מבקר המדינה לא ישפיע על פרויקטים קיימים של תמ"א 38

שבוע שעבר התפרסם דו"ח של מבקר המדינה, אשר עסק – פעם נוספת, במוכנות המדינה לאירוע של רעידות אדמה, וזאת לאור החשש כי בשנים הקרובות עלולה לפקוד את ישראל רעידת אדמה משמעותית.

דו"ח זה קיבל תהודה משמעותית מעבר לרגיל לאור המשבר הגדול שחוותה ישראל בשמחת תורה, שם התברר כי סוגיית המוכנות של המדינה אל מול אירועים חריגים, גם כאלה שהיו מי שצפו אותם, איננה מיטבית (בלשון המעטה).

בימים שלאחר פרסום דו"ח המבקר, יזמים ודיירים רבים, בהם לקוחות המשרד בתוכניות של התחדשות עירונית, מוטרדים כיצד עתידה הביקורת של מבקר המדינה להשפיע על הפרויקטים שלהם. כמו כן הטרידה אותם השאלה - אם אכן תוכנית תמ"א 38 איננה ממלאת את הייעוד שנקבע לה, האם הם קיבלו החלטה נכונה כאשר הם בחרו להצטרף להליך כזה בבניין האישי שלהם? האם בסופו של יום עלולה ההחלטה שלהם להיות בעוכרם? והשאלה החשובה ביותר שהטרידה אותם היתה האם דו"ח מבקר המדינה עלול לפגוע בהתקדמות של הפרויקט שלהם ולעכבו? ושאלה נוספת: האם להיכנס עכשיו להליך של התחדשות עירונית ומה המסלול הנכון להם.

תמ"א 38

תוכנית תמ"א 38 נכנסה לתוקף בשנת 2005 והיא הוארכה פעמיים בשנת 2010 ובשנת 2015.

לתוכנית היו שתי מטרות: חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה וציפוף המרקם הבנוי (לצורך התמודדות עם מצוקת הדיור).

לתוכנית זו היו שלושה שותפים עיקריים: המדינה, הדיירים והיזמים. המטרה היתה כי המדינה, אשר איננה יכולה לבצע את החיזוק באופן ישיר, תגרום למצב שבו ליזמים יהיה תמריץ כלכלי לבצע את חיזוק המבנים, מבלי לעשות שימוש בתקציבי ממשלה.

לאור הביקורת שהיתה על פרטי התוכנית, בוצעו במהלך השנים מספר תיקונים שנועדו לשפר את הרווחיות של התוכנית, וזאת לאור כך שהיא לא קיימה את התכליות שלשמן היא נועדה.

לאחר התיקונים שבוצעו היו למעשה שני מסלולים עיקריים על פי תוכנית זו – מסלול של חיזוק מבנה קיים בתמורה להוספת אחוזי בניה (שניתנים למימוש גם באמצעות הוספת קומות וגם באמצעות סגירת קומת עמודים) ומסלול של הריסת בניין ישן והקמת בניין חדש במקומו. בכל מסלול ניתנו הטבות שונות וגם זכויות היזמים והדיירים במסלולים אלה שונות.

עו"ד דוד נהיר. צילום: תומר זכאים.

במקביל לשני מסלולים אלה ישנו מסלול נוסף הידוע בשם "פינוי בינוי". מסלול זה דומה ביסודו לתמ"א 38 הריסה ובניה, אך הוא ניתן לביצוע רק במתחם של מספר מבנים ולא בבניין יחיד.

בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לבטל את תוכנית תמ"א 38 ממספר סיבות: התוכנית לא משיגה את מטרתה, התוכנית לא מיושמת באזורי סיכון, לאור מורכבות הליך החיזוק של המבנים אין וודאות כי החיזוק עצמו יביא להגנה על המבנים הישנים, ולבסוף צויין כי מבחינה תכנונית תמ"א 38 איננה בוחנת את הדברים בראייה תכנונית מתחמית ורחבה ויש חשש שבמקרים רבים התוכנית עלולה לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו.

יחד עם זאת המועצה קבעה כי ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה מכוחה של תוכנית תמא 38 עד אוקטובר 2022.

