

קונים רבים גם לא תופסים שהעלות האמיתית של רכישת נכס במצוקה גבוהה בהרבה מ-1 או 100 דולר. במציאות קיימות עלויות של בדיקות עירוניות, בקשות הרישום במרשם המקרקעין, מסי נכסים וכו', שהופכים את העסקה לעניין של 2,000-3,000 דולר. והעיקר - בתים כאלו מחייבים במקרים רבים השקעה רצינית בשיקום, שיפוצים, צנרת חדשה, חיווט חשמלי וכו', כך שההשקעה האמיתית היא בסדר גודל של עשרות אלפי דולרים.

"למרות שיש כעת בדטרויט 15 נכסים עם תג מחיר של עד 100 דולר, מחירי הבתים בעיר השתפרו למעשה משמעותית ב-2012, לראשונה מזה שנים רבות", אמרה להאפינגטון פוסט אליסון שוורץ, מתווכת בסוכנות Move המקומית, שגם מפעילה את אתר Realtor.com לנכסים בעיר.

לדבריה, "האקוויטי השלילי (המשכנתא גבוהה מערך הבית הנוכחי) נשאר הגורם העיקרי שמונע ממוכרים להוציא למכירה את הנכסים שלהם, אבל השוק עושה רושם שהוא ממשיך בדרך למעלה".
שוורץ מאמינה שהסיבה לעליית מחירים החדשה בדטרויט היא מחסור. "כמו שווקים שרמת עיקולים גבוהה רבים שמתאוששים, המפתח כאן הוא המלאי. בדטרויט יש כיום 25% פחות נכסים למכירה מאשר לפני שנה. זה מוביל לתחרות גדולה יותר על נכסים ולעליית מחירים. אם המחירים ימשיכו לעלות, יותר בעלי בתים יחליטו למכור, ויחזירו לשוק את התנופה שלו".

חאכים מסכים עם ההערכה הזו, אך הוא אומר שהמספר המוגבל של הנכסים בשוק מעלה את המחירים באופן מלאכותי. בטווח הארך יותר הוא צופה שהבנקים ישפכו על השוק כמויות גדולות יותר של בתים מעוקלים. "לאנשים שמאמינים שהשוק עולה אני אומר שזו תחושה כוזבת", הוא אומר. "אם כל הנכסים שעוקלו יצאו לשוק, המחירים יחזרו לרדת, אבל השוק יתייצב בטווח הבינוני".

העצה שלו למחפשי המציאות בעיר, בייחוד מחוץ לארה"ב, היא פשוטה: להתקשר לסוכן נדל"ן בעל ידע מקומי וממוסד לפני כל קנייה.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!