התוכנית: איפה יבנו 15 אלף דירות בירושלים?

מטה הדיור במשרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ועיריית ירושלים מצויים במשא ומתן מתקדם לקראת חתימה על הסכם גג לבנייה מואצת של כ-15 אלף יחידות דיור חדשות בירושלים - כך נודע לנדל"ן TheMarker. הסכם הגג יכלול חידוש: לראשונה במסגרת הסכם כזה, תשמש קרקע בהיקף של אלפי דירות כ"קרקע משלימה" - שמטרתה לתמוך בפרויקטי התחדשות עירונית בשכונותיה הוותיקות של ירושלים.

המתחם הגדול ביותר לבנייה למגורים הכלול בהסכם הוא מתחם "רכס לבן" שבדרום־מערב העיר, שם מתוכננות להיבנות 5,000-4,000 יחידות דיור. מדובר בתוכנית שנויה במחלוקת מבחינה סביבתית, שבעבר זכתה להתנגדותה של עיריית ירושלים והעומד בראשה, ניר ברקת. בעקבות מאבק שניהלה העירייה בעבר נגד ההליך התכנוני במתחם זה, שטופל בוועדה לתכנון מהיר של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), תועבר התוכנית לטיפול רגיל של ועדת התכנון המחוזית.

שני מתחמים גדולים נוספים הכלולים בהסכם הם מורדות ארנונה, שם מתוכננות להיבנות עוד 2,500 דירות, ומתחם גבעת המטוס בדרום־מזרח העיר, שם יש תוכנית מאושרת מאז 2014 לבניית 2,600 דירות, מתוכן כ-1,500 דירות על קרקע מדינה והשאר על קרקע פלסטינית פרטית. עם זאת, מדובר באזור שהבנייה בו רגישה מאוד מבחינה מדינית - דבר המפחית משמעותית את הסיכוי כי תקודם במקום בנייה בשנים הקרובות, אלא אם יוחלט כי זו תיועד לתושביה הפלסטינים של העיר.

עוד כולל ההסכם כמה מתחמים קטנים יותר בשכונות מורדות משואה, מורדות מלחה, תלפיות מזרח, פסגת זאב, נוה יעקב והגבעה הצרפתית, כשבכל אחת מהשכונות האלה מדובר במתחמים עבור כמה מאות בודדות של יחידות דיור.

לדברי מנכ"ל עיריית ירושלים, ארנון מרחב, עדיין קיימות מחלוקות בין העירייה למדינה לגבי היקף הקרקעות שיוגדרו במסגרת ההסכם כ"קרקעות משלימות", אשר יינתנו ליזמים של פרויקטי התחדשות עירונית במרכז העיר, כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה. המדינה מציעה קרקע לבניית כ-2,000 יחידות דיור שתשמש לייעוד זה, ואילו בעיריית ירושלים מעוניינים בכמות גדולה יותר.

"קרקע משלימה" היא תוספת קרקע שהמדינה מקצה במכרזי התחדשות עירונית כדי להשלים את מספר יחידות הדיור הנדרש להפיכת הפרויקט לרווחי ליזמים. הצורך בתוספת זו נובע מכך שבאזורי מגורים בנויים, שבהם ערך הקרקע נמוך, מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף מוגבל בהיקפו.

"כמדיניות, עיריית ירושלים בעד הגדלת הבנייה למגורים בתוך העיר, ומתנגדת להוספת שכונות פרבריות חדשות", אמר מרחב לנדל"ן TheMarker. "בעוד שהתחדשות עירונית מחזקת את השכונות הוותיקות, בנייה בפריפריה של העיר מרוקנת אותן ומחלישה אותן. לכן, אנחנו רואים בהסכם הזדמנות פז כדי לחזק את האזורים הוותיקים בעיר, ולהזרים אליהם תושבים חדשים ולהביא לחידוש תשתיות".

לדברי מרחב, הקרקע המשלימה תוכל לתמוך בפרויקטים שעשויים להוסיף עוד כ–8,000 דירות בפרויקטים חדשים שייבנו בשכונות הוותיקות של העיר, כמו קטמונים, קרית מנחם, קרית משה, ואף חלקים מקרית יובל.

