איך הפכה בני ברק למעצמת נדל"ן? • תחקיר מיוחד

בני ברק, הפכה להיות העיר המבוקשת ביותר בקרב הציבור החרדי, השוק הנדל"ן בעיר מצליח להטעות אנשי נדל"ן עם שנים בתחום והעיר הופכת לצפופה מיום ליום.

העיתון 'דה מרקר', החליט להקדיש כתבה גדולה ומקיפה על שוק הנדל"ן בעיר, ולמה זוגות הצעירים בורחים דווקא לאלעד ולקרית ספר.

אם חשבתם שבבני ברק גרים בעיקר תושבים מעוטי יכולת, חשבו שנית. בשנים האחרונות נאלצים זוגות צעירים בעיר הענייה ביותר בגוש דן לעזוב לערים זולות יותר, שכן מחירי הדיור בה הם מהגבוהים בישראל. ובכלל, לשוק הנדל"ן של העיר הצפופה ביותר בישראל יש הרגלים משלו - לעתים הפוכים לחלוטין משאר השוק.

"אם בעבר כל זוג בבני ברק שנישא היה רוכש דירה בעיר, כיום המגמה השתנתה לחלוטין", אומר מנהל סניף של בנק ירושלים בבני ברק, שמואל דויטש. "רוב הזוגות הצעירים יוצאים מהעיר כי היא פשוט יקרה. היעדים הם בעיקר אלעד ומודיעין עילית, ומעטים עוברים לבית שמש. הסיבה היא מחסור בהיצע דירות בבני ברק. אין בנייה ואין מגרשים. מי שחשוב לו להישאר בעיר נודד לשכונות שמעבר לציר ז'בוטינסקי - קרית הרצוג ופרדס כץ. מי שרוכש דירה במרכז בני ברק הם משפרי דיור, כלומר משפחות שגדלו ורוצות לשדרג את הנכס שבו הן מתגוררות".

לדברי דויטש, מחיר של דירת ארבעה חדרים בבניין ישן בעיר מתחיל ב-1.2 מיליון שקל, ויכול להגיע להרבה יותר. כך למשל, דירת ארבעה חדרים חדשה של 126 מ"ר באזור רחוב הרב שך, המרכזי והמבוקש ביותר בעיר, מוצעת למכירה תמורת 2.5 מיליון שקל.

"אין שטחים לבנייה"

פרויקט "מרום שיר" ברחוב יהודה הנשיא של חברת צ. לנדאו הוא אחד הפרויקטים החדשים היחידים בבני ברק. הפרויקט אוכלס באחרונה וכולל קומפלקס בניינים בני שבע קומות, שבהם 150 דירות בנות שלושה עד שישה חדרים. לפי שבע שנים היה במקום פרדס של 6.5 דונם בבעלות היזם ישראל אדלר. הפרדס הופשר לבנייה ונרכש על ידי החברה ב-70 מיליון שקל. "בתחילת השיווק היה מחירה של דירת 5 חדרים 1.3-1.4 מיליון שקל", אומר יקי רייסנר, סמנכ"ל ייזום בצ. לנדאו. "כיום דירה כזאת שווה 1.7-1.8 מיליון שקל".

המחירים בפרויקט מזכירים את המחירים בפרויקטים חדשים בשכונת אם המושבות בפתח תקוה, למשל. אך יחי ההבדל הקטן: בעוד שהשכונה הפתח תקוואית נהנית מתשתיות חדשות וסביבה מתפתחת, הרי שהפרויקטים החדשים והמעטים בבני ברק נדחקים אל תוך התשתיות הקיימות והמיושנות, בשל מחסור במלאי הקרקעות.

