שלא תישארו רק עם השמש • פרויקט מיוחד

ביום שבו התברר שהקרקעות ברמת בית שמש ג' עומדות לקראת הפשרה, וכי במשרד השיכון מתכוננים לקראת הוצאת מכרזים על הקרקעות, החלו יזמים חרוצים לתכנן התמודדות במכרז.

קרב איתנים החל להתחולל בין היזמים השונים. כולם זיהו את הפוטנציאל הגדול, והבינו כי יש כאן מכרה זהב נדל"ני. הקפאה בת שנים עומדת להיות מופשרת, וכל הקודם לעלות על הקרקע ולהגיש הצעה אטרקטיבית יותר במכרז, זוכה. הציבור החל להתעניין, וציפה ליזם הראשון, שיהיה הנחשון ויודיע על כוונתו להתמודד.

אלא שהראשון שהודיע על כוונתו לחולל מהפך משלו בתחום הבנייה, והכריז על גיבוש קבוצת רכישה גדולה, הודיע שהוא לא שם את יהבו דווקא על רמת בית שמש ג'. הוא בהחלט בודק אפשרויות להכריז על פרויקט בנייה בעיר בית שמש הוותיקה.

היה זה היזם הוותיק מאיר כהן, שהקים את קבוצת "פיתרון לדיור", בשליחותו של הגאון רבי יהודה סילמן, הפועל במשך שנים למען מציאת פתרונות מעשיים למצוקת הדיור החרדית. הגר"י סילמן תר אחר קבלן בעל קבלות ורזומה מרשים, בכדי שיוציא לפועל רעיון שהתגבש במוחו.

הוא קרא למאיר כהן, והציע בפניו את הרעיון. כהן, אשר מאחוריו רקורד מרשים של עיסוק מבורך בתחום הדיור, שמע את תוכניתו של הגר"י סילמן, והשיב על אתר כי כבוד הוא לו להיות הפרויקטור שיוציא את הדברים אל הפועל. בתוך מספר ימים, הוא ארגן את כנס הדיור הייחודי.

הציבור נהר לכינוס, ביודעו ששמו של כהן חתום על פרויקטי-דיור רבים, כמו השיכונים: 'נחלת שרגא', 'אבי עזרי', קריית ויזניץ באלעד, קריית סאטמר ושיכון סלבודקא באלעד. כעת נקרא איש הנדל"ן לרתום את ניסיונו לטובת מציאת פתרונות דיור מידיים שיצמצמו ככל הניתן את ממדי המצוקה ההולכת ופושה. הציבור תלה בו תקוות רבות.

לאורך הכינוס באולמי קונטיננטל, שמעו משתתפיו על תוכניות בניה פרטניות ורחבות היקף שנהגו על-ידי מומחי נדל"ן, במרכז הריכוזים החרדים ובמרכזם העיר בית שמש. שבה מתוכנן כ-1500 יחידות דיור, בקרקעות פרטיות. התוכנית בבית שמש, רואה במובלעת שבין רמה א' בעיר לרמה ב', פוטנציאל גבוה שישמש לשטח שעליו יוקמו יחידות הדיור המתוכננות.

בכנס נאמו הגר"י סילמן, הגר"ח מישקובסקי, והגר"י כהן, ראש ישיבת צאנז בבני ברק ומו"צ מטעם בית דינו של הגר"נ קרליץ. יו"ר ועדת הכספים, ח"כ ר' משה גפני, הבטיח לעמוד לימין הפרויקט ולסייע לו בכל שלביו. את תוכנית הבנייה לפרטיה הציג יזם הפרויקט מאיר כהן. את הפרטים הכלכליים הכרוכים בסוגיה, הציג מר שמשי באום, סמנכ"ל בנק אדנים.

בשל דחיפות העניין וגודל המצוקה, יעד הזמן שהוצב לסיום בניית הפרויקטים, הוא טווח של כשנתיים. "המגמה היא להביא לידי כך שמחירן של הדירות ינוע בין מאה אלף למאה-וחמישים אלף שקלים מתחת למחירון הדירות הסטנדרטי", אומר כהן.

כבר ביום הראשון להרשמה, נהרו אל מקום הרישום קרוב לארבע מאות נרשמים, נתון המעיד על גודל הביקוש והיקף המצוקה.

