מדריך קצר למשכנתא אמריקאית

אחת הפעולות שביצעו הממשל הפדרלי והבנק הפדרלי בכדי לחלץ את ענף הנדל”ן מן המשבר אליו נקלע בשנת 2008, הייתה לקבוע כללים וקריטריונים חדשים לקבלת משכנתא הן לתושבי ארצות הברית והן לתושבי חוץ. כללים אלה נועדו לאפשר לממשל באמצעות כלים רגולטוריים, למנוע מצב דומה לזה שקדם למשבר, אך יחד עם זאת לעודד את שיקומו ואת צמיחתו המחודשת של שוק הנדל”ן המקומי. כל זאת משום שאף כלכלה, חזקה ככל שתהיה, לא יכולה להתקיים לאורך זמן ללא שוק נדל”ן תחרותי ואיתן המתפתח דרך קבע.

בשוק המגורים, אשר כולל בתוכו גם משקיעים פרטיים קטנים וגם משקיעים מוסדיים וקרנות גדולות נקבעו כללים ברורים אף יותר. נעשתה חלוקה ברורה יותר בין בתים פרטיים והשקעות פרטיות קטנות (הכוללות בתוכן בנייניי שבהם עד 5-6 דירות), לבין החזקה מסחרית בדירות למגורים, הכוללים בין היתר בנייני דירות מרובי יחידות דיור. על פי הכללים החדשים, משקיעים זרים כמעט ולא יזכו במימון בנקאי לטובת רכישתם של בתים פרטיים. בכל הנוגע לבתי הדירות- המצב נותר ללא שינוי וגם משקיעים זרים יכולים לבקש ולקבל מימון בנקאי.

מהם הקריטריונים לקבלת משכנתא לאחר המשבר?

ישנם מספר קריטריונים מקדימים לקבלתה של משכנתא בארצות הברית. עם זאת, ברור ונהיר כי אחרי המשבר הפך קריטריון מרכזי אחד לחשוב יותר מכל האחרים: יכולת ההחזר של הלווה. בימים אלה, נבחנת יכולת ההחזר של ההלוואה על פי בחינת ההכנסה הפנויה של הלווה בלבד- ללא כל תלות במקור נוסף זה או אחר. במילים אחרות, לאחר התפוצצותה של בועת הנדל”ן בשוק האמריקאי, לא ניתן עוד לקבל משכנתא על סמך הנכסים הממונפים של הלווה. כיום ניתן להבחין באופן ברור בין משכנתאות הניתנות לנכסים פרטיים (כגון בתים פרטיים לשימוש עצמי), לבין נכסים מסחריים המיועדים להשכרה, ובכללם נכסי מגורים מסחריים (Commercial Residence), נכסים מסחריים וכיוצא באלה. יודגש כי בכל הנוגע לנכסים המסחריים, ניתנות כיום הלוואות בשיעורי ריבית טובים יותר, כאשר קריטריון יכולת ההחזר של ההלוואה נבחן על פי ההכנסות המתקבלות מהנכסים המשועבדים.

באשר לנכסים הפרטיים, לרוב, המשכנתאות ניתנות לאזרחי ארצות הברית, או לאלו המגישים באופן סדיר דוחות מס. נבחנת יכולת החזר ההלוואה אך ורק ביחס להכנסה הפנויה של הלווה הפרטי. לשם המחשה, אם אדם מרוויח 1000 דולר וההוצאות שלו הן 800 דולר הרי ששיעור ההכנסה הפנויה שלו יעמוד על 200 דולר, וזהו הסכום שיהווה את הנתון המכריע בעת בחינת מכלול השיקולים להענקת המשכנתא.

אורי פריש, שותף מנהל בחברת סיטיאר (CITYR)- השקעות נדל"ן בארצות הברית, מציין כי את המשכנתאות בארצות הברית ניתן לקבל לתקופה של בין 20 ל-30 שנה. הריבית על המשכנתא עשויה להשתנות כל חמש, שבע או עשר שנים ואף יותר מכך. ההמלצה היא לבחון את תנאי ההחזר של המשכנתא גם ביחס לעלויות הישירות הכרוכות בנטילתה של המשכנתא, וגם באופן יחסי של אסטרטגיית ההשקעה הכוללת.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!