זִכְרוֹן דְּבָרִים – זִכָּרוֹן שילווה אתכם עוד שנים ארוכות

השבוע התקשר אליי חבר כולו מבוהל "חתמתי על זיכרון דברים על דירה ואני לא מעוניין להמשיך בעסקה – אך אם אחזור בי מהעסקה הקנס שאצטרך לשלם הוא 100,000 ₪".

התברר כי החבר ראה דירה בשעת לילה מאוחרת, בליווי המתווך והמוכר בלבד. המוכר והמתווך הפעילו עליו יחד לחץ לחתום על העסקה, "שמישהו אחר לא יחטוף אותה..." המוכר סיפר לו שיש לו כבר שתי הצעות אחרות, ממש ל"סגירה", ואם הוא רוצה שהוא ישמור דווקא לו את הדירה, הוא חייב לחתום על זיכרון דברים. על פניו הדירה מצאה חן בעיניו וחשב שמצא סוף סוף את "בית חלומותיו" ולכן התפתה לחתום במקום על זיכרון דברים.

הוא חתם על זיכרון דברים אשר מולאו בו רוב פרטי העסקה; פרטי הצדדים, פרטי הנכס, התמורה, לוח התשלומים ומועד המסירה והסעיף החשוב ביותר הקנס בגין הפרת זיכרון הדברים ע"ס 100,000 ש”ח.

למחרת בבוקר, כאשר החבר חזר לדירה בליווי אשתו גילה תמונה אחרת לגמרי, הדירה שבלילה נדמתה כשקטה ונעימה התגלתה כרועשת הנמצאת על ציר תנועה מרכזי בשכונה ועוד דברים שהפריעו להם. מיד הם מיהרו להתקשר למוכר, והודיעו לו כי למרות חתימה על הזיכרון דברים, לאור "התגליות" החדשות, אין ברצונם לרכוש את הדירה ולהמשיך בעסקה.

 להפתעתם, למרות שחלף רק לילה מהחתימה המוכר אמר להם מייד שהם עוד ישמעו ממנו. ואכן, אחרי יומיים קיבלו מכתב מעו"ד שביקש לחייב אותם לרכוש את הדירה במחיר שנקבע או לחלופין לשלם למרשו, את הפיצוי שנרשם בזיכרון הדברים, בגובה של 100,000 שקל...

האמת שהסיפור הזה לא קרה במציאות, אך הוא יכול לקרות לכל אחד מאיתנו. רבים מאיתנו מכירים את מסמך הזיכרון דברים, וחותמים עליו מעת לעת בעת קיום מו"מ בדרך לחוזה סופי ומחייב, ואכן במציאות רוב העסקאות משתכללות לחוזה סופי, עם זאת ישנם מקרים בהם הצדדים לא הצליחו לגשר על הפערים ביניהם והחוזה בסופו של דבר לא יוצא אל הפועל.

מה ההבדל בין חוזה לזיכרון דברים

כיצד נכרת חוזה

חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 סעיף 1 קובע:

"חוזה נכרת בדרך של הצעה וקבול..."

סעיף זה קובע את כללי היסוד הבסיסיים לכריתת חוזה מבלי להיכנס להגדרות של הכללים. בסעיף זה נקבע שהתשתית לכריתת חוזה הם ב' יסודות הצעה וקיבול. כדי להבין מהי הצעה ומהו קיבול, צריך להמשיך לסעיף הבא בחוק שהוא סעיף 2 המגדיר את המונח הצעה בלשון הבא:

"פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה."

כלומר פנייתו של המציע אל הניצע לצורך קשירת חוזה ביניהם זוהי מהותה של הצעה לפי ההגדרה בחוק.  אולם כאמור החוק מחייב שני מבחנים כדי שלהצעה יהיה תוקף חוקי, גמירות דעת ומסוימות.

