הפרת חוזי שכירות בתקופת הקורונה: כל מה שרציתם לדעת

תקופת הקורונה מציבה אתגרים לא פשוטים בפני בעלי עסקים. בין היתר נדרשים עסקים רבים להתמודד עם נטל תשלום דמי השכירות של מקום העסק.

בתחילת המשבר עסקים רבים מצאו עצמם נעולים על מסגר ובריח דבר שהוריד את ההכנסות לשפל. מנגד, היו התחייבויות כספיות לא מבוטלות וביניהם תשלום דמי השכירות בשעה שהקופה ריקה.

זו הסיבה שמשפטנים, בעלי נכסים, בעלי עסקים, שוכרים ומשכירים מצאו עצמם תוהים מה ההשלכות המשפטיות של משבר ה COVID19 על הסכמי השכירות.

אחת הסוגיות המדוברת ביותר היא האם ניתן להפר חובת תשלום דמי שכירות בגלל הקורונה והאם נגיף COVID19 הינו עילה לסיכול חוזה?

למי שאינו יודע במה מדובר נסביר שעל חוזי השכירות חלים 2 חוקים מרכזיים האחד הוא חוק השכירות והשאילה והשני הוא חוק החוזים.

בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) יש התייחסות למה שנקרא “סיכול חוזה”. על פי הסעיף בנסיבות מסויימות אי קיום חיוביי החוזה לא תחשב להפרת החוזה.

בשטח, כבר הונחו תביעות בעניין אי תשלום דמי שכירות על שולחנו של בית המשפט. אמנם מדובר בערכאת שלום שהיא הערכאה הנמוכה, אבל ניתן ללמוד מהתייחסות בית המשפט על הזוית המשפטית.

אחת התביעות עסקה בבקשה לצו מניעה נגד חברת רב בריח. בתביעה זו בית המשפט קבע כי “הקורונה אינה מילת קסם” והתיר לחלט ערבות בנקאית עקב אי תשלום דמי השכירות.

תביעה נוספת עסקה בדרישת בעל נכס לפנות אולם אירועים עקב אי תשלום דמי שכירות. מדובר באי תשלום דמי שכירות למשך 3 חודשים בתקופה שצו חירום בעקבות COVID19  הנגיף מנע את הפעלת המקום.

והנה פרטי הסיפור: בינואר 2020 נכרת בין הצדדים לתביעה, הסכם שכירות של נכס מסחרי בחולון לצורך שימוש כאולם אירועים. השוכר התחייב בתשלום דמי שכירות חודשיים ותשלומים נלווים כמו ארנונה מים וחשמל.

בסוף חודש מרץ הודיעו השוכרים באופן חד צדדי למשכירה כי נבצר מהם לשלם את דמי השכירות בגין חודש אפריל, מאחר שעקב תקנות שעת חירום האולם נסגר. בהמשך השוכרים גם לא שילמו את תשלומי מאי ויוני.

המשכירה שלא קבלה תשלום בגין 3 חודשים הגישה תביעה לפינוי. בכתב התביעה צויין כי אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם והיא זכאית לפינוי הנכס.

מה טענו השוכרים? השוכרים טענו להגנתם כי משבר COVID19 וצווי החירום מהווים נסיבות מקלות לטובתם הן מכוח סעיף 15 לחוק השכירות והן מכוח סעיף 18 לחוק החוזים. לטענתם לא  מדובר בהפרת חוזה מצידם. הם גם טענו כי דרישת המשכירה לפינוי היא חסרת תום לב.

מה קבע בית המשפט? בית המשפט התייחס לטענות השוכרים אך דחה אותן. בהקשר לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה נטען כי לפי הפסיקה הקיימת הוראותיו של הסעיף מקנות לשוכר זכות להימנע מתשלום במקרה שלא הייתה אפשרות לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות. יחד עם זאת, הוראות הסיכול מתקיימות רק כאשר המניעה לעשות שימוש נובעת מהמושכר עצמו, בשל המידע העודף שיש למשכיר על פני שוכר.

לעומת זאת, כאשר הגורם המסכל אינו ייחודי למושכר עצמו – כלומר, כאשר מדובר במצב רחב – אזי אין למשכיר יתרון ביכולת לצפות את הסיכון ולהיערך אליו, ואין תחולה להסדר המיוחד שבסעיף 15. בית המשפט אף הוסיף כי גם אם הייתה תחולה לסעיף 15 זה לא מונע מהמשכירה לדרוש פינוי בהתאם לאמור בחוק.

השופט גם התייחס לסעיף 18 לחוק החוזים וציין כי בהנחה שניתן לראות בקורונה גורם מסכל שלא ניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה, עדיין אין בכך סיוע לשוכרים. ולמה? סעיף 18 מתייחס רק לענין אכיפת חוזה או דרישת פיצויים והוא אינו שולל את זכות ביטול החוזה ממי שנפגע מהפרת החוזה.

בית המשפט אף קבע שאין חוסר תום לב בדרישתה של המשכירה לפינוי הנכס.

סוף דבר, התביעה התקבלה ובית המשפט הורה לשוכרים לפנות את הנכס ולמסור לתובעת את החזקה בתאריך שנקבע ליום 30 ביולי 2020. בנוסף חוייבו השוכרים בהוצאות המשכירה בסך 1,000 ש”ח ובשכר טרחת עו”ד בסך 11,700 ש”ח.

מה ניתן ללמוד? הפסיקה לעיל עוסקת בשכירות עסקית גם פסק הדין בעניין רב בריח עוסק בשכירות עסקית בענין נגיף COVID19.

יש בפסיקות אלו כדי ללמד קל וחומר בענין שכירות למגורים. לצערי, יש לו מעט אנשים שמשבר הקורונה מקשה עליהם לעמוד בדמי השכירות למגורים. עם זאת חשוב לשים לב ש”חוזים צריך לקיים”. ומנגד “אדם לאדם אדם” לפיכך אני מציעה למשכירים ולשוכרים למצא את הדרך להגיע לפשרה.

הכותבת לא ייצגה בהליך (תא"ח 20 - 05 - 4492). האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי והשימוש הינו באחריות המשתמש.

מאת: עו"ד אסתי וייסלר מזניקה כלכלית אנשים ועסקים באמצעות כלים משפטיים.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!