שלא תישארו רק עם השמש • מיוחד

זו המצוקה החומרית הגדולה ביותר שהציבור החרדי התמודד איתה אי-פעם. היא שוברת זוגות צעירים, מדירה שינה מעיניהם של חתנים וממוטטת את בריאותם של הורים. עבור זוגות חרדיים רבים, קורת-הגג שמעליהם איננה דבר המובן מאליו. המצוקה הזאת רק הולכת וגוברת, הולכת ומתעצמת. טבעת החנק מתהדקת, ואין מי שימצא פתרון של ממש.

מדי פעם עולה הצעת פתרון כזו או אחרת לחלל האוויר. חלק מן הפתרונות המוצעים, יומרניים, חלקם נאיביים. חלקם המזערי - ריאלי, ניתן לביצוע. אלא שהציבור, נקעה נפשו מהצהרות והכרזות. הוא רוצה תוצאות בנויות בשטח.

האתר 'בחדרי חרדים', כמי שמחובר לשטח החרדי, יוצא לפרויקט מיוחד, תלת-שלבי. מצוקת הדיור החריפה בה שרוי הציבור החרדי, עלתה באתר לא מעט פעמים. כמי שמשמשים במה מרכזית לרחשי הלב של הציבור החרדי, עסקנו לא מעט בסוגיה קשה זו. אולי יהיה זה יומרני מידי לומר, שעסקני הציבור החרדי התעוררו בעקבות הלחץ הבלתי פוסק של אמצעי התקשורת, וביניהם 'בחדרי חרדים'. אך אין ספק, שההתעוררות שחלה בנושא בתקופה האחרונה, והתוצאות להן כולם מקווים, נותנת לא מעט סיפוק לכל מי שעסק בנושא.

הלחץ עשה את שלו, והתסיסה הציבורית פעלה את פעולתה: הסנונית הראשונה יצאה לדרך: מכרזי משרד השיכון ברמת בית שמש ג' יצאו בעוד כחודש לעמותות, קבוצות הרכישה והקבלנים, ואנחנו יצאנו לבדוק, את כל הנתונים על המכרזים החדשים: מיהם הקבלנים? מה יהיו מחירי הדירות? מה הסיכונים? וכל השאלות שרציתם לשאול ולא היה לכם את מי.

בפרויקט בן שלושה פרקים, מוצגת התמונה המלאה לרווחת הציבור.

לא להתפתות לסיסמאות

כאמור, מצוקת הדיור החרדית, ממנה סובלים זוגות רבים בציבור החרדי, היא אחת הסוגיות הבוערות ביותר העומדות על סדר יומו של המגזר. המצוקה הגוברת והולכת, איננה יורדת מעל סדר היום החרדי מזה חודשים ארוכים.

חלקים נרחבים במשא-ומתן הקואליציוני שהמפלגות החרדיות ניהלו מול מפלגת השלטון, מוקדו במצוקת הדיור, ועל הרקע הזה דרשה וקיבלה סיעת ש"ס לידיה את תיק השיכון – מתוך רצון להביא לפתרון המצוקה המאיימת למוטט את קורת-הגג של אלפי זוגות הנזרקים מבית לבית ומתמודדים עם מחירי דיור גבוהים ומופקעים.

עסקני הדרג הפוליטי ואפילו המנהיגים בדרג התורני, הגיעו למסקנה כי לא עת לחשות. המצוקה הזו הולכת וגוברת, הולכת וחונקת. הטבעת הולכת ומתהדקת, ובאין תוכנית ממשית לפתרון המצוקה או לצמצום ממדיה למצער - יבוא יום ואנשים יתגוררו כאן על ספסלי רחוב.

בכנס הנדל"ן השנתי של המי"ל (המרכז הישראלי לניהול), הודיע השבוע שר השיכון והבינוי, אריאל אטיאס, כי "בחודש נובמבר נוציא יותר מ-6,000 יחידות דיור בבת אחת, אלפים מהן באיזורי הביקוש. עד סוף השנה נוציא עוד אלפי יחידות דיור מעבר להקצאה של נובמבר. הכל למען מטרה אחת: להוריד את מחירי הדירות".

אטיאס המשיך לירות: "מי שחושב שאנחנו נייבש את אזור המרכז טועה טעות גדולה. אנחנו נווסת את השוק ונשפיע על מחירי הדיור. מי שלא מאמין - שימתין בסבלנות ויראה. לזוגות הצעירים אני אומר - אסור לכם להתפתות ולהאמין לסיסמאות שהמחירים ימשיכו לעלות".

