מוכרים דירה? ממה כדאי להיזהר - טיפים למכירה מוצלחת!

מכירת דירה זוהי עסקה גדולה, בעיקר משום שעוברים בה סכומים גדולים של כסף, לכן זה מאוד טבעי כי קיימת שאיפה שהעסקה הזו תתנהל על מי מנוחות, עם מינימום תקלות. על מנת שזו באמת תהיה מנת חלקכם כאשר אתם מוכרים את הבית שלכם, וכדי שהמכירה תעבור לכם באופן קל וחלק, ריכזנו עבורכם כמה טיפים חשובים אליהם כדאי שתהיו מודעים לסוגיות הבולטות.

פרסמו את הדירה למכירה רק כשאתם בטוחים

מומלץ שלא לפרסם דירה אם כל רצונכם הוא לבדוק את השוק. ערכו לכם בנחת את כל הבדיקות הרצויות, התייעצו עם מי שצריך (עורך דין, מתווך, שמאי, או מומחים נוספים) ורק כאשר אתם באמת רוצים ומוכנים למכור את הדירה הוציאה אותה לשוק ותתחילו לפרסם.

הביאו בחשבון כי רוב הקונים הרציניים מגיעים בהתחלה ואתם עלולים לפספס אותם, מה גם שדירה שנמצאת יותר מדי זמן 'על המדף' עלולה להעלות סימני שאלה ותמיהה אצל הקונים (מה לא בסדר בה?), ואף לאבד מערכה במחיר שתקבלו כתוצאה מכך.

בדקו את מצב רישום הזכויות היטב

הוציאו נסח טאבו ובדקו כי הכול תקין באופן רישום הזכויות שלכם בדירה. כך, למשל, אם מדובר בדירה חדשה שעומדת למכירה ייתכן והיא עדיין אינה רשומה על שמכם בטאבו, ויש להשלים את תהליך הרישום מולל עורכי הדין. לעיתים, ניתן לגלות טעויות בפרטים המזהים של הבעלים אותן יש לתקן וכדומה. סוגיות כמו אלו ועוד הדורשות תיקון בטאבו עלולות לעכב לכם את חתימת ההסכם, שכן תיקונן כרוך בהתעסקות משפטית ועשוי לקחת זמן.

בצעו בדיקה מקדמית לגבי פטור ממס שבח

תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף, לכן זו פשוט חובה לבדוק מבעוד מועד מהו שיעור מס השבח אותו תידרשו לשלם.

במקרים מסוימים תהיו אף זכאים לפטור או הקלה בתשלום סמס. חשוב להכיר ולהיות בקיאים בכל הזכויות והחובות שלכם על פי חוק. לשם כך היוועצו עם עורך דין המתמחה בליווי עסקאות של מכירת דירה וענייני מיסוי נדל"ן.

בנוסף, היכרות עם סוגיית המסים וההטבות יכולה לעזור לכם להגיע להחלטות מושכלות יותר לגבי המועד הרצוי לחתימה על הסכם מכירת הדירה, במטרה להיות זכאים לקבל את ההטבות במס שבח שאולי מגיעות לכם לפי החוק.

ודאו שאין חריגות בניה

חריגות בניה בדירה שלכם יכולות להוביל לכך שלא תקבלו אישור עירייה לטאבו. וגם תעמדו במצב בעייתי מול המוכרים של הפרת החוזה. כדאי לדעת כי אישור העירייה דרוש לצורך העברת רישום הזכויות מהשם שלכם לשמם של הקונים.

כמו כן, ללא אישור זה ייתכן מאוד שהבנק למשכנתאות לא יאשר לקונים את הלוואת המשכנתא על הדירה, מה שעלול לפגוע בכם בהמשך.

ישנן סוגיות רבות הקשורות לחריגות בניה שעשויות למנוע את מימוש העסקה. לכן, בכל מקרה של חשש בנושא, ניתן ואף מומלץ לפנות מראש לעירייה (מחלקת ההנדסה) ולבקש לקבל על החבות האפשרית של חיוב בהיטל ההשבחה, וכן התייחסות למצב הדירה מבחינה תכנונית והנדסית. קחו בחשבון שבקשה זו כרוכה בתשלום אגרה.

חשבו גם עלויות נלוות בעת מכירה דירה

עסקת מכירה אינה כוללת רק קבלת תשלום התמורה מהקונים, אלא היא כרוכה בעלויות נוספות ויש להיות מוכנים גם אליהן. כמו, למשל, תשלום מס שבח, היטל השבחה, שכר טרחה לעורך דין, עלויות שיפוצים בדירה, הוצאות סילוק משכנתא, דמי תיווך, תיקון חריגות בנייה, תיקונים בדירה, ועוד.