הנרשמים הרבים, חיכו לבשורה כלשהי ונשפו מעט בעורפו. אך כהן סירב להעלות את מחירי הדירות בכדי להביא קבלות. למקורביו הוא אמר: אני מעדיף לא לבנות כלל, מאשר לבנות ביוקר. הנרשמים שהפקידו 20,000 ₪ - דמי רצינות, בחשבון נאמנות מיוחד שנרשם על שמו של הגר"י סילמן, קיבלו הודעה כי מי שמעוניין להוציא את הכסף – יכול לעשות זאת מידית. ואכן, כמה עשרות נרשמים הוציאו את כספם, אך הרוב המכריע השאיר את כספו בציפייה לבשורות.

המוטו: עיבוי אזורים קיימים

"סכום הגבייה שאנו גובים, הוא לא לצורך דמי רישום בלבד", מסביר ר' מאיר כהן ל'בחדרי חרדים'. "דמי הרישום הם למעשה גם תשלום ראשון עבור רכישת הקרקע. במידה ואדם רוצה למשוך את ידיו מהעסקה, הוא מקבל את כל כספו בחזרה. אין אצלנו עמלת רישום".

כהן מספר, כי בערב החגים, היו אחדים מבין הנרשמים שחשו מחנק כלכלי וצורך דחוף במזומנים. הם פנו אליו, וקיבלו את כל כספם בחזרה. אולם כאלה ישנם אחדים. "רוב הנרשמים נותרו רשומים בפרויקט, ביודעם כי ההמתנה משתלמת, ושבמשרדי 'פתרון לדיור', יש מי שמריץ תוכניות בהילוך גבוה", הוא אומר.

כהן, שהצליח לרשום תוך ימים ספורים אלפי נרשמים לתוכנית שטרם הספיקה לרקום עור וגידים, החל בחיפוש קדחתני של קרקע לבניה. על דבר אחד הוא לא הסכים להתפשר: מחיר.

והבשורות אכן הגיעו:

לפני מספר חודשים, הוא חתם על קרקע ראשונה בבית שמש. הקרקע שהייתה בבעלות חברת 'רסידו' שפשטה רגל נקנתה על ידו, ואכן למשרדי 'פיתרון לדיור' הוזמנו כשלוש מאות הנרשמים הראשונים, בכדי לחתום על הסכם רכישת הקרקע .

כהן מעריך כי הדירות יעלו בסופו של דבר 590,000 ₪. הוא מספר כי כל העת נמשכים המו"מ על רכישת קרקעות נוספים לציבור המשווע לכך.

עיבוי בית שמש הוותיקה, היא חזונו האישי של כהן. הוא מסביר, כי אחת היתרונות הגלומות בבנייה בחלקי העיר הוותיקים, הם מבני הציבור: במכרזים החדשים שהוצאו עבור רמת בית שמש ג', אין כל תשתית עבור מבני ציבור.

מסיבה זו, המחירים שעל אודותם מדברים בקבוצת הבנייה של כהן, העומדת בראשותו של הגר"י סילמן, עומדים על טווח של כ-590.000 ₪, בעוד שהפרויקטורים המתחרים מדברים על כ-550.000.

"ההבדל הוא, שאנחנו בונים בעיר עצמה, בעוד שהם עומדים לבנות על שטחים שוממים", אומר ר' מאיר כהן.

לאחר שהקרקע הראשונה נרכשה, וההליכים לקראת עליית הטרקטורים לשטח הולכים וצוברים תאוצה, החל שוב גל של פניות למשרדו של כהן. "בהתחלה היתה תופעה של אנשים ספקנים", מספר כהן. "חשבו שזה חלום. לא האמינו שיש פתרון כל כך מעולה בהישג יד.

"עכשיו, כשהציבור נחשף לרצינות הדברים וליכולת שלנו, בסיעתא דשמיא, להוציא את הדברים אל הפועל - אנחנו נתקלים בזרם הולך וגובר של פניות, מכיוונם של אנשים המבקשים להצטרף אף הם לקבוצת הבנייה שלנו".

