מדוע כל-כך קריטי ליווי עורך דין בעסקת מקרקעין?

עסקה במקרקעין לרכישה או מכירת דירת מגורים נחשבת לאחת העסקאות היקרות והחשובות ביותר שאדם רגיל מבצע במהלך חייו אשר ראוי ליתן עליה את הדעת בצורה מקיפה. אי לכך אין לזלזל בחשיבותו של עורך דין בתהליך.

חשיבותו של עורך הדין מתבטאת החל בבדיקות המקדימות, דרך ניסוח החוזה המגן עליכם ועל זכויותיכם וכלה בניהול הפעולות מול הגופים הבירוקרטים השונים להעברת הנכס על שמכם.

בדיקת בעלות על נכס

מדינת ישראל מנהלת רישום של כל הנכסים בשטחה באמצעות שלושה סוגי מרשמים: לשכת רישום המקרקעין (טאבו), חברה משכנת ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

טאבו - בדיקת נסח טאבו המהווה ת.ז. של הנכס, תהיה אחת הפעולות הראשונות שיבצע עורך דין לרכישת דירה, אם הדירה רשומה בטאבו. הטאבו מהווה בדיקה ראשונית לסטטוס המשפטי של הנכס - האם הוא רשום על שם המוכר, מה השטח הכולל שלו, שטחים שהוצמדו לדירה ועוד.
ישנם נכסים, שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, על כן רישומם והליך העברת הזכויות בהם מתבצע בחברות משכנות או במנהל מקרקעי ישראל
חברה משכנת - עד להשלמת הרישום בטאבו, הרישום מתנהל על ידי גוף הנקרא "חברה משכנת"

חברה משכנת היא חברה שלרוב תפעל מטעם המוכר (לרבות היזם), אשר ביצע את הפרויקט במקרקעין. למעשה, לרוב החברה המשכנת תפעל באמצעות משרד עורכי דין מייצג. על החברה המשכנת מוטל התפקיד החשוב לתעד את שרשור העסקאות הנעשות במסגרת המקרקעין ולהוות גורם בר-סמכא שיוכל להעיד על מצב הזכויות במקרקעין. לפיכך משמשת החברה המשכנת מעין "טאבו זמני", כל עסקה שתיעשה בדירה תעבור דרך אותה חברה משכנת. מהחברה המשכנת נבקש מסמך "אישור זכויות" שיפרט את המידע המבוקש.

רשות מקרקעי ישראל - מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר "מנהל מקרקעי ישראל"), מנהלת את הקרקעות השייכות למדינה, שמהוות כ-90% מכלל הקרקעות בישראל. על מנת לבצע בדיקת בעלות על דירה שרישומה מתנהל ברשות מקרקעי ישראל, יש להנפיק אישור זכויות מנהל.

ככל ומדובר בחכירה,יש לקבל לעיונכם את חוזה החכירה, תשריט (ככל וקיים) ושטרי שכירות. יש לוודא בחוזה החכירה כי: הנכס מהוון, את תנאי החכירה האחרים, במקרה של דירה בבית משותף לוודא כי ההצמדות של הדירה המפורטות בנסח הטאבו, תואמות לאלה הרשומות בחוזה החכירה.
בדיקות ברשות המקומית או העירייה: בנוסף לבדיקות המבוצעות בלשכת רישום המקרקעין ו/או בגופי הרישום האחרים כאמור, קיימת חשיבות מדרגה ראשונה לבדוק את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס במחלקת המידע של הרשות המקומית.

א. חובות לעירייה:

כדי להימנע מהפתעות בהמשך הדרך, עורך הדין לרכישת דירה יבדוק אם ישנו חוב לרשות המקומית בגין הדירה כדוגמת היטל ההשבחה החל בעת מכירת נכס מקרקעין. בהתאם למפורט בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, היטל השבחה בעת מכירת דירת מגורים חל על המוכר. בעל הדירה יהיה חייב בהיטל השבחה אם שווי הנכס שבידיו עלה עקב אישור תוכנית (תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת), בדיקת נושא היטל השבחה במועד יכולה לחסוך עוגמת נפש רבה למוכר שיידרש לשלם סכום נכבד לרשויות המקומיות בכדי לקבל את אישור העירייה לרישום בפנקסי המקרקעין. אולם, בהחלט חשוב שגם אתם, הקונים, תהיו ערים לסוגיה זו מבעוד מועד, לרבות לצורך הכנסת מנגנון משפטי מתאים בחוזה, אשר יבטיח את תשלום היטל ההשבחה על ידי המוכרים.