לאחר ביטול התוכנית הוכנה בכנסת תוכנית חלופית. תוכנית זו ידועה בשם "חלופת שקד" או בשמה המקצועי "תיקון 139". חלופה זו התקבלה בכנסת ביולי 2022. תיקון זה כולל מתווה לחיזוק מבנים כתחליף לתמ"א 38 . במהלך שנת 2023 הותקנו גם התקנות בהתאם לתיקון 139 ומסלול זה יצא לדרך.

יש לציין כי הגם שהמועצה הארצית לתכנון ובניה קבעה שתוכנית תמ"א 38 תסתיים בשנת 2022, המועצה נתנה אפשרות להמשיך ולהגיש תוכניות בהתאם לתמ"א 38 עד לשנת 2026 בתנאים מסויימים. המשמעות של החלטה זו הינה כי ישנם מקומות בארץ (למשל: תל אביב (באופן חלקי), ירושלים, רמת גן, קריית גת ועוד) אשר כיום ניתן לבחור בין שני המסלולים – בין מסלול תמ"א 38 לבין מסלול תיקון 139.

מהו דו"ח מבקר המדינה ומה מטרתו?

כאמור, מבקר המדינה בחן מספר פעמים את מוכנות המדינה להתמודדות עם רעידות אדמה. במסגרת בדיקות אלה שאל מבקר המדינה האם המדינה מודעת לסיכון של רעידות אדמה, האם המדינה קיבלה החלטות כיצד להתמודד עם סיכון זה, האם ההחלטות מבוצעות ולבסוף האם התוצאה עולה בקנה אחד עם התכלית.

במסגרת הדו"ח הנוכחי על מוכנות המדינה לרעידות אדמה התייחס מבקר המדינה גם לתוכנית תמ"א 38 ולשאלה האם היא מקיימת את התכליות שלשמן היא נועדה. מבקר המדינה מתאר את ההיסטוריה של התוכנית ומתייחס להחלטה לבטל את תמ"א 38 לאור כך שהיא לא קיימה אף אחת משתי התכליות שלשמן היא הוכנה: היא לא הביאה לתוצאה של חיזוק מבנים באופן משמעותי באזורי הסיכון והשימוש בה לצורך ציפוף המרקם הבנוי היה ללא הסתכלות תכנונית-רוחבית. המבקר התייחס גם לתוכנית החלופית לתמ"א 38 – חלופת שקד, וקובע כי על הגורמים הרלוונטיים לקבוע כבר היום מה היעדים שהתוכנית אמורה למלא ולעקוב ולבחון האם התוכנית אכן מקיימת את המטרה שלשמה היא הוכנה. מטרת ביקורת זו הינה למנוע מצב של עיכוב נוסף של שנים רבות לחיזוק המבנים, ולמנוע מצב שבו רק בדיעבד מתברר שתוכנית מסויימת איננה מקיימת את תכליתה.

כפי שעולה מהדברים הללו, הביקורת של מבקר המדינה איננה מופנית ליזמים ולדיירים, ואם הם פעלו בהתאם לתוכנית במועדים שבהם היא תקפה אזי הם לא עלולים להיפגע מדו"ח המבקר. מטרתו של דו"ח המבקר הוא לבחון את התנהלות המדינה, וכך יש לקרוא את הדברים.

בנוגע ליזמים והדיירים אשר שוקלים כיום את האפשרויות שלהם, רצוי להם לבחון בהקדם האפשרי את המצב המשפטי במקום המגורים שלהם. במידה ומדובר בערים אשר מאפשרות גם כיום הגשת בקשות לפי אחד ממסלולי תמ"א 38, יש להקדים ולבדוק את התנאים הייחודיים של כל מבנה ומבנה, הן מבחינה משפטית והן מבחינה תכנונית, ולבחור את המסלול המיטיב הן עם היזם והן עם הדיירים. לאחר תום תקופת המעבר, לא תתאפשר הגשת תוכניות חדשות לפי תמ"א 38.

הכותב היה יועץ בכיר של מבקר המדינה בשנים 2012-2019 וכיום הוא שותף במשרד עו"ד אורית נהיר ושות' העוסק בתחום ההתחדשות העירונית.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!