השלכות משבר הקורונה: בית המשפט הורה לשוכרים לפנות את הנכס

קורונה וסיכול חוזה שכירות עסקית בראי הפסיקה

משפטנים בעלי נכסים בעלי עסקים שוכרים ומשכירים עוסקים לא מעט בהשלכות המשפטיות של משבר הקורונה על הסכמים.

אחת הסוגיות המדוברת ביותר היא האם נגיף הקורונה מהווה עילה לסיכול חוזה? למי שאינו יודע במה מדובר נסביר שסעיף 18 לחוק החוזים מתייחס למה שנקרא "סיכול חוזה". על פי הסעיף בנסיבות מסוימות אי קיום חיובי החוזה לא תחשב להפרת החוזה.

נכון להיום סנוניות ראשונות כבר הונחו על שולחנו של בית המשפט. אמנם מדובר בערכאת שלום שהיא הערכאה הנמוכה אבל ניתן ללמוד מהתייחסות בית המשפט על הזווית המשפטית.

אחת התביעות עסקה בבקשה לצו מניעה נגד רב בריח. בתביעה זו בית המשפט קבע כי "הקורונה אינה מילת קסם" והתיר לחלט ערבות עקב אי תשלום דמי שכירות עסקית.

תביעה נוספת עסקה בפינוי אולם אירועים עקב אי תשלום דמי שכירות. מדובר באי תשלום דמי שכירות למשך 3 חודשים בתקופה שצו חירום הורה על סגירת אולמות האירועים.

בית המשפט קבע כי דיני החוזים אין חלים בעניין, לא מכוח חוק החוזים ולא מכוח חוק השכירות ודחה את הטענה כי המשכירה הגישה את התביעה בחוסר תום לב.

עובדות המקרה:  

בינואר 2020 נכרת בין הצדדים לתביעה הסכם שכירות של נכס מסחרי בחולון לצורך שימוש כאולם אירועים. השוכר התחייב בתשלום דמי שכירות חודשיים ותשלומים נלווים כמו ארנונה מים וחשמל.

בסוף חודש מרץ הודיעו השוכרים למשכירה כי נבצר מהם לשלם את דמי השכירות בגין  חודש אפריל, מאחר שמתוקף תקנות שעת חירום האולם נסגר. בהמשך השוכרים לא שילמו גם את תשלומי מאי ויוני. לעניין זה יצוין כי ביוני כבר התקיימו אירועים באולם.

מאחר שבמשך 3 חודשים לא שולמו דמי השכירות הגישה המשכירה תביעה לפינוי. בכתב התביעה צוין כי אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם והיא זכאית לפינוי הנכס.

מה היו הטענות המשפטיות של השוכרים?

השוכרים טענו להגנתם כי משבר הקורונה וצווי החירום מהווים נסיבות מסכלות הן מכוח סעיף 15 לחוק השכירות והן מכוח סעיף 18 לחוק החוזים. לטענת השוכרים, בנסיבות הקיימות אין מדובר בהפרת חוזה מצדם. בנוסף נטען כי דרישת התובעת לתשלום דמי השכירות האיסור לפעול באולם מכוח תקנות שעת החירום הינה דרישה חסרת תום לב.

מה קבע בית המשפט?

בית המשפט התייחס לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה עוסק במקרה שבו קיימת מניעה לשימוש בנכס מקרקעין. לדבריו, מהפסיקה הקיימת עולה כי הוראותיו של סעיף זה כמקנות לשוכר זכות להימנע מתשלום במקרה שלא הייתה אפשרות לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות. יחד עם זאת, הוראות הסיכול מתקיימות רק כאשר המניעה לעשות שימוש נובעת מהמושכר עצמו, בשל המידע העודף שיש למשכיר על פני שוכר.

אולם, כאשר הגורם המסכל אינו ייחודי למושכר עצמו – כלומר, כאשר מדובר במצב רחב – אזי אין למשכיר יתרון ביכולת לצפות את הסיכון ולהיערך אליו, ואין תחולה להסדר המיוחד שבסעיף 15. בנסיבות העניין לא מתקיים סעיף 15 לחוק השכירות ויש לפנות לדיני הסיכול הכלליים.

בית המשפט הוסיף בלמעלה מן הצורך כי גם לו היה נקבע שיש תחולה לסעיף 15 הנ"ל, עדיין למשכירה יש זכות לתביעת פינוי וזאת מאחר שבסעיף 15(א), נאמר במפורש כי:  "המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות".

לדעת השופט, זמן סביר נגזר מפרק הזמן שבו נמשכו היחסים החוזיים עד קרות האירוע המסכל, כשם שנעשה לדוגמה בענייני הודעה מוקדמת ביחסי עבודה.

בהתייחסות לסעיף 18 ציין השופט כי ההלכה הפסוקה צמצמה במהלך השנים צמצום ניכר מתי אירועים ייחשבו כמקימים טענת סיכול לפי סעיף זה. לעניין הקורונה ציין השופט כי בהנחה שניתן לראות בה גורם מסכל שלא ניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה, עדיין אין בכך סיוע לשוכרים. ולמה? סעיף 18 מתייחס לאכיפה או פיצויים והוא אינו שולל את זכות הביטול ממי שנפגע מהפת החוזה.

בנוסף, בהתאם לחוק החוזים ובשונה מחוק השכירות אין צורך בהמתנה של זמן סביר כדי לבטל את החוזה.

בית המשפט התייחס גם לעניין תום הלב של המשכירה. נקבע כי מאחר ואין תחולה לדיני הסיכול יש קושי להידרש לטענה של חוסר תום-לב בקיום החוזה. בנוסף, הנתבע כשלא הייתה להם זכות חוזית או זכות אחרת לעשות כן.

סוף דבר,

התביעה התקבלה ובית המשפט הורה לשוכרים לפנות את הנכס ולמסור לתובעת את החזקה בתאריך שנקבע ליום 30 ביולי 2020. בנוסף חוייבו השוכרים בהוצאות המשכירה בסך 1,000 ש"ח ובשכר טרחת עו"ד בסך 11,700 ש"ח.

מה ניתן ללמוד? הפסיקה לעיל עוסקת בשכירות עסקית, גם פסק הדין בעניין רב בריח עוסק בשכירות עסקית.

יש בפסיקות אלו כדי ללמד קל וחומר בעניין שכירות למגורים.

יש לו מעט אנשים שמשבר הקורונה מקשה עליהם לעמוד בדמי השכירות למגורים. עם זאת חשוב לשים לב ש"חוזים צריך לקיים". ומנגד "אדם לאדם אדם" לפיכך משכירים ושוכרים נסו למצוא את הדרך להגיע לפשרה.

הכותבת לא ייצגה בהליך (תא"ח 4492-05-20)

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי והשימוש הינו באחריות המשתמש

מאת: עו"ד אסתי וייסלר, מזניקה כלכלית אנשים ועסקים באמצעות כלים משפטיים

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!