קואליציית החסידים

בשבועות האחרונים, הניף עיתון 'המודיע' את דגל הטיפול במצוקת הדיור. הוא העלה את הבעיה הכאובה לראש סדר היום הציבורי, וכתביו ערכו שיחות עם יזמים מקומיים. שיחות אלו הניבו תובנה נחרצת: התחרות הגדולה, שהולכת וצוברת תאוצה לקרת יציאת מסמכי המכרז, תפגע בסופו של דבר בצרכנים.

אחת הקבוצות הרציניות המתגבשות לקראת יציאה למכרז היא הקבוצה החסידית. הקבוצה, אחת מני רבות, התגבשה בסוכתו של מאיר פרוש בימי חול המועד סוכות, ובה השתתפו נציגי החסידויות: בעלזא, ויזניץ, צאנז, מונסי, באיאן, ביאלה, טשרנוביל, בוהוש, לעלוב, סלונים, קרלין וברסלב, מתכוננים לגשת במרוכז למכרז בסיועו הפעיל של פרוש.

יעקב רייניץ, כתב 'המודיע' ששוחח עם הרב שמעון גולדברג, מהיזמים המרכזיים בקבוצת "ועדת הדיור החסידית", שמע ממנו דברים ברורים: "באם נראה כי אנחנו לא מצליחים להגיע לרמה של מחירים סבירים במכרזים, נמשוך את ידינו מכל העסק הזה. בכדי למכור דירת 3 חדרים על הנייר ב–650 אלף שקל, לא צריכים את רמה ג'. את זה יש כיום בבית שמש.

גולדברג לא משלה את עצמו: "אני יודע שאין כאן דירות זולות. אבל בהחלט ניתן לקבל כאן מחירים סבירים", הוא אמר. בשלב הזה הוא מעדיף שלא לנקוב בסכומים מדויקים של מחירי הדירות בנימוק די משכנע. "באם אגיד כעת את המחיר הסופי של הדירות – ימהרו שאר היזמים לעשות חשבון מהיר לעצמם. שהם יורידו מהמחיר הסופי את עלות הבניה, שמחירן ידוע לכל, ואת ההפרש שנשאר הם ידעו שזה הסכום שהמרנו במרכז - ואז הם יגישו הצעה גבוהה יותר. התוצאה תהיה שאנחנו נפסיד במכרז והם יזכו, ואת ההפרש הציבור ישלם", הוא צוטט.

"אני צופה שמחיר דירת 3 חדרים תעמוד על למעלה מ-600 אלף שקלים", פרס גולדברג את חזונו. לגבי מחירי הדירות הגדולים יותר הוא מסרב לדבר, ולטענתו מתוכננים בתחום הזה מספר מהלכים מפתיעים ומבריקים שלא יאפשרו למחירי הדירות בנות שלושת החדרים להמריא גבוה מידי. חשוב לציין, כי היות ומדובר בהתמודדות באמצעות עמותות, הקרקע תירשם ישירות על שם הרוכש.

באשר לדמי ההרשמה, מי הם עורכי הדין המלווים את הפרויקט, ואיזו חברה קבלנית תבנה את הפרויקט - עדיין לא ידוע כלום. הכל נמצא בימים אלו במשא ומתן מתקדם. השבוע נערכה אסיפה ראשונה בין חברי וועדת הדיור, בכדי לבדוק כיצד מתקדמים עם הפרויקט, אליו נרשמו בשבוע האחרון למעלה מאלף איש.

"ברגע שהתמונה המלאה תתבהר, נפרסם את כל הפרטים הטכניים", מבטיח גולדברג ומדגיש, "כי בימים האחרונים הביאנו מהנדסים ואדריכלים שיסתובבו בשטח הררי ברמת בית שמש ג' והם משרטטים תוכניות על כל מגרש ומגרש בנפרד. רק לאחר הזכייה במרכז, נדע את עלות הבניה הסופית".

כאן צריך לציין פרט חשוב, שיבהיר במעט את המורכבות של רמת בית שמש ג'. בניגוד לשאר פרויקטים, שם בונים מודל של "אב טיפוס" אותו משכפלים לכל שאר הבניינים, ברמת בית שמש, בגלל שהיא ממוקמת על צלע הר, יש צורך בשמונה-עשרה מודלים שונים של "אב טיפוס".

