שקר לאור השמש

אם יש לכם מאה ושישים אלף שקל מיותרים, אתם מוזמנים בזאת למסור את הכסף לידי נציג חברת הבנייה 'רסידו' בבית שמש למשך תשעה חודשים, ולקבל בתמורה שלושה דפים עם גיבובי מילים שאין להן כל משמעות.

בתזמון מדהים, בשבוע שבו הוסגר לישראל בועז יונה, מנכ"ל חפציבה, נראה כי הציבור החרדי לא למד את הלקח המתבקש. בימים אלו מתחוללת שערורייה באמצעות חברת הבנייה 'רסידו' בבית שמש, המשווקת דירות לאנשים על קרקע שאין עליה אישור תב"ע לבנייה, כשהחברה מקבלת בתמורה מאה ושישים אלף שקל במזומן.

חברת רסידו היא חברת בנייה ידועה ומפורסמת שבנתה בעבר אלפי יחידות דיור, כולל מאות דירות לציבור החרדי. לפני כחודש החלו בחברה לשווק כמאתיים יחידות דיור חדשות (150 לדברי המשווק), מול קריית בעלזא בבית שמש. הפרויקט מכונה, 'נחלת חסידים' (אין לטעות בינה לבין הפרויקט הסמוך, 'קריית בעלזא שלב ב'', שבו הכול תקין) ומשווק על-ידי החברה באמצעות המתווך ר' שמעון יעקב אנשין לבני היישוב הישן של ירושלים.

הבעיה המרכזית בפרויקט היא העדר אישורי תב"ע לבניית דירות בנות שלושה וארבעה חרדים על המגרש אותו הם משווקים. הבקשה לקבלת האישור המיוחל הוגשה לעירייה אך טרם נענתה. "שיהיה ברור", אומר עו"ד מתי חותה, מנכ"ל עיריית בית שמש ל'בקהילה', "אם אין תב"ע משמעות הדבר היא שאין דירות. זה בדיוק למכור לאנשים אוויר".

בזיכרון דברים המוגש לחתימת כל האחד מהרוכשים מופיע סעיף ישיר העוסק בכך. "ידוע ונהיר לי כי אין כרגע תב"ע מאושרת לגבי הדירה אשר הנני מבקש לרכוש". החוזה אף כולל סעיף שבו נאמר: "אם לא יהיו אישורי תב"ע ואישורי בנייה תוך תשעה חודשים, יהיה המבקש רשאי לחזור בו מהצעתו ולקבל את כל כספו בחזרה".

אז איך אנשים בכל זאת משלמים כסף במזומן על דירה שאין לה תב"ע. מאושרת? כאן בעצם גם טמון העוקץ שבו ניתן לנקוט רק במגזר שבראש מעייניו הדאגה לגודל הסוכה וכיווני האוויר ופחות בהתעמקות נדרשת באותיות הקטנות של החוזה.

ערבות מעורפלת

ברסידו אכן לקחו בחשבון כי לאחר קריסת חפציבה, שבעטיה מצאו עצמם ללא קורת גג מאות מתושבי בית שמש, איש לא יסכים להוציא שקל מכיסו לפרויקט נטול אישורים. על מנת לנטרל את המוקש פרסמו היזמים במודעות כי תמורת כל סכום כסף שיימסר לחברה, יקבל המשקיע ערבות בנקאית מהבנק הבינלאומי המלווה את הפרויקט.

"צריך להבין", אומר ל'בקהילה' אחד מבכירי העסקנים בבית שמש, "חוק ערבות-מכר פירושו שהבנק המלווה מתחייב לקונה שבמקרה והחברה פושטת רגל, הם ישלימו את בניית הדירה. לעומת זאת, הערבות של רסידו במקרה הנוכחי מבטיחה שבמקרה של פשיטת רגל או כל סיבה אחרת שתמנע מהחברה להשלים את הבנייה, הקונה יקבל רק את כספו בחברה ותו לא.