לדברי ראש עיריית בני ברק, יעקב אשר, פרט ל"מרום שיר", צפויים להיבנות בעיר כמה פרויקטים בודדים כמו "גני טל" של משפחת טייטל, הכולל 150 דירות בשישה בניינים, שארבעה מהם כבר בנויים, ומתחם אסם ברחוב השומר, שם עתיד להתקבל בקרוב היתר בנייה לפרויקט של 220 יחידות. בנוסף, לשכונת ויז'ניץ יש תב"ע (תוכנית בניין עיר) לבניית 340 יחידות דיור, שנמצאות גם הן במלאי הדירות העתידי. ואולם כל התוכניות מסתכמות ב-1,000 יחידות בלבד.

אשר סבור כי לא יימצא פתרון של ממש למצוקת הדיור. "העיר מיצתה את עצמה", הוא אומר. "בני ברק לא תהיה פתרון לציבור החרדי ולא מסוגלת לקלוט עוד תושבים. 165 אלף תושבים על 7,000 דונם - זה אומר הכל. רק לשם השוואה, בשכנתנו רמת גן מתגוררים 150 אלף תושבים על 14 אלף דונם.

ההסבר לכך, אומר אשר, הוא "שהמגזר החרדי מתחתן בגיל צעיר ורוכש דירות בשלב מוקדם בחייו. בגיל 21 כבר יש לבני הזוג ילדים, ולכן המגזר החרדי הוא צרכן גדול מאוד של דירות. לא יכול להתבצע פינוי-בינוי כי אי אפשר לבנות לגובה, ואין שטחי ציבור פנויים".

"בני ברק מיועדת לאנשים אמידים יותר", מודה אשר. "אם לא יהיו ערים חדשות כמו אלעד, מודיעין עילית, ואם תימשך ההקפאה והמדינה תמשיך לא לתפקד, תהיה בעיה חמורה. בני ברק, שכבר בת 85, היתה ותישאר עיר הבירה של הציבור החרדי. אם מודיעין עילית ואלעד יורחבו, קציר חריש אכן תקלוט תושבים חרדים ובית"ר עילית תופשר לבנייה - רק אז תהיה ירידת מחירים בבני ברק".

מעלית פוגעת בערך הדירה

שנים רבות היה הגובה המקסימלי לבנייה בבני ברק ארבע קומות. בשל מצוקת הדיור הגוברת, מדי כמה שנים אישרה העירייה קומה נוספת, וכיום התקן הוא שבע קומות בבנייה חדשה, ובתנאי שלא בולטת על רקע סביבתה.

ישנם בניינים חדשים שבהן נבנות מעליות שבת, ואולם הדיירים אינם משתמשים בהן בשל פסיקות רבנים, ובראשן פסיקה של הרב יוסף שמואל אלישיב, מנהיג הזרם הליטאי, שקבע באופן גורף כי שימוש במעלית שבת הוא חילול שבת. מעלית השבת היחידה בשימוש "לגיטימי" בעיר נמצאת בבית החולים מעייני הישועה.

בשל כך, בני ברק היא המקום היחיד בישראל שבו בבניין עם מעלית מחיר הדירה יורד עם כל קומה שעולים. בקומות העליונות נבנות דווקא הדירות הקטנות, המיועדות לזוגות צעירים שמסוגלים לטפס בשבת. בקומות הנמוכות יותר נבנות דירות עבור משפחות גדולות בגיל מתקדם יותר.

בפרויקט "מרום שיר", למשל, מחיר הדירה יורד ב-25-30 אלף שקל עם כל קומה שעולים. מחיר הדירה בקומה האחרונה מתאזן, מכיוון שהיא פנטהאוז עם מרפסת גדולה.

עיון בפרוספקט השיווק של הפרויקט, שהודפס לפני כמה שנים, מעיד על ההבדל באופי השיווק בין המגזר החרדי למגזר החילוני. מה שנראה אטרקטיבי מחוץ לבני ברק, כמו קירבה לים, לקניון, או לפארק, נתפש בקרב הציבור החרדי חסר ערך. לעומת זאת, התאמצו היזמים של "מרום שיר" לציין על מפת האזור את הקירבה למעונם של רבנים חשובים, ישיבות ובתי כנסת ראויים לציון. "אדם חרדי צריך את הרב שלו קרוב אליו", אומר רייסנר.