נתון זה, שמופיע גם במרכז הרשמי של משרד השיכון, מקשה מאד לתת מחיר אחיד לדירות, מאחר ויכול להיווצר מצב שדירת שלושה חדרים במקום אחד תעלה 600 אלף שקלים ושני בנינים בסמוך היא תעלה 630 אלף שקלים, בגלל שהחציבה בהר תהיה קשה יותר וייוצר צורך בבניית קירות-תמך. כך, שקשה מאד, בשלב הזה, לנקוב בסכום הסופי של הדירות ורק לאחר הזכייה במרכזים, ניתן יהיה לדעת יותר ברור את מחירן הסופי של הדירות

ובינתיים: הליטאים לא חולמים

במוצאי השבת האחרונה, התכנסה ועדת הדיור של דגל התורה שהוקמה לפני כחצי שנה בהוראתם של הגרי"ש אלישיב והגראי"ל שטיינמן, באולמי 'היכלי מלכות'. בכינוס הזה, שבראשו ישבה הצמרת הפוליטית, הארצית והמקומית של דגל התורה, יחד עם עו"ד יעקב וינרוט, התקבלה החלטה לצאת בימים הקרובים ברישום המוני לקראת ההתמודדות במרכזים ברמת בית שמש ג'.

הכינוס עצמו, לא נחשב להצלחה יתרה. יש שתלו זאת בהתארגנות שנעשתה ברגע האחרון, בחוסר הפרסום. אך הסיבה היותר נראית לעין היא עייפות הציבור מהדיבורים על מצוקת הדיור. "הבו לנו פתרונות, ולא כינוסים", צעקו עשרות אלפי מחוסרי הדיור באלם קול.

'רוצים טרקטורים, לא כינוסים' - זה המסר שהעבירו הכיסאות המיותמים באולמי היכלי מלכות.

הכנס עצמו היה מושקע ומתוכנן לפרטי פרטים. מהמודעה שעיטרה את שולחן ה'מזרח' עד לעורכי הדין שילוו את הפרויקט. החבר'ה של 'דגל' הוכיחו כי הם יודעים את העבודה, והם לוקחים את נושא הדיור, בראש סדר העדיפויות.

שעה לאחר צאת השבת החלו להתקבץ באולמי היכלי מלכות בבני-ברק, מאות אברכים. המסר המרכזי שהועבר בכנס היה: אל תתפתו אחר עמותות בלי 'אבא'. ישנם המנצלים את המצוקה בכדי לגרוף הון לכיסם, אל תתנו להם את האפשרות.

הדוברים הזכירו את הבניה שביצעה עמותת 'דגל התורה' ברמת שלמה בירושלים, שם קיבלו הרוכשים סף בחזרה מהעמותה. לדבריהם, נסיון העבר מוכיח כי מי שנרשם באמצעות עמותות מסודרות הרוויח. אך מי ששם את כספו על קרן הצבי – גילה שהצבי ברח, והקרן נעלמה.

ר' מנחם כרמל, שחתם את האירוע, הסביר כי היום ומחר צפויים להתפרסם מקומות הרישום לפרוייקטים בירושלים ובבני ברק. הוא הדגיש כי העמותה שתיפתח על ידי דגל התורה תפעל בגיבוי מלא של גדולי ישראל.

עו”ד ויינרוט ובנו נכחו בכנס והוצגו כגוף המשפטי שילווה את קבוצת הרכישה של דגל התורה. כשנשאל על הסיכונים העיקריים אמר עו”ד אבי ווינרוט כי חשוב לקבל את ההחלטות ביישוב דעת על מנת למנוע נזק כספי לחברי קבוצת הרכישה שיהוו למעשה את קבוצת חברי העמותה.

הרב מנחם כרמל אמר ל'בחדרי חרדים' מיד עם סיום הכנס כי המעלה המרכזית של עמותת 'דגל התורה' היא שכל הרווח היזמי והקבלני הולך לקהל: "כולם עובדים בהתנדבות מלאה. מעורכי הדין עד לרשמים. צריך להבין שלא כולם כאן הם מנחם כרמל שיכולים להקדיש זמן יקר.

"יש כאלה שרואים בפרויקט הזה משימה לאומית ומוותרים על פרנסתם למען הציבור. כזה פרויקט יש לו סיוכיי הצלחה לא מבוטלים. אנחנו מתעתדים לחסוך לכל רוכש 200,000 ₪. אם תכפילו את ה במספר ילדים של משפחה חרדית, תבינו את גודל המהפכה. זה הרבה יותר חשוב מהמריבות על תקציב הישיבות למשל".