ההצהרה המהפכנית הזו, איננה הראשונה בסדרה: לפני כשבועיים הצהיר אטיאס כי יביא לבלימת העלייה במחירים כבר בתחילת 2010 ולהורדת מחירי הדירות "באחוזים לא מבוטלים" לקראת סוף 2010, כלומר בתוך שנה מהיום.

חמוש בנחישות להוזיל את מחירי הדירות בישראל, התייצב השבוע שר השיכון בכנס הנזכר, ואמר: "במדינת ישראל קשה היום לזוג צעיר לקנות דירה. זה חלום של כל מי שמקים משפחה, ואני משמש פה לכל הזוגות הצעירים והמשפחות. החלום הזה מתרחק ככל שמחירי הדירות עולים. יש לנו היכולת לפעול כדי שזה לא יקרה.

"המחסור בדיור, והמחירים שנמצאים בקו עלייה, הם לא דבר של מה בכך", המשיך השר. "זה משפיע על כל משפחה, על קיום המשפחה, על היכולת של זוגות צעירים לקיים את משפחתם. כשהם נכנסים לסחרחורת של התחייבויות ומחירים מבלי שתהיה להם היכולת להבין מה ההשלכות, וכאשר אומרים להם כל הזמן שהמחירים יעלו - זה לא טוב.

"יש אנשים", המשיך השר המופקד על נושא הדיור במדינת ישראל, "שאומרים שאין קרקעות ושהרפורמות ייקחו זמן. אני אומר לכם שיש קרקעות. התהליך לא יסתיים ביום אחד, אבל הוא יצא לדרך", אמר אטיאס.

לשחרר את צוואר הבקבוק

ויש גם מעשים. במסגרת המאמצים לפתרון המצוקה, השיק משרד השיכון באחרונה תוכנית שכותרתה "הוזלת מחירי הדירות באמצעות היצף השוק בקרקעות".

בחודש שעבר הודיע אטיאס על הוצאת מכרזים לרכישת קרקעות "במנות גדולות", בניסיון להשפיע על הוזלת מחירי הדירות ברחבי הארץ. בפועל, שיווק המינהל קרקע ל-5,302 יח"ד, שמרביתן התרכזו בפריפריה (2,105 דירות בבית שמש, 400 דירות ביבנה, ו-555 דירות ביבנה, מול 21 דירות בלבד בתל אביב). בתחילת החודש נודע, כי המינהל מתכונן לשלב השני בתוכנית, שבמסגרתו ישווקו כ-4,000 דירות, כמעט מחצית מהן במרכז – ובכנס העלה השר את הבטחתו.

"יש אלפי קרקעות מתוכננות בצוואר בקבוק באזור המרכז. אני עובד עכשיו לשחרר את צוואר הבקבוק הזה. זה יקרה", הבטיח אטיאס, וחזר: "אנחנו נוציא ב-2010 אלפי יח"ד במנות גדולות. נעודד את התחרות בין הקבלנים באמצעות מכרזים".

"צריך 40 אלף יחידות דיור בשנה, ובפועל שווקו מדי שנה 20-30 אלף יח"ד. זה יצר את הבעיה שיש לנו היום. הסיפור של שוק הדיור הוא היצע מול ביקוש ולא קשור לכלכלה חזקה, כי עובדה ששאר הענפים פה לא כ"כ חזקים: האבטלה בעלייה והצמיחה מדשדשת", דיבר אטיאס על הבעיה הידועה, שרק השבוע הציג אותה מכון 'גיאוקרטוגרפיה' כמצומצמת הרבה יותר.

בהתייחסו לקבוצות הרכישה, הטרנד החם ביותר בשוק הנדל"ן בישראל, אמר אטיאס כי הן מהוות כ-8% מסך כל העסקאות וכי בכוונתו להסדיר את הנושא, או במילים אחרות - להגביר את הרגולציה. "אנחנו לא רוצים לחסום אף אחד, ואני בעד הוזלת המחירים", אמר אטיאס, "אך בכוונתנו לבדוק את הנושא".