"המשמעות פשוטה", ממשיך העסקן הבכיר. "ככל הידוע לי, החברה מצויה לאחרונה בקשיים כלכליים והם זקוקים בדחיפות לכסף מזומן. לכן הם עושים מעשה שלא ייעשה ומוכרים דירות מבלי שיהיו להם אישורים נדרשים העיקר שיש להם ביד כסף מזומן מקונים תמימים שמוכנים להפקידו ברשותם למשך תשעה חודשים ללא ריבית". מה יהיה אחר כך? תשאלו את בועז יונה מה הוא חשב כשמכר קרקעות כאלו.

מבדיקת 'בקהילה' עולה כי רסידו מצויה בקשיים כלכליים. המגרש עליו נבנה הפרויקט הסמוך, 'קריית בעלזא שלב ב'' היה שייך לרסידו שמכרה אותו לחברה פרטית. החברה התחייבה לבנות את הבניינים באמצעות אחד מקבלני הביצוע של קבוצת רסידו, 'רסידו ייזום פרויקטים'. מעניין מדוע חברה מבוססת נאלצת למכור קרקע שלה לחברה זרה, אם לא קשיי תזרים מזומנים הנושפים בעורפה?

ל'בקהילה' הגיעו עדויות נוספות על מצבה הרעוע של רסידו. חלק מהעדויות נרשמו מפי עובדי החברה שביקשו להישאר בעילום שמם. מעדויות אלו עולה כי החברה מצויה בקשיים כלכליים קשים שבמסגרתם פוטרו לאחרונה 17 עובדים משורות החברה. לפני חצי שנה, ביקש הבנק הבינלאומי, הנושה המרכזי של החברה, למנות לה כונס נכסים ורק בעור שיניהם נחלצו ראשי החברה מכך והגיעו להסדר תשלומים שעל פיו הם אמורים לשלם לבנק בכל רבעון 18 מיליון שקל. התשלום הקרוב אמור להתבצע ב–30.6, בעוד פחות משבועיים. כל קשר בין הבהלה למכירת דירות ללא תב"ע לבין החוב של 'רסידו' לבנק הוא על דעת הקורא בלבד.

בעוד שנה לפחות

שאלת מיליון הדולר היא מתי, אם בכלל, יתקבל אישור התב"ע המיוחל.

בשיחה ל'בקהילה', אומר מנכ"ל עיריית בית שמש: "אני צופה שיהיו התנגדויות בוועדה המקומית. אם זה מה שיקרה, יש סיכוי שהאישור לא יינתן כלל. אבל גם אם ייווצר מצב שבו הוועדה המקומית תדון על כך, ללא כל התנגדויות, מדובר בתהליך שאמור להימשך שנה לפחות. אם זה יגיע לוועדה המחוזית, זה יכול להיתקע שם לשלוש שנים".

גם היועץ המשפטי של עיריית בית שמש, עו"ד מוטי ברקוביץ, לא רגוע. בשיחות שקיים בשבוע שעבר הוא אמר כי "ככל הנראה, מי שתטפל באישור התב"ע תהיה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה משום שזה לא בסמכותה של הוועדה המקומית". ל'בקהילה' נודע כי מתכנן העיר, מרדכי חורש, מתנגד באופן כללי לשינוי התב"ע. במילים אחרות, בעוד כמה שנים, אם בכלל, יהיו אישורי תב"ע לשטח.

על מנת לסבר את האוזן די אם נציין כי רק בשבוע האחרון, למרות כל ההבטחות של הגורמים הבכירים ביותר בעיריית ירושלים, נפלה תכנית של מאות יחידות דיור ברמת שלמה בוועדה המחוזית בירושלים. מאות איש הפסידו את כספם. עובדה זו ממחישה כי אם אין תב"ע, אין דירה, למרות כל ההבטחות החגיגיות.