הפרויקט כולל גם 5,000 מ"ר למסחר בקומת הקרקע. בניגוד לפרויקט מסחרי בכל מקום אחר, שיווק שטחי המסחר בבני ברק חייב להתבצע בהקפדה ובזהירות. בחירה לא נכונה של חנות עלולה להביא להפגנות בלתי פוסקות ואף לחרם נגד הפרויקט כולו.

"מאחר שהשטח המסחרי שלנו מקורה, היתה אליו התנגדות בשל הדמיון לקניון", אומר רייסנר. "בבני ברק אין קניון מאחר שאווירת הבילוי בקניונים מנוגדת להלך הרוח של הציבור. לכן, התחייבנו שנשכיר רק שטחים גדולים מאוד ושלא יהיה בו מספר רב של חנויות, ובשנה האחרונה אכן הצלחנו להשכיר את רוב השטחים".

השטחים המסחריים אוכלסו בין היתר על ידי סניף של 1,000 מ"ר של קופת חולים מאוחדת, הנקרא סניף "מרום שיר", סניף של 400 מ"ר של רשת ניו פארם, ובאופן נועז גם סניף ראשון בעיר של רשת שילב.

מבט ראשון בחנות שילב עלול ליצור רושם מוטעה כי מדובר בסניף ככל הסניפים. אך בבני ברק כמו בבני ברק, הכל שונה. על דלפק הקופה לא תמצאו קטלוג של הרשת - העובדת ניגשת למחסן כדי להביא קטלוג לדוגמה, ובתוכו כל התמונות שבהן איברי גוף חשופים של ילדים או אמהות, שאינם אינטימיים אגב, מכוסים במדבקות.

גם סניף ניו פארם נראה בהתחלה ככל הסניפים. קפיצה קטנה למחלקת הנשים לא תשאיר מקום לבלבול. תמונות הראש של הדוגמניות על גבי האריזות של צבעי שיער, הנושאות את הצבעים מגוונים, מוסתרות גם הן במדבקות שחורות.

מתחת למרכז המסחרי נמצא החניון התת קרקעי של פרויקט המגורים. ביקור חטוף בחניון בשעות הערב באמצע השבוע יראה תמונה הפוכה לזו של תל אביב. בחניון 216 מקומות חניה, מתוכם 50 מיועדים למסחר. החניון כמעט ריק, וכמה חניות אף הוסבו למחסנים. עוד הבדל בהרגלי הצריכה של המגזר.

הרחבה בכל פינה

למי שמגיע מחוץ לעיר, הדבר שהכי תופס את העין הוא הבליטות החומות הרבות שבוקעות מהקירות החיצוניים של הבניין. אחרי כמה ניחושים נפתרה התעלומה: מדובר בסוכות המהוות חלק בלתי נפרד מהדירות. בחג הסוכות, ניתן לפתוח את גג הסוכה ולצפות בכיפת השמים.

בניית הסוכות נעשתה בקפידה, כך שאף סוכה לא מסתירה לזו שמתחתיה את הנוף הפתוח לשמים, דבר שעלול לפסול את תקינות הסוכה. בפרויקט חדש מיקומה של כל סוכה נקבע מראש. בבניינים ישנים, לעומת זאת, נפוצים במיוחד סכסוכי שכנים על רקע צורך הדיירים להרחיב את דירתם, מה שעשוי לפגוע לעתים רבות במבט אל השמים מסוכה שנמצאת ממש מתחת להרחבה של הדירה מעל.

בכלל, עיון בדיוני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק מראה אלפי בקשות להרחבת בניינים קיימים בעיר בשנים האחרונות, אם בקומה נוספת, חדר נוסף, או כל פיסת מ"ר בנוי שניתן להוסיף אל הקיים. "בבניינים פרטניים בעיר אנו מאפשרים בנייה של קומה נוספת" מסביר אשר. "אם כל האזור מאופיין בבניינים של שלוש קומות, נתיר רק קומה נוספת. אך במתחמים חדשים שלמים כמו פרויקט מרום שיר, התב"ע נרחבת יותר ומתירה עד שש קומות בתוספת פנטהאוז".