 מומלץ לערוך רישום מסודר של ההוצאות הנלוות ולהוסיף גם מקדם ביטחון של 10% עד 15% עבור הוצאות לא צפויות, כדי למנוע הפתעות בדרך. רישום מסודר של כל ההוצאות יעזור לכם להעריך טוב יותר כמה כסף יישאר לכם בפועל לאחר עסקת המכר, ולתכנן בהתאם את לוח התשלומים, בייחוד אם אתם מעוניינים לקנות במקביל דירה חלופית עבורכם.

אל תחתמו על זיכרון דברים

עליכם לדעת כי לחתימה על מסמך זיכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב, ולכן ההמלצה המשפטית היא שלא לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, אלא רק על הסכם מכר מקצועי אשר נוסח או אושר על ידי עורך דין מטעמכם.

קחו בחשבון שהסיכון המשפטי שלכם כמוכרים גדול יותר מהסיכון של הקונים, שכן על סמך מסמך זיכרון דברים הקונה יכול לגשת ולרשום אזהרה על הדירה שלכם בטאבו, וכך למנוע מכם למכור אותה לצד שלישי. את הערת האזהרה לא תוכלו למחוק ללא הסכמת הקונים, או צו של בית משפט. וזה לא פשוט, ולוקח זמן.

הסכם מכירת דירה הנערך באמצעות עורך דין יגן עליכם בהיבט הזה, מאחר ויוכנסו בו מנגנונים משפטיים למקרה של הפרת חוזה מצד הקונים, כולל, למשל, ייפוי כוח בלתי חוזר אותו יחזיק עורך הדין שלכם אצלו, המאפשר לו לבטל את הערת האזהרה, היה והקונים לא יעמדו בתנאי החוזה וייכנסו להפרה יסודית ועיקרית שלו (למשל: לא יעבירו לכם את תשלומי התמורה וכו'). 

אל תוותרו על ליווי משפטי מטעם עורך דין

גם אם אתם מעוניינים לחסוך אל תחסכו על שכירת שירותיו של עורך דין מקצועי ומיומן. תפקידו לשמור על האינטרסים שלכם ולוודא שזכויותיכם יבואו על מימושן. הוא הגורם המקצועי המלווה הכי חשוב בעסקה מבחינתכם.

עורך דין מקצועי ומיומן ידאג לשמור על הזכויות שלכם במסגרת העסקה ויגן עליכם מפני כל התרחישים והסיכונים האפשריים.

כדאי לשכור עורך דין נפרד הפועל רק מטעמכם, ולא להיעזר בשירותיו של עורך דין אחד משותף יחד עם הקונים (גם אם אולי זה מעט זול יותר, אין לחסוך בנקודה זו!). על מנת לוודא שעורך דינכם ייצג אך ורק את האינטרסים שלכם, המוכרים, במסגרת עסקה. בחרו בעורך דין בקיא ומנוסה המעודכן בתחום הדינמי של דיני מקרקעין ומיסוי נדל"ן, בעל התמחות ספציפית בתחום זה.

חתימה על חוזה מכירת הדירה

הגיעו למעמד חתימה החוזה רק לאחר שכבר גיבשתם הסכמות מלאות עם הקונה על נוסח טיוטת ההסכם. באופן זה תוכלו לעיין בחוזה מבעוד מועד בזמנכם הפנוי ולא להשאיר עניינים פתוחים לרגע האחרון של מועד החתימה.

קחו בחשבון שלא תוכלו לבצע שינויים כל שהם בנוסח של החוזה לאחר חתימתכם עליו, אלא בכפוף להסכמתו של הקונה, ולכן אם משהו לא ברור לכם התייעצו על כך מראש עם עורך דינכם ובקשו מענה על כל מה שאינכם מבינים. חוזה מכיר תדירה הוא משמעותי וחשוב, עליכם להבין כל סעיף וסעיף, כדי שלא תופתעו בהמשך.

את החתימה על ההסכם יש לבצע רק לאחר שאושרה טיוטה אחרונה וסופית שהינה מוסכמת על שני הצדדים, כך שלא יהיה צורך בפתיחת נושאים למשא ומתן, מה שעלול לעכב את העסקה ואף לגרום לחילוקי דעות, אי נעימויות וכעסים בפגישת החתימה.