השאלה שצפה ועולה מאליה, כיצד אפוא מעיזים בחברת 'רסידו' לזרות חול בעיני הציבור החרדי ולדרוש מהם מאה ושישים אלף שקל (30 אחוז מערך הדירה) על נכס שכמעט בוודאות לא יגיע לידי הקונה, רק על מנת שיהיה להם חמצן כספי לעוד תשעה חודשים?

מאוד לא מומלץ

כתב 'בקהילה' שוחח השבוע עם המשווק ר' שמעון יעקב אנשין, לאחר שהציג עצמו כמתעניין לרכוש דירה בפרויקט. השיחה העלתה כמה ממצאים מדאיגים. הלה בחר לומר בצורה מעורפלת כי "לחלק גדול מהקרקע כבר יש אישור בנייה ולשאר יהיה בתוך חודשיים". בדיקת 'בקהילה' העלתה כי רק בניין אחד, בן 20 דירות, הוא בעל אישור תב"ע, לאחר שכבר בעבר נעשה ניסיון לשווקו.

"קודם תבחר בניין, קומה, דירה. אחר כך אתה נותן המחאה על סך עשרים אלף שקל", מציע אנשין טלפונית לרוכש הפוטנציאלי. "בהתראה של שבעה ימים אתה צריך לבוא לחתום חוזה ולשלם שמונים אלף שקל במקום. יש צורך לתת המחאה נוספת של שמונים אלף שקל לעוד שלושים יום. שאר התשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה".

האם יש ערבות לכסף?

"מה השאלה. ערבות בנקאית על כל שקל מהבנק הבינלאומי".

למה אתם לא נותנים ערבות חוק מכר?

"הערבות שלנו הרבה יותר טובה. אם החברה פושטת רגל או כל בעיה אחרת, אתה מקבל בחזרה את הכסף ליד. בערבות חוק מכר, אתה לא רואה שקל. הבנק משלים לך את הדירה". פלפול לא רע.
האם אני יכול לקבל את הכסף חזרה מתי שארצה?

"רק אם כעבור תשעה חודשים מיום חתימת החוזה לא יתקבלו אישורים, תקבל את הכסף".
כמה אנשים כבר קנו דירות?

"שבעים. תמהר לקנות כי אנחנו מוכרים בשלב הזה רק מאה וחמישים דירות ויש ביקוש עצום".
בשיחה ל'בקהילה' אומר הרב משה מונטג, חבר עיריית בית שמש וחבר בוועדה תכנון ובנייה המקומית, כי הגיעו אליו עשרות אנשים לברר אודות הפרויקט. "זה נשמע מאוד תמוה שחברה לוקחת כסף מאנשים עבור דירה לפני שיש אישור לתכניות. אני מזהיר את האנשים שאחרי מה שעברנו עם 'חפציבה', כדאי מאוד שלא להיכנס לזה".

תגובת חברת 'רסידו'

1. אין כל מניעה עסקית ו/או משפטית לשווק דירות ולגבות חלק מתמורתן בשלב כריתת הסכם המכר בטרם ניתן תוקף לתכנית בניין העיר הרלוונטית.

2. כנהוג וכמקובל בעשרות פרויקטים במדינת ישראל מאז ומעולם, ומזה עשרות בשנים, מוצעות יחידות דיור ומשווקות לרוכשי דירות "על הנייר", גם בשלבים ראשוניים עוד בטרם הושלמו הליכי אישור תכנית בניין העיר וממילא בטרם הונפקו היתרי בנייה.

3. הכספים המופקדים על ידי רוכשי הדירות בשלבים ראשוניים אלה מובטחים באמצעות ערבות בנקאית בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, הידוע גם בכינוי "חוק המכר" (הערבות הבנקאית מכונה אף היא "ערבות חוק מכר"). כך נוהגת ופועלת החברה.