הלהיט הנדל"ני החדש: קבוצות הרכישה

קבוצות רכישה בענף הנדל"ן, הפכו לתופעה נפוצה ביותר בשנה האחרונה, לאחר שהתחילו כהתארגנויות בודדות של טייסי חיל האוויר במילואים, אנשי היי-טק, או קבוצות משקיעים זעירים. קבוצות של אנשים מהמעמד הבינוני-גבוה, בעלי אמצעים אך לא אמצעים בלתי מוגבלים, המקבצים את כספם יחד עם אנשים ברמתם מתגבשות במטרה להוזיל את מחיר הדירה אותה הם מעוניינים לרכוש למגורים או להשקעה. בניגוד לקבוצות שיתופיות אחרות, אלה הן התארגנויות אד-הוק, המתפרקות לאחר השגת המטרה.

היתרונות של קבוצות הרכישה טמונים ביכולתן להוריד את מחירה של דירה חדשה באופן משמעותי למדי. לפי הערכות, החיסכון לחברי קבוצת רכישה עשוי להגיע ל-20%-30% ממחיר דירה שנרכשת מקבלן. בניגוד לרכישת דירה חדשה מקבלן, המגלמת בתוכה את מחיר המע"מ, קבוצת הרכישה קונה את הקרקע שלא למטרת רווח, ולכן פטורה ממע"מ. קבוצת הרכישה אמנם משלמת מס רכישה על קניית הקרקע, אך בניגוד לקבלן פטורה ממס רכישה על הבנייה עצמה. מלבד זאת, חוסכים לעצמם אנשי קבוצת הרכישה את הרווח היזמי של הקבלן.

יתרונות אלה הביאו לכך שבשנים האחרונות פורחות קבוצות הרכישה, בעיקר באזור גוש דן, ומהוות איום של ממש על יזמי הנדל"ן.

לפי דו"ח של מינהל הכנסות המדינה, ב-2008 רכשו קבוצות רכישה קרקעות באזורי יוקרה בתל אביב ב-870 מיליון שקל, לעומת קרקעות ב-250 מיליון שקל בלבד שנרכשו בידי קבלנים. בשבועות האחרונים הגיעו קבוצות הרכישה גם לפריפריה.

רמת בית שמש ג': ההיסטוריה

מאז ומתמיד הציתה בית שמש את דמיונם של יזמים רבים. עתודות הקרקע הנרחבות העומדות לרשותה, ביכולתן לפתור כמעט את מצוקת הדיור כולה.

אחת הגבעות הנמצאות בשבוע האחרון בכותרות, היא הגבעה עליה תתנוסס לתפארה רמת בית שמש ג'. גבעת הטרשים הממוקמת מול רמת בית שמש ב', מרכזת אליה את תשומת הלב של עשרות קבלנים ויזמים זריזים המבקשים לזכות במכרזים של משרד השיכון ולאחר מכן לשווק את הדירות לציבור הרחב.

לפני מספר חודשים, יצאה קבוצה של עיתונאים חרדיים לסיור בשטחי עתודות הקרקע של רמת בית שמש ג', כשהם מלווים בשר השיכון אריאל אטיאס, בראש עיריית בית שמש משה אבוטבול, וביו"ר ועדת התכנון והבנייה בעיר, משה מונטג.

מה שנגלה לעיניהם של משתתפי הסיור, היא מערכת כבישי אספלט מסודרים, מגובה בתשתיות מצוינות. ניכר על המקום הנטוש שמישהו התחיל לבנות כאן עיר עתידית יפהפייה אך נס על נפשו והותיר כאן את כלי עבודתו. שפע של עתודות קרקע שהיקפים בלתי מצויים נפרסים למלוא רוחב העין. מצד אחד הקרקעות המוכנות לבנייה, שאושרו זה מכבר. מן הצד השני נמצאות 'אדמות גולובנציץ', הנמצאות בבעלותם של זוג אחים חרדיים משכונת בית וגן בירושלים, שרכשו לפני מספר שנים את עתודות האדמה, לצורכי בנייה עתידית, מידיו של המנזר הנמצא במקום.

נוף יפהפה נשקף למלוא רוחב העין. העין אינה שבעה, המרחבים מקיפים את האופק כולו. מבחינת השיפוט הגיאוגרפי, מתברר שהעיר הזאת, בעיקר החלק הלא בנוי שבה – גדולה ממרבית ערי ישראל. לא ברור בכמה גדול שטחה המוניציפאלי של תל-אביב למשל. רק ביקור ממשי במקום מבהיר מדוע כל כך הרבה גורמים רואים בעיר הזו, שהשטח הלא בנוי שלה עולה פי כמה וכמה עכל שטחה הבנוי – את הפתרון המעשי ביותר למצוקת הדיור החרדית והכללית.