ב. בחינת תיק הבניין:

המטרה המרכזית של שלב זה היא לוודא שאתם אכן קונים "דירת מגורים", וכי אין בה חריגות בנייה כל שהן ו/או כל בעיה תכנונית ו/או הנדסית אחרת. ישנם מקרים, שבהם קיימת אי התאמה בין היתר הבניה שניתן לנכס לבין מצבו של הנכס בפועל לבין מצבו הרישומי בלשכת רישום המקרקעין. לא למותר לציין, שקיימת כמות לא מבוטלת של נכסים, שמצבם בפועל אינו עולה בקנה אחד עם האמור בהיתר הבנייה והמפורט בנסח הרישום (הרחבות, הוספת פרגולות, ממ"דים – ללא היתר בניה כדין)
ולכן, חשוב לוודא שקיים היתר בנייה לדירה - "היתר בנייה" הוא אישור רשמי הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (של הרשות המקומית). אם בתיק הבניין מופיעים רישומים ו/או תכתובות לא שגרתיים לגבי הדירה (כגון: מכתבי התראה, צו הריסה, דוחות פיקוח וכיו”ב) המצביעים על בעיות אפשרויות, וכן אם אין בנמצא היתר בנייה – היוועצו עם עורך הדין שלכם מה לעשות. עד אז עוצרים. בדיקת היתר הבניה חשובה כי בנקים למשכנתאות עשויים לא לתת לכם משכנתה לשם רכישת דירה שיש בה חריגות בנייה.

ג. בדיקת תב"ע לאיזור בו נמצא הנכס:

יש לבדוק למה מיועדים השטחים הסמוכים לדירה. לדוגמה, אם בקרבת הדירה נמצאים (או צפויים להיבנות) בית ספר, בית כנסת, מרכז מסחרי או כביש, יש לקחת זאת בחשבון. אם אתם מעוניינים בדירה בזכות הנוף או בזכות המיקום השקט – כדאי לדעת האם לפי התכנון העירוני המצב ישאר כפי שהוא כיום או ישתנה. אם הבטיחו לכם שהאזור יתפתח ויכיל אפשרויות מסחר, תרבות וחינוך, בדקו האם לפי תוכנית בנין עיר הקיימת ההבטחות יתממשו ומתי.

כדאי לבדוק גם האם מתוכנן ביצוע תמ"א 38 או הליך פינוי/בינוי לבניין או לבניינים קרובים. הליך כזה בדרך כלל יכלול הוספת קומות לבניין והרחבתו עד לגבולות השטח שלו – הרחבה שיכולה לקרב את הבניין השכן אליכם, יותר מכפי שהייתם רוצים.

בדיקות בלשכת רישום מקרקעין:

אם הנכס הוא דירה בבניין משותף, יש לבחון את תשריט הבית המשותף. תשריט בית משותף יאפשר לזהות את המיקום של הדירה ואת הרכוש הצמוד לה, כמו חניה ומחסן. באמצעות התשריט ניתן לוודא כי הדירה תואמת את זכויות המוכר, כפי שהן רשומות בטאבו. לעיתים מתברר כי נפלה טעות סופר בעת רישום מספרי הדירות בתשריט וכך נפלו טעויות בשיוך רוכשי הדירות לדירה הנכונה שרכשו. במקרים אלה יש להגיש בקשה לתיקון מסמכי הבית המשותף.

בדיקת המימון הבנקאי:

טרם חתימת החוזה ועל מנת למנוע מצב של הפרת חוזה בשלב מאוחר יותר, במידה וידוע מראש, כי קיים צורך במימון בנקאי לצורך ביצוע העסקה, על אף העובדה, שדרכי מימון העסקה אינם נחלתו של עורך הדין והחובה לדאוג לאמצעים הכלכליים למימון העסקה מוטלת על הלקוח, ראוי כי עורך הדין המייצג יפנה את הלקוח לאחד או יותר מהבנקים המסחריים ו/או גופים מלווים אחרים בכדי לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא או מימון בנקאי אחר.

רישום הערת אזהרה:

לאחר חתימת חוזה המכר, לצורך הבטחת זכויותיו של הלקוח, עורך הדין המייצג דואג לרשום לאלתר וללא כל דיחוי הערת אזהרה או משכון בהתאם לסוג העסקה. רישום הערת אזהרה יבוצע במרשם הרלוונטי לדירה, על גבי נסח הטאבו או באישור הזכויות. לאחר רישום הערת אזהרה, אין אפשרות לרשום אף עסקה הסותרת את תוכן ההערה. למשל, אם קיימת הערת אזהרה על שם קונה א', ובעל הנכס מנסה למכור אותו לקונה ב', העסקה לא תוכל לצאת לפועל, משום שהיא סותרת את תוכן הערת האזהרה.

מסים ותשלומים נוספים

מס רכישה:

בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, כל הרוכש זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה. מס רכישה הוא למעשה מס אותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה. מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה. קיימים שיעורי מס שונים לגבי - דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה, דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה, זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד') וכיו"ב.

מס שבח:

מס שבח מקרקעין מוטל על כל מכירה של מקרקעין בישראל. למעשה, מס שבח הינו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. לדוגמא: אם אדם רכש קרקע בסכום של 1,000,000 ₪ ואח"כ מכר את אותה קרקע בסכום 2,000,000 ₪ אזי סכום השבח הינו 1,000,000 ₪. חשוב לזכור כי מסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד, זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז מסוים המעריך את בלאי הנכס).

