בעל בית • איך לדווח על הכנסות מהשכרת נכס?

דיווח על הכנסות משכר דירה נקבע כיעד מרכזי של רשות המיסים. הכנסות אלו חייבות במס על פי חוק.

במהלך כנס יועצי מס באילת בשנת 2009, יהודה נסרדישי יו"ר רשות המיסים הקודם, הודיע כי "ענף הדיור להשכרה יהיה יעד מרכזי לאיתור העלמות מס, לא על כל הדירות להשכרה משולם מס, בכוונתנו לאתר את משכירי הדירות שאינם מדווחים לרשות המיסים על הכנסותיהם מהשכירות תוך הצלבת נתונים מודיעיניים מהשטח והרשויות המקומיות".

יו"ר הנוכחי של רשות המיסים, מר דורון ארבלי נראה נחוש לעמוד במשימה ולאתר העלמות מס בדירות להשכרה.

בגיליון השבועי של גלובס נדל"ן מתאריך 22 באפריל התפרסמה טיוטא של מכתב ממנהלי רשות המיסים אל שר האוצר, שר השיכון, השמאי הממשלתי הראשי ויו"ר הוועדה לגיבוש כללי סטטיסטיקה בדיור ובנייה.

בטיוטא מציגים מנהלי רשות המיסים את בעייתיות הדיווח בשוק הדירות להשכרה, את החוסר במידע אמין ואת החשיבות הנכבדת שיש למידע הנ"ל.

סכום ההכנסות הלא מדווחות בשוק הדירות להשכרה מוערך בסדר גודל של 11-13 מיליארד ₪ בשנה.

מנהל רשות המיסים הציע פתרון לבעיה, הצעתו היא לחייב כל בעל דירה בדיווח בטופס שיקרא "דיווח מיידי על השכרת דירת מגורים" בין אם ההכנסה חייבת במס ובין אם היא במסלול הפטור ממס בגין השכרת דירת מגורים.

כמובן ישנו מאמץ משולב של רשויות המדינה למפות את שוק השכרת הדירות בישראל, ולגבות מס אמת מכל בעלי הנכסים במדינה.

אפשרויות התשלום

רשות המיסים נותנת לכל בעל נכס בישראל, לבחור אחד מבין 3 מסלולי חיוב מס בגין הכנסות משכ"ד:

• מסלול הפטור מלא: פטור מלא ממס הכנסה על השכרת דירת מגורים עד גובה התקרה לצורך מס.

תקרת הפטור ב2012 הינה 4,910 ₪ לחודש כאשר הפטור הולך ופוחת, במקרה וההכנסה גבוהה מ4,910 גובה החלק הפטור קטן בגובה ההפרש בין ההכנסה לבין תקרת הפטור לדוגמא:

במקרה וההכנסה משכ"ד 6,800 גובה החלק הפטור של ההכנסה יהיה 3,020 ₪.

ההכנסה בניכוי הפטור 3,780 הכנסה זו חייבת בשיעור מס של הכנסה פאסיבית מינימום 30% במקרה של אזרח מתחת לגיל 60.

• מסלול מס מופחת: תשלום מס הכנסה בשיעור מופחת של 10% בלבד מהכנסות שכר הדירה. יש להדגיש כי יש לשלם מקדמה בגובה 10% מההכנסה עד לתום חודש ינואר בגין השנה הקודמת. אי תשלום המקדמה שוללת את מסלול זה. בנוסף לא ניתן לדרוש הוצאות הקשורות לשכר הדירה

לדוגמא, בגין הכנסה של 6,800 ₪ תהיה חבות מס של 680.

• המסלול ה"רגיל": תשלום מס הכנסה מלא (החל מ30% מס) בהתאם לאמור במסלול הראשון.

תשלום המס בגין ההכנסה יהיה בקיזוז פחת ריאלי אשר ניתן לדרוש בגין הנכס, ניתן לדרוש עבור דירה שבמהלך כל שנת המס הייתה מושכרת למגורים 2% פחת משווי הנכס (כולל מרכיב הקרקע או לחילופין 4% מעלות הרכישה בגין החלק הבנוי ללא מרכיב הקרקע). חבות המס תהיה בגין ההכנסה פחות הפחת שנצבר בגין הנכס.

לעיתים מסלול זה יהיה משתלם במקרה שאחוז התשואה מהשכרה אינו גבוה לדוגמא:

דירת מגורים אשר נרכשה ב2,000,000 ₪ שווי החלק הבנוי מוערך בשני שליש משווי הרכישה 1,333,333 ₪ ניתן לדרוש הוצאת פחת של 53,333 בהנחה שבדירה מושכרת ב5,000 ₪ לחודש הכנסות השכירות לשנה הן 60,000 ₪ ההכנסה החייבת לצורך מס תהיה 6,667 כאשר אם היינו בוחרים במסלול 10% היינו מגיעים לחבות מס של 6,000 ₪ (הרבה יותר מ6,667*שיעור המס המקסימלי 48%) ועל כן במקרה הנ"ל נבחר במסלול 3 לצורך מס.

מסלול זה משתלם בדרך כלל בדירות "יקרות" אשר אחוז התשואה על ההשקעה בהן נמוך מדירות "זולות" אשר בהן בדרך כלל אחוז התשואה משכר דירה על מחיר הנכס גבוה מהותית מ2.666% (4%*2/3 מחיר רכישה בניכוי הקרקע).

לסיום. איזה מסלול כדאי לבחור?

חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבדוק לגופו של עניין. וזאת כמובן בהתייחס למצב האישי, להכנסות היחיד, נקודות זיכוי, ניכויים וזיכויים אחרים, הוצאות תחזוקה על הנכסים ורק על ידי היערכות מתאימה ייחסכו זמן, עגמת נפש וכסף כמובן.

יואל טולדנו הוא רו"ח, שותף וראש אשכול בזיו האפט BDO רואי חשבון.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!