למרות זאת, צפויה העירייה להסכים לקידומו של לפחות פרבר ענק אחד בשוליה - וזאת במתחם "רכס לבן", שלו בעבר התנגדה. לדברי מרחב, "אנחנו מתנגדים לבנייה בשטחים הירוקים הסובבים את העיר, וגם התוכנית החדשה אינה משנה זאת. במסגרת התכנון המקודם בוועדה, קבענו עקרונות מחמירים לשמירה על ערכי הטבע, והרחקנו משמעותית את קווי הבינוי מהמעיינות, שהם הנכס הטבעי המרכזי באזור".

יש לציין כי תוכנית נוספת שהיתה שנויה במחלוקת מבחינה סביבתית - מורדות רמות ("מצפה נפתוח"), שם ביקשה רמ"י לקדם בנייה של כ-1,600 יחידות דיור - נותרה מחוץ להסכם, שכן לגבי המשך קידומה עומדת העירייה בהתנגדותה.

הקרקעות הפנויות בעיר מתמעטות

ירושלים היא כיום העיר הגדולה בישראל, ובעלת מספר תושבים כפול מזה של תל אביב. על פי נתוני הלמ"ס, כיום מתגוררים בירושלים 850 אלף תושבים, ובעירייה טוענים כי בפועל המספר גבוה בלפחות 100 אלף תושבים. לכן, אף שבשנים האחרונות הובילה ירושלים במספר התחלות הבנייה מדי שנה, עם ממוצע של כ-3,500 התחלות בנייה בשנה ב-2015-2013, עדיין אין מדובר במספר התחלות בנייה מספק ביחס לצרכים של עיר המונה קרוב למיליון איש.

נוסף על כך, נראה כי קצב הבנייה צפוי לרדת משמעותית ב-2016, כשבמחציתה הראשונה התחילה בנייתן של 1,200 דירות בלבד ברחבי העיר. הרקע לירידה הוא התמעטות הקרקעות הפנויות ברחבי העיר, בעוד שפרויקטים להתחדשות עירונית מקודמים לאט וסובלים מביורוקרטיה רבה.

בדו"ח שפירסם מכון ירושלים לחקר ישראל לקראת יום ירושלים ביוני האחרון, הצביעו החוקרים על כך שלמעשה כבר ב-2015 חלה ירידה של יותר מ-10% במספר התחלות הבנייה בעיר - 3,200 בלבד, לעומת 3,600-3,500 התחלות בנייה בשנתיים שקדמו ל-2015. במכון העריכו כי "ככל שעתודות הקרקע יאזלו והעיר תסתמך יותר ויותר על התחדשות עירונית, כמויות הבנייה השנתיות כנראה יקטנו".

בעיריית ירושלים מקווים כי בהסכם המתגבש יהיה כדי להעניק תנופת פיתוח לעיר, הסובלת מקשיים רבים, לאחר שהידרדרה באחרונה בדירוג הסוציו־אקונומי שעורך הלמ"ס מאשכול 4 לאשכול 3 (מתוך 10).

מי שפחות מתלהב מההסכם בשלב זה הוא אגף התקציבים במשרד האוצר, שכנראה אינו שש לממן את רשימת הצרכים שמציבה עיריית ירושלים במסגרת ההסכם. ייתכן כי הסיבה לכך היא שמדובר בעירייה הזוכה גם בימי שגרה לכמות אדירה של תקציבים מתוקף חוקים, תקנות ותוכניות הייחודיות לה. כך למשל, עיריית ירושלים זכתה ב"מענק בירה" בסך כחצי מיליארד שקל ב-2016. נוסף על כך, מושקעים כמה מיליארדי שקלים נוספים בפרויקטים תחבורתיים בעיר, בהם בניית כביש 16 והמשך הנחת רשת קווי הרכבת הקלה.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "המשרד החל במשא ומתן לחתימת הסכם גג מול העיר ירושלים. טיוטה ראשונית הועברה לעיון העירייה, וככל שיתקדם המשא ומתן, ייקבעו מספר יחידות הדיור, המפרט המדויק של שאר ההסכם וכן העלויות הכרוכות בו. פרק הזמן הצפוי להתנהלות המשא ומתן הוא שלושה חודשים".

ממשרד האוצר נמסר: "משרד הבינוי והשיכון טרם גיבש רשימה, ולכן טרם העביר אל האוצר רשימה של תשתיות ועלויותיהן, שמהווה בסיס לכל הסכם גג".

קישורים:
מה הסיכוי שלכם לזכות בהגרלות הדירות במחיר למשתכן?
זה מה שקורה כשמנסים בכוח להוריד את מחירי הדיור

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!