למה אין מולטי- פמילי בארץ?

בנייני או שכונות “מולטי פמילי” הם שם כולל למתחמי מגורים סגורים, שמציעים בדרך כלל כמה מאות יחידות דיור להשכרה, וכן שירותים נוספים לדיירי המתחם בלבד, כמו פארקים ירוקים, בריכת שחייה, מכון כושר, מרכזים קהילתיים, לפעמים גם גני ילדים ועוד. בדרך כלל המתחם נמצא בפרוור של מטרופולין, בקרבת מרכזי תעסוקה וקניות. השכנים הם חבר’ה נחמדים ממעמד הביניים, משפחות של הייטקיסטים, עובדים בחברות גדולות, מורים, רופאים ועצמאים ובמקום יש חיי קהילה בטוחים ונעימים.

אם מתחמים כאלה טובים לכולם, למה הם לא קמים בארץ?

רועי מרציאנו, שותף מנהל בחברת CITYR (סיטיאר) המתמחה בהשקעות בנדל"ן בארה"ב, מסביר כי העניין נובע בעיקר בשל 'המחלות' של שוק הנדל”ן הישראלי.

קודם כל, יוקר הקרקע: הקמת מתחמים להשכרה כדאית כשמחיר הקרקע הוא חלק זניח מהעלות הכוללת. בישראל, שבה הקרקע עולה עשרות אחוזים מהמחיר (המופקע) של הבניין כולו, היזמים נאלצים לנסות למנף עד מעל לראשם ומעוניינים למכור את הדירות מהר כדי להחזיר הלוואות, ולא לחכות עד שהדירות יושכרו ויניבו תשואה גבוהה.

ליוקר הבנייה מצטרפת הבירוקרטיה החונקת והליכי התכנון, שמעכבים פרויקטים במשך שנים, והקבלנים, שחלקם מעכבים בנייה גם אחרי שאושרה, אם מתוך רשלנות ואם כדי להוציא עוד כסף מהיזם (והמדינה שותקת). כל העיכובים הללו מגבירים את הלחץ על היזמים למכור דירות במהירות. יזמים רבים בארץ מוכרים בתים “על הנייר” עוד לפני שקמו בפועל. האם שמעתם על דייר ששכר בית “על הנייר”?

מרציאנו מציין כי  סיבה נוספת שמונעת בנייה פרטית של מתחמים להשכרה היא העובדה ששוק השכירות בארץ פרוץ ואינו בפיקוח, בניגוד לשוקי השכירות במערב, כולל בארצות הברית, שנמצאים תחת רגולציה (“Rent Control”) ששומרת על זכויות המשקיעים והדיירים כאחד. פרויקטים ארוכי טווח להשכרה זקוקים לסביבה יציבה שבה כללי המשחק ידועים מראש. פיקוח מגביל, אמנם, את העלאת השכירות, אך מאפשר להעלות אותה בצורה מסודרת, ומבריח מהשוק את היזמים הלא-אמינים ואת השוכרים המסוכנים.

יזם, פשוט לא יכול להשקיע בדיור להשכרה בארץ. אולי נראה דיור כזה קם בעתיד, בסבסוד ממשלתי, באותם פרויקטים ששר האוצר, שר השיכון וראשי הערים מבטיחים להקים. אבל ככל הנראה אלה יהיו פרויקטים צפופים, חנוקים, של דיור למעטי-יכולת, גרסה חדשה של הדיור הציבורי.

מעמד הביניים ימשיך להיטלטל מדירה ארעית אחת לשנייה או לקנות דירות קטנות במיליוני שקלים, והמשקיעים ימשיכו לרכוש פרויקטים פרטיים מצליחים של דיור להשכרה- בחו”ל.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!