אחד מחברי הוועדה אמר, כי המטרה העליונה של וועדת הדיור הוא לספק דירות במחירים זולים מבלי לפגוע באיכות הבניה והליווי המקצועי. כשאנו מבררים איך בדיוק הם מתכננים לחתוך את העוגה ולהותיר אותה שלמה, עונה איש-שיחנו, כי גם עו"ד יעקב וינרוט, המלווה את הפרויקט, עובד עבורם במחיר זול במיוחד. "כך גם שאר הגורמים יהיו מקצוענים מהשורה הראשונה ובמחיר מוזל", הוא מבטיח.

העסקן מבקש להדגיש, כי כל הגורמים המעורבים בפרויקט לא יקבלו שקל עבור עבודתם. "זה התנאי הראשון שהציבו בוועדת הדיור בפני העסקנים", הוא אומר ומוסיף, "כי כך זה התנהל גם בעבר בפרויקט הדיור ברמת שלמה בירושלים, שם אף החזירה העמותה לרוכשים כסף שנשאר בקופה".

בשלב הזה יש מו"מ רציני עם חברת ניהול מהגדולות במשק הישראלי, כמו גם עם חברת קבלנית גדולה שתבצע את הבניה בשטח. באשר לדמי הרישום, כל רוכש ישלם סכום פעוט של מאות שקלים בודדים, שיישאר בקופת העמותה להוצאות המינימאליות. הכסף לא יוחזר לנרשמים.

בניגוד לכנס עצמו, ההיענות להרשמה דווקא נחשבת להצלחה גדולה. במשרדי דגל התורה, ובקרב חברי ועידת הדיור, מציינים בסיפוק כי הציבור נוהר בהיסטריה אל מוקדי ההרשמה. "הקצב משביע רצון", אומר עסקן דגלאי לכתב 'בחדרי חרדים', ביום שני בערב. "הציבור סומך עלינו, ויודע שאנחנו נספק את הסחורה".

האחראים על הפרויקט הם כאמור, חברי ועידת הדיור של דגל התורה. מי שעומד בראשה, הוא הרב מנחם כרמל. גם כאן, כמו בוועדת הדיור החסידית, ההתמודדות תהיה באמצעות עמותות והקרקע תירשם ישירות על שם הרוכשים.

כרמל יוצא חוצץ כנגד העמותות המכריזות על פתרון המצוי באמתחתם, עמותות הצצות כפטריות אחר גשם סוער במיוחד. בראיון ל'בחדרי חרדים', אומר כרמל: "אני קורא לציבור לא להתפתות אחר עמותות קיקיוניות שיגרמו נזק גדול לציבור. אנחנו ב'דגל התורה' עובדים לשם שמים. אף אחד לא מקבל
כסף. יש את מיטב אנשי המקצוע ואנחנו מדברים על דירת 3 חדרים בגודל של 80 מ"ר במחיר של 550,000 ש"ח. זה הישג אמיתי לציבור החרדי.

"אנחנו עושים את זה כפיילוט שיורחב למקומות אחדים שעדיין מוקדם מלדבר עליהם", אומר כרמל, ומוסיף: "אנחנו עובדים עם שר השיכון יד ביד. אנחנו לא הולכים על המחיר למשתכן, אלא רק על הדירות באמצעות עמותות. בשכונת רמת שלמה בירושלים, החזרנו כסף ללקוחות. אנחנו מקווים שגם כאן נצליח להחזיר. העמותה של צוריאל קריספל גם עובדת נהדר. אבל זה לציבור הספרדי".

קריספל: פרויקט לבני תורה בלבד

קבוצה רצינית נוספת, התגבשה לה בשקט, ללא כינוסים רעשניים, וללא צלצולים מיותרים. לצד המיזמים המפורטים לעיל, החסידי והליטאי, מתגבשת לה קבוצה ספרדית, או כזו שלפחות העומדים בראשה ספרדים. מדובר על קבוצתו של צוריאל קריספל, ראש עיריית אלעד לשעבר.