4. הטענה, כי רסידו נמצאת בקשיים כלכליים ו/או תזרימים היא טענה מופרכת וקלוטה מן האוויר. בשולי הדברים יציין, כי הפרויקט נושא שאלותיכם הוקם, פועל ומשווק על ידי החברה, שהוקמה במיוחד לתכלית יחידה זו ("מצפה בית שמש בע"מ" כזכור) והגם שנמנית על קבוצת רסידו, הנה אישיות משפטית נפרדת ומרכז רווח ופעילות אוטונומי.

5. צא ולמד חכם ישראל: "ערבות חוק מכר" היא הכינוי המקובל לערבות בנקאית לפי "חוק המכר". הערבות הבנקאית מטעם הבנק המלווה פיננסית את הפרויקט היא ערבות חוק המכר (ראו ועיינו נא שוב סעיף 5.3 לעיל). אכן. גולת הכותרת ושיאה של בורות. דברים שנאמרו לעיל יפים גם כאן. וביתר שאת. ואידך זיל גמור.

6. הבנק הבינלאומי הוא הבנק המלווה פיננסית את הפרויקט. כל פרויקט נדל"ן שמוענק לו ליווי פיננסי משעבד את המקרקעין נושא הפרויקט לבנק המלווה. כך גם בענייננו, משועבדים המקרקעין של הפרויקט לבנק המלווה. יחידות הדיור מוחרגות עבור כל רוכש דירה כנגד קבלת התמורה לחשבון הליווי.

7. אין כל קשר בין כל חוב שהוא של החברה לבנק הבינלאומי לבין העובדה שכספי הרוכשים מופקדים בבנק זה. כנהוג וכמקובל כספי רוכשי הדירות מופקדים בחשבון הליווי בבנק המלווה המממן את הפרויקט. כספים אלה מובטחים כאמור ב"ערבות חוק מכר" שמנפיק הבנק המלווה לרוכשי הדירות.

8. טענתם של כל אותם "גורמים מקצועיים", כביכול – היא טענת בדים ואין לה על מה שתסמוך. עוד ניסיון אווילי מבית מדרשה של אותה "יד נעלמה" שכל עניינה לחבל בעסקי החברה ובפעילותה ובשיווק הפרויקט.

9. ההפך הגמור הוא הנכון: על פי עמדתם של כל הגורמים הממונים הרלוונטיים בכל רשויות התכנון הרלוונטיות, לרבות בעיריית בית שמש; כפי שעולה נכוחה מחוות דעתם של משרד מתכנני הערים שהנו מהגדולים בישראל ומטפל בתכנית בניין העיר הרלוונטית; ובהתאם לחוות דעתו של אחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בתחום התכנון והבנייה – אישורה כדין של תכנית בניין העיר, בהתאם להוראות דיני התכנון והבנייה, הנו בסמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בטווח הזמן הנראה לעין.

10. תכנית בניין העיר תוכננה על ידי מיטב אנשי המקצוע בהתאם להוראות ולאישורים כל הגורמים המקצועיים בעיריית בית שמש; התכנית נדונה וניתן לה אישור עקרוני במסגרת וועדת המשנה לתכנון ובנייה ואף אושרה עקרונית, פה אחד, ובכלל זאת על ידי ראש העיר, במליאת מועצת העיר שהנה פורום מורחב בנידון זה. במצב דברים זה, אין כל יסוד לטענה כי יש סיכוי כי התכנית לא תאושר לעולם. מדובר, שוב, בטענה מגוחכת ומופרכת, שמוטב היה שלא נטענה כלל.

הערכת המערכת

יצוין כי לאחר ישיבת הוועדה לתכנון ובנייה של עריית בית שמש התייחס עו"ד של הוועדה, מוטי ברקוביץ, לפרויקט רסידו ב'נחלת חסידים' ואמר, "לא ניתן לקבל 'ערבות חוק מכר' על דירות שאין להם תב"ע בתוקף. במקרה שכזה ניתן לקבל רק 'ערבות בנקאית' המבטחת את הכסף שהופקד, ותו לא".

הכתבה פורסמה השבוע בעיתון 'בקהילה'

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!