העברה ללא תמורה ועסקת מתנה - הכול על שמירת העושר במשפחה

בעקבות המאמר הקודם "שונא מתנות יחיה" שעסק בנושא "העברה ללא תמורה", התקבלו במערכת "בחדרי חרדים" פניות ובקשות רבות לקבלת מדריך מפורט בנושא. על כן מוגש מדריך זה בפניכם.

העברה ללא תמורה מכונה גם כ- "עסקת מתנה".

"עסקת מתנה" היא עסקה בה צד אחד מעביר (להלן: "נותן המתנה") לטובת צד אחר (להלן: "מקבל המתנה") זכויות במקרקעין בדרך של מתנה.
חשוב לדעת כי עסקת מתנה כשמה כן היא, מתנה גמורה. אם תינתן כנגד המתנה תמורה כל שהיא - תשלום ו/או שווה כסף ו/או כל תמורה אחרת כנגד מתן המתנה וביצוע ההעברה, אפילו של שקל אחד היא לא תיכנס להגדרה המשפטית של המונח "מתנה" וסעיפי הפטור במס שבח ומס רכישה הקבועים בחוק לעניין עסקאות במתנה לא יחולו במקרה כזה. כמו כן, מכירת הדירה טרם תקופת הצינון תגרום לחבות במס שבח (נרחיב על זה בהמשך).

כיצד מתבצעת עסקת מתנה?

• על נותן המתנה של הנכס לחתום על תצהיר 'נותן מתנה' עם אימות חתימה בפני עו"ד.
• על מקבל המתנה של הנכס לחתום על תצהיר 'מקבל מתנה' עם אימות חתימה בפני עו"ד.
• רצוי ואף מומלץ לחתום על הסכם מתנה, הסכם שכזה יגדיר במידת הצורך את תנאי העסקה בדגש על תנאים מיוחדים אשר סוכמו מראש בין הצדדים.
• על הצדדים לחתום על שטרי מכר וטופס בקשה לרישום במקרקעין בפני עורך דין, אשר יאמת את חתימותיהם.
• במידה והזכויות בנכס רשומות ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים, אשר תלויים בגורם הרלוונטי.
• הסכם המתנה יכול להיות ללא תנאים כלל או מותנה וכפוף לתנאים מסוימים לדוגמא מתנה בתנאי מקיים – כל עוד התנאים של נותן המתנה מתקיימים, הדירה ניתנת במתנה. מתנה בתנאי מתלה - כל עוד לא הופרו התנאים של נותן המתנה, הדירה ניתנת במתנה. מומלץ להסתייע בעורך דין מומחה וזאת כדי לפעול בצורה נכונה בכל מה שנוגע לפן המשפטי. התנהלות בדרך זו תמנע אי הבנות אל מול רשויות המס, אשר יכולות לראות בפעולות מסוימות ניסיון לעסקה פיקטיבית.

ההעברה של הנכס במתנה תושלם רק כאשר יתבצע רישום הבעלות בנכס בטאבו (או במרשם אחר שבו הוא מתנהל) על שם מקבל המתנה. עד למועד רישום הבעלות על שם המקבל מדובר בהתחייבות של המעביר לבצע את העברה בלבד ויש לכך משמעויות בהקשר של האפשרות של נותן המתנה לחזור בו ממתן הנכס במתנה למקבל.

היתרונות בעסקת מתנה

• ראשית, הסכם זה מאפשר לנותן המתנה, ליהנות מהטבות מס. כך למשל, אם נותן המתנה מעביר דירה לקרוב משפחה, ללא תמורה ורוכש דירה אחרת, הוא ייהנה מפטור מלא או מופחת של מס רכישה. כמו כן, עסקה זו מאפשרת לנותן המתנה לשמר את הזכות לפטור ממס שבח, בעסקה עתידית. כמו כן, הסכם זה מאפשר למקבל המתנה פטור חלקי בשיעור של שליש מגובה תשלום מס הרכישה וזאת לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה. במידה וההעברה ללא תמורה מבוצעת לטובת בן זוג אשר חי יחד אתו באותה דירה, על העסקה יחול פטור מלא ממס רכישה, במידה והם אינם מתגוררים יחד מס הרכישה יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל. (תקנות 20 ו-21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974).

• יתרון נוסף של הסכם מתנה במקרקעין, הוא מניעת סכסוכי ירושה עתידיים. העברת דירה במתנה בחיים (למשל לילדים) במקום העברה מכוח צוואה או ירושה, מונעת מצב עתידי של התנגדות לצוואה מצד היורשים כאשר במסגרת הצוואה מנסה אחד היורשים לטעון לפגם בצוואה על מנת להביא לפסילתה. מדובר במאבק משפטי יקר ומתיש, אשר כמובן יכול גם לפגוע בטיב היחסים בין בני המשפחה. לעומת זאת, כאשר הנכס ניתן במתנה, העסקה מעניקה ודאות משפטית וכך המעניק יכול להיות שקט ובטוח כי לא יתעורר סכסוך ירושה בגין הנכס.