ל'בחדרי חרדים' נודע על תוכנית חדשה אותה מוביל קריספל בימים אלה ואף קיבלה אישור משפטי ליציאה לשוק. עסקנים מתחום הדיור שמלווים את התוכנית החדשה רואים בפרויקט דגל מרכזי לקידום פתרון למצוקת הדיור הקשה, לאחר שהצליחו לארגן הוזלה משמעותית על מחירי הקרקעות בבית שמש. כעת נערכים בקבוצה העומדת מתחת ניהולו של קריספל, לגשת כקבוצת רכישה לצורך בניית השכונה החדשה.

גולת הכותרת של הפרוייקט החדש של צוריאל קריספל הינה קרן ההלוואות שהוקם יחד עם חברת 'בנין אב'. לפי התוכנית המוצעת אכן ישווקו דירות מוזלות לציבור החרדי אך במקביל ייהנו הרוכשים מהלוואת גמ"ח בסכום של עשרות אלפי דולרים שיתפרסו לתשלומים נוחים להחזר. מאחורי הקרן עומדים צמד פילנטרופים ובראש הקרן עומד הראשל"צ הגר"א בקשי דורון.

קריספל לא נח. הוא כבר הספיק לרתום לפרוייקט את חברת האשראי E.M.I שהודיעה על השלמת המימון המרבי לשם רכישת הדירה מעבר ל- 70% הניתנים ע"י הבנקים למשכנתאות. כעת מנוהל מו"מ מול הבנקים למשכנתאות וצוריאל עומד על כך שהנרשמים לפרוייקט ייהנו מחבילת המשכנתא הנוחה והטובה ביותר. הפרוייקט החל לקרום עור וגידים ואף הוחלט על כנס הסברה ורישום יתקיים אי"ה ביום רביעי הבא בירושלים.

כמה נרשמים יש לך, שאלנו את קריספל.

"נכון ליום חמישי האחרון - שלוש מאות וחמישים נרשמים, שנרשמו במשך שבועיים. אנחנו רושמים גם לפרויקט מחיר למשתכן, וגם במכרז לעמותות.

לאלו עלויות אתה חותר?

"550 אלף שקל לדירת שלושה חדרים, 85 מטר-מרובע, פלוס מרפסת סוכה. דירה של ארבעה חדרים, 110 מ"מ, תעלה 730 אלף ₪, וחמישה חדרים, 135 מ"מ, יעלו 890 אלף ש"ח. זה במחיר למשתכן. במכרז לעמותות, המכרז יהיה על הקרקע.

"שכרתי את חברת אהוד תייר, שזו חברה לניהול פרויקטים, וגייסתי את משרד רואי החשבון ססובר, וכן יעוץ משפטי של משרד עורכי הדין שמואל להב".

מהם הסיכויים שלך לזכות במכרז?

"הסיכויים שלנו הם הגבוהים ביותר, כי תמחרנו עלויות מתחת למינימום. הבנק לא ילווה יותר נמוך. הפרמטר לזכות במכרז, הוא המחיר הזול למטר. בגלל הרישום מראש, אנחנו יכולים להוזיל יותר מכל פרויקט אחר - בשישה אחוזים. על עלות הקרקע אי אפשר להתווכח. מה שנשאר פה זה הרווח היזמי. ועדיין, אנחנו מנמיכים את הרווח היזמי בשישה אחוזים, ולכן הסיכויים שלנו הם הכי טובים".

קריספל מבקש להדגיש, כי הפרויקט מיועד "אך ורק לבני תורה היושבים בכולל במשך כל היום. ורה. רק מי שלומד בכולל בפועל. אנחנו נבדוק את זה. תהיה ועדה, בראשות הרב קופשיץ, הרב יעקב הלל והראשון לציון הרב בקשי דורון. הם יבדקו את זכאותו של כל נרשם. בנוסף, לאור העובדה שהמטרה היא לסייע לבני תורה, הקמנו קרן שתלווה סך של 20 אלף דולר לכל אברך. הפירעון יתפרס על פני מאה ועשרים תשלומים. ההלוואה מיועדת לאברכים נזקקים בלבד, ורק לאברך שיש לו יכולת החזר.

בפרק הבא: האזהרות, הסיכונים, המאבקים וכל מה שהקבלנים לא רוצים שתדעו על רמת בית שמש ג'.

קישורים:
שלא תישארו רק עם השמש : הפרק הראשון

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!