'מס שלא נמאס' - חלק א'

המרחק בין החלום האמריקאי והמשקיע הישראלי עובר דרך מכשולים רבים: החל מהנסיעה הארוכה והיקרה, דרך בחירת הנכס ומיקומו בשוק שאינו מוכר לו, ועד הקשיים בהבנת החוק, המיסוי, הרגולציה וחוסר הכרות עם גורמי המימון המקומיים בארה”ב. כמובן שמומלץ להשקיע בנכס אמריקאי דרך חברה ישראלית. עם זאת, חשוב לסבר את האוזן באשר למערכת המיסוי האמריקאית.

בתקופה הנוכחית, כאשר שיעורי הריבית בבנקים שואפים לאפס, ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה חלופיים שיניבו תשואה משמעותית יותר. השקעה בנדל”ן בארצות הברית עשויה להיות אטרקטיבית, אך באותו זמן, חשוב להבין שהשקעה כזו מחייבת הבנה בסיסית של השלכות המיסוי וחובות הדיווח בארצות הברית על מנת להימנע מהפתעות בעתיד שעלולות להשפיע על רמת התשואה. את הדברים מביא אורי פריש, שותף מנהל בחברת CITYR- השקעות נדל"ן בארצות הברית.

מבנה ההשקעה וסקירת תהליך הדיווח- נתאר בקצרה את מבנה ההשקעה הקלאסי של שותפות קבוצתית. נציג הקבוצה פותח חברת LLC בארצות הברית ורוכש בית/ בניין בארצות הברית על שם ה -LLC עם כספי המשקיעים בקבוצה. כל אחד מהמשקיעים יירשם כשותף ב-LLC. בשנה העוקבת, החברה מגישה דוח מס לדווח על פעילות השותפות ולבסוף היא מחלקת טופס 1K לכל אחד מהמשקיעים. טופס זה מציג את החלק של השותף ברווחים/הפסדים לפי אחוז השותפות שלו.

רועי מרציאנו, שותף מנהל בחברת סיטי אר- השקעות בנדל"ן אמריקאי,  אשר רוכשת, משביחה ומנהלת נכסים רבים בשכונות הטובות של ארצות הברית, מסביר כי במידה והחברה ניכתה מס במקור עבור היחיד (למשל בעת מכירת הנכס), זה יוצג בטופס 8805. באמצעות טפסים אלו על כל אחד להכין ולהגיש דוח מס אישי בטופס 1040NR (במידה והמשקיע אינו יחיד אלא חברה, יש טפסים שונים והשלכות אחרות).

חשוב לציין שמאמר זה בגדר מידע בלבד ואין להתייחס למידע זה כייעוץ מס אישי בשום אופן. תוצאות המס הסופיות של כל אחד עלולות להשתנות בהתחשב בעובדות הספציפיות. מומלץ שכל אחד יתייעץ עם רואה החשבון האישי שלו לגבי השלכות המס הספצפיות בכל מקרה לגופו.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!