אל תחתמו על הסכם מכר ללא קבלת מקדמה

במועד החתימה על הסכם הקונים מחויבים לשלם לכם מקדמה. ההמלצה היא שלא לחתום על הסכם מכר במידה ולא קיבלתם מקדמה בו במקום, גם אם הקונים מבטיחים לשלם את הסכום הראשוני בהמשך. זאת, אלא אם כן התשלום הופקד לתקופה קצרה של יומיים-שלושה בנאמנות של עורך הדין שלכם, על מנת לאפשר לקונים את הזמן הדרוש לרשום לטובתם הערת אזהרה בטאבו, כמקובל בעסקאות של מכירת דירה.

לגבי תשלום מקדמה, מומלץ שהתשלום הראשון יבוצע באמצעות צ'ק בנקאי על שמכם, המוכרים, באופן מדויק וללא טעויות איות. הקפידו שלא לקבל צ'ק רגיל מחשבונם של הקונים כדי להבטיח שהוא לא יחזור. אפשר גם לקבל מקדמה שתועבר בהעברה בנקאית תוך שאתם מוודאים שהכסף אכן הועבר וכבר מופיע בפועל בחשבון הבנק שלכם.

היזהרו ממזומן או המחאה פתוחה

על פי החוק לצמצום השימוש במזומן תשע"ח-2018 שנכנס לתוקפו בחודש ינואר 2019, בעסקאות מזומן בין אנשים פרטיים שסכומן עולה על 50,00 ₪ ניתן לשלם במזומן רק 10% מהסכום או לחלופין 50,000 ₪ (הסכום הנמוך יותר). כמו כן, אין לשלם בהמחאה פתוחה למעט בעסקאות שחלות בין אנשים פרטיים שאינן עולות על 5,000 ₪.

חשוב להקפיד על כך מכיוון שעבירה על החוק עלולה לגרור תשלום קנס או אף עונש מעצר בפועל.

עומדים לזכותכם מנגנוני הגנה משפטיים, השתמשו בהם

לרשותם של מוכרים בעסקאות מכר עומדים כמה מנגנוני הגנה, ואלו חלק מהם:

• ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לביטול הערות בחתימת קונה – מאפשר לעורך הדין של המוכרים למחוק הערות אזהרה או הערות אחרות שירשמו לטובת הקונים, במידת הצורך.
• פיצוי יומי מוסכם בגין אי תשלום במועד – מומלץ להגדיר מראש מהו שיעור הפיצוי המוסכם אותו על הקונים לשלם לכם, המוכרים, על כל יום שאיחרו בתשלומי התמורה, לעומת המועדים שנקבעו בחוזה.
• פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית – כדאי לציין בהסכם מהו הפיצוי שיהיה על הקונים והמוכרים לשלם בגין הפרדה יסודית של החוזה. כמו כן, להכניס תקופה קצרה (למשל: עד 14 ימים) שבמהלכה יהיה רשאי הצד המפר לתקן את ההפרה, לפני שהיא הופכת ליסודית המקנה לצד השני את הזכות לבטל כדין את החוזה.
• ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת המוכר – נועד לרישום העברת הזכויות בדירה בסוף התהליך לאחר שקיבלתם את מלוא התמורה, כלומר, הוא מגן על הקונים. עם זאת, הוא גם מאפשר לעורך הדין שלכם לבצע פעולות מסוימות במקומכם, ובכך למנוע עיכובים מיותרים מצדכם ביישום העסקה.
• סעיף הנוגע למשכנתא של הקונה – חשוב מאוד להגדיר בחוזה המכר כי אי קבלת הלוואה מצדו של הקונה אינה עילה המקנה לו אפשרות להתחרט ולבטל את החוזה, או לאי תשלום התמורה במועד. ככלל, מומלץ כי תבקשו מהקונים להראות לכם אישור שהם קיבלו אישור עקרוני לקבלת המשכנתא לה הם זקוקים, עוד לפני מועד החתימה על חוזה המכר.

על מנת למזער את הסיכונים הקיימים בתהליך מכירת דירה, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ מטעם עורך דין מנוסה אשר יכול ללוות אתכם לאורך הדרך ושלבי המכירה השונים ולספק מידע מקצועי וטיפים בעלי ערך רב להצלחת ומימוש עסקת המכר באופן החלק ביותר.

הכותב הינו עורך דין עמית ורד, נוטריון ומגשר משפחתי מוסמך מ-1998.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!