בועת הנדל"ן של מאה שערים: חצי מיליון לחדר

המוסף 'עסקים' של העיתון 'מעריב', הקדיש היום כתבה נרחבת לסיקור שוק הנדל“ן במגזר החרדי בירושלים השובר שיאים.

דווח כי המחיר הממוצע לחדר זינק בשנתיים האחרונות ביותר מ‭13%-‬ ועומד על 113 אלף דולר (כ‭420-‬ אלף שקל‭.(‬ בחלק מהשכונות החרדיות המחיר הממוצע לחדר מגיע ל‭125-‬ אלף דולר ואף יותר. דירת 4 חדרים מגיעה לסכום שיא של עד 2 מיליון שקל - כך עולה מדו“ח פנימי של מחלקת המגזר החרדי ברשת התיווך אנגלו-סכסון.

במסגרת הדו“ח נבדקו מאות עיסקאות למכירת דירות מיד-שנייה, שבוצעו ב‭23-‬ שכונות ליבה חרדיות בעיר, במהלך הרבעון הראשון של השנה, והושוו לנתוני ‭.2008-2007‬ הבדיקה הציגה עלייה בכל השכונות - מעלייה מינורית של ‭1%‬ ועד לזינוק של ‭26%‬ במחירי הנדל“ן. בחלק מהמקרים מדובר בשכונות צפופות ובנכסים במצב פיזי ירוד, שנמכרו במיליוני שקלים ובמחירים גבוהים מדירות איכותיות יותר באזורי הביקוש במרכז הארץ.

"רוב העיסקאות מבוצעות על-ידי משפרי דיור, אותם אנשים שמוכרים דירה אחת ורוכשים אחרת כשהביקוש הוא לדירות בנות 4 חדרים ומעלה‭,“‬ מסביר הראל בן משה, ראש המגזר החרדי באנגלו-סכסון. "זוגות צעירים שזו דירה ראשונה עבורם לא יכולים להרשות לעצמם לשלם 500 אלף דולר ויותר על דירה, ולכן נודדים למקומות כמו מודיעין, בית שמש ובית“ר עלית‭,“‬ מסביר בן משה.

בשונה משוק הנדל“ן בשאר חלקי האוכלוסייה, בשוק החרדי הביקושים מושפעים גם משיקולים של מעבר חסידויות ומרכזי לימוד ותרבות. כך למשל בשכונת ’מקור ברוך‭,‘‬ בעקבות כניסת חסידויות, נרשם במרכז העיר זינוק של ‭26%‬ במחירי הדירות תוך שנתיים, והמחיר הממוצע לחדר בשכונה נע מ‭94-‬ אלף דולר ל‭128-‬ אלף דולר (כ‭473-‬ אלף שקל‭,(‬ כלומר כ‭2.36-‬ מיליון שקל בממוצע לדירת 5 חדרים.

"מחירים מטורפים“

"הביקושים לשכונה גדלו לאחרונה באופן משמעותי בעקבות כניסה של אנשי חסידויות גור וחסידות באיאן, שהעתיקו את מרכזי התרבות שלהן לשכונה - זה הוביל לביקוש אדיר ומחירים מטורפים‭,“‬ מסביר בן משה. לדבריו, קיים קושי רב לאתר נכסים למכירה בשכונה, וחלקם במצב גרוע ביותר.

מול ’מקור ברוך‘ נמצאת ’כרם אברהם’ הצפופה, המאכלסת בעיקר את אנשי החסידויות גור, באיאן וסאטמר. הביקוש הגדול למגורים בשכונה, שמגיע גם מ“חוצניקים“ מעבר לים, הביא בשנתיים האחרונות לזינוק של ‭23%‬ במחירי הדירות. המחיר הממוצע לחדר בשכונה עומד כיום על 126 אלף דולר (כ‭466-‬ אלף שקל) לעומת 97 אלף דולר (כ‭359-‬ אלף שקל) לפני שנתיים.

שכונת ’מאה שערים‘ במרכז העיר, היא אולי השכונה הצפופה והסואנת ביותר בעיר. מעבר לצפיפות סובלת השכונה מהזנחה ומצב הנכסים בה נחשב לירוד. "הייתה תקופה שמחירי הדירות בשכונה היו בשפל, אבל בשנתיים האחרונות יש יותר אנשים שמעוניינים לגור בה. בעיקר אנשי חסידויות ברסלב ותולדות אברהם יצחק, למרות שמצב הנכסים שם על הפנים‭,“‬ אומר בן משה.

מחירי הדירות בשכונה רשמו עליות מחירים של ‭17%‬ בשנתיים האחרונות והמחיר הממוצע לחדר בשכונה קפץ מ‭79-‬ אלף דולר ל‭96-‬ אלף דולר - כלומר כ‭1.45-‬ מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

בין ’מקור ברוך' ל‘מאה שערים‘ נמצאת ’זיכרון מש‭’ה‬. מדובר בשכונה ציורית יחסית, בה שוכנת גם ישיבת בריסק שנחשבת לאחד ממוסדות החינוך היוקרתיים בעולם החרדי, ומושכת אליה תלמידים מכל העולם. השכונה צפופה אמנם אך חזותה השתפרה בעקבות עבודות שיקום שמבצעת העירייה.

לדברי בן משה, הצפיפות לא מרתיעה רבים המבקשים לגור בה, כאשר רובם תושבי חוץ. בשנתיים האחרונות זינקו מחירי הדירות בשכונה בכ‭,21%-‬ והמחיר הממוצע לחדר עומד כיום על 115 אלף דולר, לעומת 91 אלף דולר בשנת ‭.2008‬

שוק השכירות בשכונה מאופיין ברובו המוחלט בתלמידי ישיבה שמגיעים ללמוד, כאשר דמי שכירות משולמים לרוב עבור מיטה. השוכר משלם ‭170-150‬ דולר בחודש עבור מיטה, ומספר השותפים משתנה ויכול להגיע לעיתים ל‭4-‬ מיטות בחדר.

שכונת ’הבוכרים‘ במרכז העיר, אופיינה בעבר על-ידי אנשי הקהילה הבוכרית, אולם במהלך השנים עברה שינוי דמוגרפי ונשלטה על-ידי אנשי הקהילות האשכנזיות, והביקוש בה לדירות גדל בהתמדה. בשנתיים האחרונות זינק המחיר לחדר ב‭19%-‬ ועומד כיום בממוצע על 114 אלף דולר לחדר, לעומת 93 אלף דולר.

בצפון-מרכז העיר ממוקמת ’נווה צבי‭,‘‬ הנחשבת שקטה ויפה, ונהנית כיום מביקושים גבוהים מכלל החסידויות, בין היתר בשל קרבתה לציר בר-אילן. זו הסיבה שבתוך שנתיים עלו מחירי הדירות בה ב‭24%-‬ ועומדים כיום על 118 אלף דולר לחדר, לעומת 89 אלף דולר לחדר ב‭.2008-‬

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!