מרחק גדול מפריד בין רמה ג' העתידית, לחלקיה האחרים של בית שמש. כאשר חזון אחרית הימים יתממש והרמה החדשה תקרום בתים ולבנים, לא ניתן יהיה לצעוד בשבתות ל'שלום זכר' מהעיר הוותיקה לרמה ג'. מרחק של כשעתיים וחצי של הליכה רגלית מפריד בין המקומות. זו כמו עיר חדשה לחלוטין, הנמצאת תחת שיפוטה המוניציפאלי של עיריית בית שמש.

כך 'נכבשו' רמה א' וב'

רגע לפני שיעלו הטרקטורים על קרקעות הרמה השלישית, מן הראוי להיזכר כיצד זכתה בית שמש להיות העיר החרדית השלישית באמת.

כאשר שכונת רמת בית שמש הראשונה תוכננה, איש לא חשב שהיא תהיה שכונה חרדית. עד היום ניתן לזהות את בתיה כבתים רחבים, המיועדים לדיירים אמידים. היישוב החרדי בבית שמש התחיל בקריה החרדית הותיקה, אותה הקימו שלוש עמותות חרדיות. העמותה השייכת לחסידי גור, אשר בראשה עמד סגן שר הבריאות דהיום יעקב ליצמן, הקימה ארבע מאות יחידות דיור בקריה החרדית. עמותת 'בית ומנוחה', המזוהה עם דגל התורה, הקימה מספר זהה של דירות, כשעל המלאכה מנצח ר' משה ויסלובסקי, איש אמונו של הגרש"ז אויערבאך, מגדולי לוחמי התיישבות החרדית הגדולה בבית שמש.

לאחר שהעיר מנתה כשלושים אלף נפש, החל משרד השיכון לתכנן ולשווק את רמת בית שמש א' וב'. רמה ב' תוכננה מלכתחילה למגזר החרדי, והוא רופד בהטבות שונות, דוגמת 'המחיר למשתכן', שהקלו על הרוכש החרדי. רמה א' תוכננה כאמור כשכונת יוקרה, אך בפועל, מרבית הרוכשים היו חרדים, וכך הפכה השכונה לחרדית, כאשר אט אט נטשו אותה תושביה החילוניים המעטים, ועזבו ברובם לעיר מודיעין השכנה.

וכעת, כאשר טבעת החנק מתהדקת סביב צווארי החפצים בקורת-גג, הגיעה, אליבא דכולי עלמא, עיתה של רמה ג'. אך האמת היא, שכבר לפני שנים הוכשרו קרקעותיה של רמה ג' לבנייה. האישורים ניתנו, מלאכת התשתית נעשו, ואפילו מכרזים הוצאו. אלא שגורמים שונים שכוונותיהם בלתי פתורים עד עצם היום הזה, החליטו להביא קיפאון על הקרקעות ולהעלות את הכורת, זמנית לפחות, על העתודות הנטושות. בחדרי חדרים ילחשו חברי מועצת העיר החרדיים, כי הסיבה לעצירת הליכי הבנייה, היה החשש שרווח בזמנו בקרב הנהלת העירייה הקודמת, בגיבויו המלא של משרד השיכון, מפני שכונה חרדית נוספת שתתווסף בעיר.

בעקבות העובדה שהמכרז על רמה א' לא התנהל לפי הפרמטרים שנתפרו לו מראש והוא הפך לשכונה חרדית – החליטו יוזמי הרמה החדשה להיות חכמים הפעם. ישבו חכמי בית שמש והחליטו שקודם על איזון בין רמות הבנייה השונות. חלק מן הבתים ייבנו בשיטת 'בנה ביתך', כלומר: אדם קונה את הקרקע ובונה את הדירה בעצמו – מה שכמובן לא מתאים לאף רוכש חרדי, דל אמצעים בדרך כלל.

בצורה הזו יגזרו תושבים חילוניים את הסרט ובכך ייקבע צביונה העתידי של הרמה. קמפיין בשווי של חמישה מיליון ₪ הוצא לאוויר. 'שחר – העיר החדשה בין ירושלים לתל אביב' – זה היה שמו של הפרויקט המוצע לציבור, וזאת מפני התווית החרדית שדבקה בבית שמש.

אך הנה, אויה. שוד ושבר, סער וסופה. ההיענות למכרז חרדית, בשיעור של למעלה משמונים אחוזים. עסקנים חרדיים דאגו לשווק קמפיין הולם בעיתונות החרדית והנהירה הלכה והתעבתה. ברור היה לכול, שכאשר תקום השכונה החדשה, היא 'תיכבש' בידי הציבור החרדי.