תנאים לזיכרון דברים בעל תוקף משפטי

על-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, תוקפה של עסקה במקרקעין יחול אך ורק כאשר היא תיערך בכפוף לחתימה על מסמך בכתב. זהו, אגב, אותו הסעיף שמוביל לכך כי חתימה על זיכרון דברים, דינה חתימה על חוזה משפטי מחייב לכל דבר ועניין.

עם זאת, כדאי לדעת כי ישנם שני תנאים שחייבים להתקיים, וזאת כדי שהמסמך יקבל תוקף משפטי:

• גמירות דעת: המסמך משקף באופן ברור הסכמה ורצון הדדי בין שני הצדדים המקיימים עסקת מקרקעין ברצון להתקשר בחוזה - היינו הכוונה המגובשת והרצון האמיתי של צד להתקשר בחוזה משפטי מחייב.
• מסוימות: על המסמך לכלול את כל המידע והפרטים הנדרשים על מנת שהחוזה ייחשב כחוזה משפטי מחייב לעסקת מקרקעין: פרטי הצדדים הלוקחים חלק בעסקה, הסכמה על סכום הנכס, לוח התשלומים ומועד מסירת הנכס. ככל שפרטי העסקה מפורטים ומלאים יותר, כך נחשבת ההצעה מסוימת יותר.
• גולן. צילום: באדיבות המצלם

האם כדאי לחתום על זיכרון דברים?

השאלה האם לחתום על זיכרון דברים עולה חדשות לבקרים ובצדק. המוכר לפעמים חושב כי בדיוק יושב אצלו קונה פוטנציאלי, או שהקונה/המשקיע חושב שיש לו זהב ביד או שמצא את "בית חלומותיו", ולא רוצה שיחמוק לו מבין האצבעות.... לחתום או לא לחתום? זאת השאלה.

בדרך כלל, הגורם שדוחף את המוכר ואת הקונה ליזום את חתימת הזיכרון דברים, הוא שזיכרון הדברים כובל את הצדדים, ומקבע את העסקה לטוב או לרע. צד שסבור שהצליח לסגור עסקה טובה מבחינתו, מרגיש שכבילה כזאת תשרת את מטרותיו.

פעמים רבות עורך המסמך אינו עו"ד, המסמך, הנחזה להיות מסמך משפטי, מנוסח לעתים באופן לא מקצועי. והצדדים לעסקה אינם מבינים שמשמעות החתימה על זיכרון הדברים מחייב אותם מבחינה משפטית ועלול לסבך אותם קשות.

כמו כן, יש לקחת בחשבון כי חתימה על זיכרון דברים מחייב דיווח לרשות המיסים בתוך 30 ימים מעריכתו. איחור בדיווח יכול להוביל לקנסות ולהליכים משפטיים נגד הצדדים.

בנוסף, מכיוון שברגע שזיכרון דברים עובר את מבחני גמירות הדעת והמסוימות, הוא מהווה חוזה מכר מחייב לכל דבר ועניין, מה שיקשה על ניהול מו"מ על חתימת חוזה המכר.

אילו בעיות יכולות לצוץ לאחר חתימה על זיכרון הדברים

לעובדה שזיכרון דברים נחשב לחוזה מחייב יש השלכות משמעותיות על כל אחד מהצדדים לעסקה ורצוי להכירן. על פי פסיקת בתי המשפט, חתימה על זיכרון הדברים קושרת את הרוכש לנכס שהוא אינו מכיר טוב דיו בשלב כה מוקדם. במקרים רבים, הרוכש לא הספיק לבדוק את נסח הטאבו של הנכס ורק לאחר בדיקה על ידי עו"ד מטעמו צצות בעיות שהוא לא היה מודע אליהן בתחילה.

