פטור ממס בהעברת דירה ללא תמורה

העברת מקרקעין ללא תמורה, ובפרט העברת דירה במתנה לקרוב, היא פעולה נפוצה, מסיבות רבות ומגוונות, ובמקרים רבים משיקולי מס. בהעברות אלו חלים פטורים שונים כגון פטור ממס שבח והטבות במס רכישה. עורך דין מקרקעין יכול לייעץ לכם בשאלות המיסוי, למשל, מהם התנאים לקבלת הטבות מס בהעברת נכס ללא תמורה, באילו אופנים תהא העברת דירה ללא תמורה פטורה ממס שבח, מי ייחשב "קרוב" משפחה לעניין הקלות המס, מהי תקופת הצינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה, וכן האם יש תכנון מס עדיף אחר. עורך דין לענייני מקרקעין יעזור לכם גם לערוך הסכם העברה ללא תמורה.

מהי העברה ללא תמורה?

העברה ללא תמורה היא מתנה של נכסי דלא ניידי מאדם לקרובו שלא על מנת לקבל תשלום. כאשר ניתנת מתנה של דירה או מקרקעין אחרים לקרוב, למשל דירה במתנה לילד או להורה, העברה של מקרקעין מסב לנכד, או העברות בין בני זוג, פעולות אלו פטורות ממס שבח ונהנות מהנחה משמעותית במס רכישה.

העברת מקרקעין, ובכלל זה דירה, במתנה לקרוב משפחה, ללא כל תמורה בכסף או שווה כסף, פטורה ממס שבח. קרוב המשפחה המקבל, משלם מס רכישה מופחת בשיעור שליש ממה שהיה משלם אם היה רוכש את המקרקעין. מכיוון שזו הטבת מס משמעותית מאוד, אנשים רבים מנצלים את החוק כדי לזכות בהקלות.

פטור ממס שבח והקלה במס רכישה

מס שבח – העברת מקרקעין ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

מס רכישה - העברה לקרוב ללא תמורה חייבת במס רכישה בשיעור של שליש בלבד ממה שהיה משולם אילו הייתה זו עסקת מכר בתמורה, וזאת בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה. כך לדוגמה נתינת בית במתנה למי שיש לו כבר דירה, חייבת במס רכישה של שליש בלבד מ-8% או מ-10% תלוי בשווי הנכס.

במקרים מסוימים, כמו העברה לבן זוג המתגורר עמו בדירה, יחול פטור מלא ממס רכישה.

מיהו "קרוב"? חוק מס שבח מגדיר "קרוב" לעניין מס שבח, ותקנות מס רכישה מגדירה "קרוב" לעניין מס רכישה. שימו לב כי אין זהות מלאה בין הגדרת קרוב לעניין מס שבח לבין הגדרת קרוב לעניין מס רכישה. לכן טרם ביצוע פעולה יש לבדוק היטב עם עו"ד מקרקעין האם אתם זכאים להטבות המס.

לאחר קבלת אישורי מס רכישה ומס שבח, וכן אישור עירייה ועדה מקומית להעברה בלשכת רישום המקרקעין, אפשר לרשום את הדירה או המקרקעין על שם מקבל המתנה.

למידע מקיף על העברת נכס ללא תמורה לקרוב - https://ygoldlaw.co.il/real-estate-lawyer/gift/.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה - תקופת צינון

נתינת דירה במתנה לקרוב ללא תמורה מקנה הטבות מס משמעותיות. אחד מתכנוני המס שנוצרו בעקבות כך הוא העברת דירה לקרוב שאין לו דירה, על מנת שימכור אותה לאחר מכן בפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

כדי למנוע תכנון זה, לפחות באופן חלקי, קבע המחוקק תקופות צינון למכירת דירה שהתקבלה במתנה, כך שפטור ממס שבח יינתן רק אם עברה תקופת הצינון הקבועה בחוק למכירה בפטור ממס שבח.

אם יחול מס שבח בעת מכירת נכס שהתקבל במתנה, ייחשב יום הרכישה לפי המועד בו נותן המתנה רכש את הנכס.

הסכם מתנה במקרקעין ומסמכים נוספים

נתינת דירה לקרוב נעשית בחתימה על תצהיר מתנה ומסמכים נוספים הנדרשים בעסקת מכר (תצהיר דיווח למיסוי מקרקעין, שטרי מכר וכן ייפוי כוח). לעתים נדרשים מסמכים נוספים בהתאם למקרה, למשל בקשה לרישום הערת אזהרה, תצהירי זיהוי ועוד.

נותן המתנה יכול לקבוע תנאים בהסכם מתנה במקרקעין, למשל לשמור על זכותו לגור בדירה, זכותו לקבל דמי שכירות, וזכאות להגביל את מכירתה ללא הסכמתו.

מקרים מיוחדים

העברת דירה במתנה עם משכנתא - אם אתם מבצעים העברת דירה במתנה עם משכנתא, חובה להתייעץ עם מומחה לגבי נושא המיסוי, על מנת שלא יחשב שניתנה תמורה. כן חובה לוודא עם הבנק את הסכמתו למהלך.

צוואה של מקבל המתנה - במקרה של ילד שנותן דירה להורה, בכוונה שהיא תחזור אליו לאחר אריכות ימיו, חשוב שההורה אשר מקבל את המקרקעין יערוך צוואה, ובמקרים מסוימים גם הסכם ממון. יודגש כי הדבר אינו מבטיח שההורה לא ישנה את הצוואה, אך זו ההשתדלות המחויבת.

העברות נוספות בפטור ממס שבח

תכנון מיסוי מקרקעין צריך להביא בחשבון אפשרויות נוספות להעברה ללא חיוב במס שבח, ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם, כגון: הסכם בין יורשים לחלוקת עיזבון; הסתלקות מירושה; העברה אגב גירושין; העברה לבן זוג המתגורר עמו בדירה; ועוד.

יודגש כי נושאי המיסוי המוזכרים רלבנטיים לעת פרסום המאמר (יוני 2020), ויש לוודא נכונותם בעת ביצוע העברת מקרקעין במתנה.

העברת דירה במתנה בעזרת עורך דין מקרקעין

עו"ד העוסק במקרקעין ילווה אתכם בביצוע העברה ללא תמורה לקרוב, וייעץ לכם בבחירת המסלול המועדף לקבלת פטור ממס שבח והקלה במס רכישה, עריכת הסכם מתנה, טיפול בדיווח לרשויות המס וברישום בטאבו.

משרד עורכי דין ונוטריון יצחק גולדשטיין עוסק במשפט אזרחי מסחרי, בדגש על מקרקעין, ירושות וצוואות, וניהול הליכי ליטיגציה מורכבים.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!