ואז, בגיבויו המלא של משרד השיכון, הוחלט לבטל את המכרז. הסיבה המוצהרת היתה, שהשכונה איננה מיועדת לציבור החרדי. מאז, עומדות עתודות הקרקע בשיממונן, עם תב"ע מאושר לאלפיים ושלוש מאות יחידות דיור, עם אספלט ותשתיות המשווים למקום מראה של עיר רפאים שננטשה בעת מלחמה וכל בתיה נחרבו עד היסוד בה.

הנתונים השתנו

חלפו ארבע שנים, והנתונים כולם השתנו לטובתו של הציבור החרדי. העיר בית שמש, שראש עירייתה הקודם לא נטה חסד, בלשון המעטה, כלפי הציבור החרדי – קיבלה ראש עיר חרדי למהדרין, אלוף לראשה. אדם הרואה את מצוקת הדיור החרדית ומבקש להביא לה פתרון בעירו, להקים בשטחים המתפרסים בה למלוא רוחב העין, את שלושים אלף דירות העתיד, לכל מגזר ומגזר.

משרד הבינוי והשיכון, אף לו היו תקופות שהציבור החרדי מעדיף לשכוח אותן (מישהו זוכר את מנכ"לית מחוז ירושלים במשרד שסגן השר דאז מאיר פרוש פיטר אותה בשל עוינותה לציבור החרדי והוחזרה בהוראת בג"ץ?). כיום חולש עליו יהודי חרדי, איש מפלגת ש"ס, אריאל אטיאס, שמיום היכנסו לתפקידו לא היה יום בו לא עסק באופן אינטנסיבי במצוקת הדיור ובעיר בפתרונות לה.

ומינהל מקרקעי ישראל, אותו מינהל שהערים קשיים, הקפיא קרקעות והיה לכאב הראש הגדול של כל קבלן בנייה – נתון אף הוא בסמכות חרדית, כאשר חלקים נרחבים מההחלטות בו נחתכות על ידי צוותו של אטיאס. זהו מצב של גן עדן לעתיד הדיור החרדי.

בשיחה עם 'בחדרי חרדים', מציג יו"ר ועדת תכנון ובנייה בבית שמש, חבר מועצת העיר ר' משה מונטג, את מפת הקרקע. הוא מפרט את מספרן של יחידות הדיור העתידות להיבנות ומפרט אודות 'שלוש המנות' שבהן תיבנה השכונה. "ב'בננה' שאנו נמצאים בה, ייבנו 168 יחידות דיור, בשיטת 'בנה ביתך'. שאר הבתים ייבנו כמגדלים רוויים בני כ-8 קומות", אומר מונטג ושוקע בים של תוכניות, מספרים ומפות.

"בשלב הראשון, ייצא המכרז הראשון לקבלנים, על שכונה גדולה בת כ-2300 יחידות דיור. מה שאומר שללא עיכובים מיותרים, אין כל סיבה שלא ייקבעו שם מזוזות וייערכו טקסי חנכת הבית בעוד כשלוש שנים".

תחרות רבת מתמודדים

מאז אמירתו של משה מונטג לא עברו ימים רבים, ובעוד כשלושה שבועות ייצא המכרז לדרכו. כבר מחר (ב') בשעה 12:00 בצהריים, יבואו המתענינים הרבים ברכישת הקרקע, לסיור מודרך עליו מופקד משרד השיכון. בסיור יבחנו המשקיעים הפוטנציאלים את הקרקעות, ויבחנו את היכולת שלהם לקבוע מחיר שיעמוד בציפיות הרבות.
אולם כבר כעת מתברר, כי ככל שיש יותר מתמודדים על המרכזים, כך מאמירים מחירי הדירות. החשבון הוא פשוט: משרד השיכון קבע רף ראשוני עבור הקרקע של כל יחידת דיור, כל קבלן או עמותה שמציעה סכום גבוה יותר, היא תהיה זו שתזכה במרכז. במצב הנוכחי כשיש תחרות בין עשרות יזמים וקבלנים וכל אחד מציע סכום גבוה יותר, התוצאה הסופית תהיה עליה תלולה במחירי הדירות.

בפרק הבא: מי הם היזמים המתמודדים? על אלו סכומים תעמוד מחירה של יחידת דיור? ומתי יעמדו הבניינים על תילם?

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!