החסרונות בעסקת מתנה

• מקבלי המתנה יכולים לאבד את זכאותם לקבל הטבות כגון: תוכנית למשתכן, מענק למחוסרי דיור, משכנתא בתנאים מועדפים ועוד...
• מגבלת תקופת הצינון שיש לעמוד בה .
• כמו כן יש לשים לב כי הדירה יוצאת משליטת בעליה.

הגדרת קרוב לענייני מס בעסקת מתנה

קרוב לעניין מס שבח: "קרוב" לצורך המתנה נחשב: בן הזוג, הורה, הורי ההורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני הזוג של כל אחד מהאמורים לעיל. כמו כן נחשב קרוב אחות או אח, אך רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי ההורה בירושה או ללא תמורה. הטעם לכך הוא שהמחוקק מניח שאח אינו נותן מתנה אמיתית, אלא רק אם מדובר בדירה שהתקבלה מההורים.

קרוב לעניין מס רכישה: "קרוב" במסגרת תקנות מס רכישה העברה ללא תמורה מוגדר: בן הזוג (וכן מי שהיה בן הזוג במשך 6 חודשים שלפני מכירת המקרקעין), הורה, צאצא, בן הזוג של צאצא, אח ואחות.

משום מה המחוקק הבדיל בין הגדרת קרוב לגבי פטור מתנה לקרוב במס שבח לפני פטור במס רכישה. הבדל ראשון הוא בהגדרת בן הזוג הרחבה יותר במס רכישה. הבדל נוסף הוא במתנה לסבים הפטורה רק ממס שבח. בנוסף, לגבי מס רכישה מתנה מאח נכללת בפטור החלקי, ואילו במס שבח רק אם זו זכות שהגיעה מההורים.

בחירת הקרוב – מקבל המתנה – למי כדאי להעביר במתנה את הדירה?

כאמור לעיל, יש לוודא כי הקרוב אליו מועברת הדירה במתנה עונה הן על הגדרת "קרוב" לעניין מס שבח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 והן על הגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, על מנת להפחית באופן המקסימלי את המיסוי החל בעסקה.

תקופת צינון בעסקת מתנה

מה קורה כאשר מקבל המתנה יהיה מעוניין למכור את הדירה?

סעיף 49ו. לחוק מיסוי מקרקעין מהווה הוראה אנטי תכנונית על מנת למנוע ולמזער תכנוני מס. ההוראה קובעת כי בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה – אם המעביר נותן המתנה עשה שימוש בפטור ממס לפי סעיף 62 לחוק (דחיית מס) – מקבל המתנה חייב להמתין עד חלוף מועד של תקופות צינון המנויות בחוק, עד שיהיה זכאי בעתיד למוכרה בפטור ממס שבח.
• אם מקבל המתנה התגורר בדירה – תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעל הדירה.
• ואם לאו – תעמוד תקופת הצינון על 4 שנים מיום קבלת המתנה.

סייגים לתקופת הצינון

• במידה ומקבל המתנה הוא קטין, תקופת הצינון נספרת רק בהגיעו לגיל 18 שנה.
• אם המתנה היא בתוך התא משפחתי דהיינו מהורים לילדים קטינים והפוך, אין תקופת צינון.
• פטור ממס שבח יינתן לאח שמעביר דירה במתנה לאחותו והפוך בתנאי שאותה דירה, התקבלה בירושה או במתנה (ללא כל תמורה).
• מי שקיבל את הדירה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיום 01.08.2013 ועד ליום 31.12.2017 כלל לא יהא כפוף לתקופת צינון (אלא אם נותן המתנה בעצמו קיבל את הדירה שהועברה במתנה).
• במכירה לאחר תקופת המעבר, דהיינו, מיום 01.01.2018 ואילך – אין צורך בתקופת צינון.

לסיכום, העברה ללא תמורה או עסקת העברת דירה במתנה הינה פעולה משפטית נפוצה, ישנה חשיבות כאמור לסדר הפעולות ותכנון המס בהעברת דירה ללא תמורה בין קרובים – עסקאות מתנה. ועל כן חשוב לערוך אותה באופן תקין לאחר היוועצות מקיפה עם עורך דין מקרקעין.

מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

הכותב הנו עו"ד ויועץ לחה"כ ינון אזולאי. לשאלות והערות ניתן לפנות במייל: [email protected]

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!