לגבי ההשקעה בעיר, סבור אשר כי הפתרון טמון דווקא בצפון העיר. "בני ברק תמיד סבלה מגירעונות כספיים, אך כעת אנחנו בונים את מתחם הסיטי ברחוב בן גוריון בסמוך למגדלי בסר. מדובר בכמעט 800 אלף מ"ר של משרדים, והארנונה שהמתחם יפיק תעשה לבני ברק את מה שמתחם הבורסה עשה לרמת גן - כך שנוכל להשקיע את הכספים האלה בעיר עצמה".

המשכנתאות השכיחות במגזר לדברי דויטש מבנק ירושלים הן הלוואות בשיעור מימון גבוה, בגלל המחירים הגבוהים. "אם בעבר בני המגזר לקחו הלוואה של 30%-40%, כיום הם לוקחים 60%-70%".

500 אלף שקל לדירה


לדברי דויטש, לשוק הנדל"ן במגזר נכנסו גם קבוצות רכישה שמארגנת עמותה חרדית, שהצליחה למכור מספר רב של דירות בשנים האחרונות. אחד הפרויקטים שאירגנה הקבוצה ונבנה בימים אלה הוא פרויקט של 170 דירות במודיעין עילית, שאליו הצטרפו חברים גם מבני ברק וגם מירושלים. זה הפרויקט האחרון שנבנה במודיעין עילית לפני הקפאת הבנייה בהתנחלויות, והמחיר לדירה בפרויקט יהיה 500 אלף שקל. קבוצה גדולה נוספת שמתארגנת היא לבניית 1,600 דירות במושב אחיסמך שליד לוד, ושם מחיר דירת שלושה חדרים יהיה באותו סדר גודל.

דויטש מוסיף: "בדרך כלל כשזוג צעיר לוקח משכנתא, ההורים של שני הצדדים עוזרים ומגיעים יחד להון עצמי של 30%-40%. במקרים אחרים הזוג נעזר בגמילות חסד - עמותה חרדית שמעניקה הלוואות ללא ריבית בכל קהילה במגזר. בתקופה הראשונה ההורים עוזרים לשלם את התשלומים הראשונים, כאשר הצעירים בני 21-23 ועוד יושבים ולומדים.

"מטבע הדברים, אם הזוג משתייך לחסידות מסוימת, הוא ישתדל לקנות דירה במרחק הליכה ממוסדות החסידות ויהיה מוכן לשלם יותר עבור הנכס. עם זאת, השמאי מטעם הבנק שקובע את ערך הנכס לצורך קבלת המשכנתא לא לוקח בחשבון קירבה לרב מסוים ולכן יש בדרך כלל פערים בין הערכת השמאי למחירי הדירות בפועל".

לדברי דויטש, אם לפני כמה שנים רוב ההלוואות לדיור היו הלוואות תקציביות של משרד השיכון בגובה 80%-90%, הרי שכיום אחוז ההלוואות מטעם משרד השיכון שואף לאפס. "משרד השיכון לא התאים עצמו לתקופה ונותן גם כיום ריבית כמו שנתן לפני חמש שנים, בעוד הבנקים נותנים ריביות הרבה יותר נמוכות. לכן כיום כמעט לא מונפקות תעודות זכאות".

דויטש מוסיף כי "אומרים שבני ברק היא אחת הערים העניות בישראל, אך בפועל זוגות מתחתנים והופכים למשפחות עם שישה-שבעה ילדים וכן מצליחים לרכוש דירות, אם זה בבני ברק או באלעד. "אנחנו רואים משהו נסי".

קישורים:
קישור לכתבה:

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!