כך למשל הרוכש עלול לגלות בשלב מאוחר יותר, כי נפל פגם בזכויות המשפטיות של הנכס - אפשר ולאחר החתימה על זיכרון הדברים מתברר כי על הנכס רובצת משכנתא או קיימים עיקולים כאשר גובה המשכנתא או העיקולים עולים על שווי הנכס/ייתכן שמסיבות שונות אין ביכולתו של המוכר להסיר משכנתאות ו/או עיקולים אלו/אפשר כי קיימת התחייבות נוגדת/קיים צו הריסה על חלק מהנכס. ועוד...

עוד ייתכן כי ישנו פגם בזכויות התכנוניות של הנכס - לאחר החתימה על זיכרון הדברים מתברר כי הנכס המדובר אינו דירת מגורים אלא מחסן/יתכן עוד כי חלק מהנכס נבנה ללא היתר בנייה וכי שטח הנכס קטן בהרבה ממה שהיה נראה לקונה בביקור במקום.

כמו כן, ייתכן פגם בזהות הצדדים המתקשרים - אפשר ולאחר החתימה על זיכרון הדברים מתברר כי הבעל חתם על זיכרון הדברים והאישה סירבה לחתום על החוזה – במקרה כזה לא ניתן להתקדם לחוזה סופי ולסיים את העסקה.

בנוסף אפשר ולאחר חתימה על הזיכרון דברים מתברר כי קיים פגם בנכס - קיימים ליקויים בדירה כגון בעיות רטיבות, בעיות במערכת החשמל ובמערכות אחרות שלא צוינו במסמך.

ויש עוד ועוד שלל דוגמאות לכשלים ופגמים שיכולים לצוץ לאחר חתימה על זיכרון דברים.

אם בכל זאת אתם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים

אם החלטתם לחתום משיקולים שונים על זיכרון דברים, הקפידו לפחות על הכללים הבאים:

• הוסיפו סייג למסמך - קיימת כמובן האופציה ליזום חתימתו של זיכרון דברים שאינו מחייב ואינו כובל את הצדדים, כזה שמצוין בו מפורשות שרק החוזה הסופי, באם ייחתם, הוא זה שיחייב את הצדדים, ובאין חתימה על חוזה סופי אין מחויבות משפטית. עם זאת, סעיף כזה עדיין לא מהווה פתרון קסם, סעיף כזה אינו עומד בפני עצמו, ואם כלל הנסיבות מלמדות על כוונת הצדדים להתחייב בחוזה מחייב, אזי לזיכרון הדברים יש תוקף מחייב. לכן המלצה להתייעץ קודם החתימה עם עו"ד.
• התנו את החתימה על הזיכרון דברים בבדיקה יסודית של המצב התכנוני, הרישומי והמשפטי של הנכס.
• הקפידו שסכום הפיצוי יהיה נמוך ביותר.
• תכניסו בזיכרון הדברים הסתייגות שלפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה או כל הערה בגין זיכרון הדברים.

לסיכום

ההמלצה הגורפת בתחום, היא לא לחתום על זיכרון דברים! אלא לגשת ישר לחוזה העיקרי שבו מלוא הפרטים. ההיגיון הוא פשוט: אם כל הפרטים המהותיים של העסקה כבר סוכמו - ניתן לעבוד באופן זריז ומרוכז ולייצר חוזה סופי ואם קיימים פערים ואין הסכמות בין הצדדים - זו בדיוק הסיבה למה לא לחתום על זיכרון דברים, ולהיכבל לעסקה שבסוף לא תחפצו בה...

ובנימה אישית: אני מאמין שמה ששלך שלך ומה שלא צריך להיות שלך לא יהיה שלך וכבר מובא בחז"ל (מסכת סוטה) "ארבעים יום קודם יצירת הולד בת קול יוצאת ואומרת ... בית פלוני לפלוני" ולכן אין כל הצדקה לתפוס את המוכר או הקונה והדברים צריכים להיעשות בצורה שקולה, מתוך רצון והשלמה וללא קיצורי דרך.

מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

הכותב הנו עו"ד ויועץ לחה"כ ינון אזולאי. לשאלות והערות ניתן לפנות במייל: [email protected]

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!