עריכת חוזה המכר:

הכנסת מנגנונים משפטיים על מנת להגן על הצדדים - מנגנוני בטחון מקובלים יהיו, בין היתר:

• חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר שאינו ניתן לביטול על-ידי המוכר לצורך רישום העברת הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

• חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר שאינו ניתן לביטול על-ידי הקונה לצורך ביטול ומחיקת רישום הערת אזהרה במידה וחוזה המכר בטל.

• חתימת שטרי מכר (או חכירה, לפי העניין) על-ידי הצדדים, וכן מסמכים נוספים, הנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות בדירה מהמוכר אליכם.

• הכנסת סעיף לחוזה המכר לפיו איחור בביצוע התשלומים לא יהווה הפרת חוזה ולא יקנה למי מהצדדים פיצוי כספי. כמובן שמקובל לקבוע פרקי זמן סבירים של עיכוב בתשלומים, כגון תקופת חסד של 7 – 14 ימים.

• קביעת מנגנון פיצוי מוסכם למקרה של הפרת חוזה (מקובל 10% מערך הדירה), בין אם מדובר על הפרה יסודית, ובין אם מדובר על איחור במסירה וכיו"ב.

• הכנסת סעיף לחוזה לפיו מתחייב המוכר לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך נטילת הלוואת מובטחת במשכנתא מטעמכם, לרבות מתן רשות לשמאי להיכנס לדירה לצורך הערכת שווי, תצהיר בן-זוג, וכיו"ב.

• הכנסת מנגנון של הפקדת כסף מתוך התמורה בחשבון נאמנות במקרה שהמוכר לא ימציא את אישורי המסים (כגון: אישור מס שבח, אישור עירייה, ועדה מקומית) עד מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, עם הוראות בלתי חוזרות לנאמן (לרוב, יהא זה עורך הדין מטעם המוכר) לשלם כל חוב לשם השגת האישורים, בתוך זמן קצוב.

• סעיף של "כוח עליון", למקרה של עיכובים בתשלומי התמורה והתחייבויות אחרות כתוצאה מעיצומים ו/או שביתות בטאבו, שביתות ברשויות המקומיות, עיכובים הנובעים מהתנהלות מוסדות בנקאיים, וכדומה.
זוהי רשימה ארוכה, אך לא ממצה. אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין שתחום התמחותו מקרקעין, מתחילה בליווי רוכש הדירה בבדיקות מקדמיות לרכישת הדירה, בעריכת חוזה מכר שיגן על הקונה ויבטיח את זכויותיו תוך שימוש במנגנוני הגנה שונים כגון הפקדת תשלומי הקונה בנאמנות עד לקבלת מלוא המסמכים להעברת הזכויות לטובת הקונה, בתכנון מס אפקטיבי, ומסתיימת ברישום זכויותיו של הקונה בדירה בלשכת רישום המקרקעין.
רישום העברת זכויות בדירה.

המועד לרישום הזכויות על שם הקונה בטאבו או בחברה המשכנת הינו בשלב שלאחר מסירת החזקה בדירה לקונה כנגד תשלום תמורת התמורה. אומנם במעמד תשלום יתרת התמורה ומסירת החזקה נמסרים לקונה ו/או בא כוחו המסמכים הדרושים לשם ההעברה ואולם בדרך כלל אין בידי המוכר באותו מועד כל האישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות בדירה לשם הקונה: אישור מס שבח המעיד על תשלום מס שבח ו/או פטור מתשלומו וכן אישור עירייה לרבות אישור היטל השבחה המעיד על תשלום החובות לרשות המקומית.

ביצוע הרישום נעשה על ידי עורך הדין של הקונה באמצעות המסמכים שהועברו אליו על ידי עורך הדין של המוכר לאחר תשלום יתרת התמורה.
החוק בישראל קובע שעסקת מקרקעין מושלמת ברישום ולכן, כל עוד הדירה לא רשומה על שמכם, הליך העברת הזכויות בדירה לא הושלם.

סיכום

למעשה, עורך הדין מעורב כמעט בכל ההיבטים של העסקה ומטרתו היא להתאים את התנאים, השלבים וההתחייבויות לרצונותיו ויכולותיו של הלקוח, גם אם על פניו נראה כי חוזה המכר/ הקנייה הינו פשוט, על פי רוב, הדברים אינם כך והנזק אשר יכול להיגרם עקב חתימה על חוזה בלא ליווי של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין הוא גדול מאוד. על כן, חשוב ביותר לשכור את שרותיו של עו"ד בקיא בתחום המקרקעין אשר ילווה את עסקת המקרקעין לאורך כל ההליך על השלכותיו האפשריות של כל סעיף בחוזה.

מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. הכותב הנו עו"ד ויועץ לחה"כ ינון אזולאי.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!