תיקון חוק המכר: עו"ד גיל גולן מסביר את ההשלכות

שבוע שעבר (יום ה') אושרה בכנסת, בקריאה שנייה ושלישית, ההצעה לתיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות)

• התיקון הראשון - הגבלת הצמדת מחירי הדירות - נכון להיום נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה. לכן הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד, כגון – מחיר הקרקע, הרווח היזמי והמע״מ.

מה זה מדד תשומות הבנייה?

מדובר במדד שמודד את שינויי העלויות לקניית "סל" קבוע של חומרי בנייה, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים ולשיפוצים, ובפועל הוא מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. לאור זאת, זה משליך באופן ישיר על רוכשי הדירות. מכיוון שרכישת דירה חדשה הוא תהליך שעשוי להימשך אפילו שלוש שנים ויותר, יתר החוב של הרוכשים מוצמדת למדד תשומות הבנייה ומחיר הדירה שהרוכשים ישלמו לבסוף, יהיה שונה מזה שנחתם בחוזה המכר.

מחירי הדירות עלו לאורך כל שנת 2021, בשיעור משמעותי מאוד. למעשה, לפי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בינואר 2022, העלייה ב-2021 היא הגבוהה ביותר זה עשור. אך בעוד הדאגה גוברת בעיקר סביב נתון זה, כדאי היה לשים לב היטב למדד תשומות הבנייה, ששיעור העלייה בו משמעותי עוד יותר, בהשוואה ל-2020.

כפי שנאמר לא פעם מצד גורמים רבים בענף, אחת הסיבות הישירות לעלייה במחירי הדירות היא העלייה בתשומות הבנייה. ב-2021 מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-5.6%, וגם אם שיעור זה פחות משיעור העלייה במחירי הדירות, כדי להתעכב על הנתון הזה: מדובר בשיעור עלייה גבוה פי 11 ויותר משיעור העלייה ב-2020, אז עלה המדד, ביחס ל-2019, ב-0.5%. מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-0.5% בחודש מאי 2022. בשנים עשר החודשים האחרונים (מאי 2022 לעומת מאי 2021) עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-6.6%. כך פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה, ממועד כריתת ההסכם לרכישתה ועד מועד השלמת התשלומים למדד תשומות הבניה, וזאת על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבניה.

מדד תשומות הבניה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים מקובלים בשוק. הדבר יוצר אי ודאות לרוכשי הדירות אשר מקבלים החלטות תוך לקיחת סיכון משמעותי כי המדד יעלה בצורה אגרסיבית. הדבר גם מאיין את היכולת של רוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה, שכן בפועל מחיר הדירה במועד לקיחת המשכנתא עשוי להיות נמוך משמעותית מהמחיר שישולם בפועל.

עו"ד גיל גולן

התיקון החדש לחוק אומר כי,  חברות הבנייה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה. כלל הסכום שישולם עם כריתת חוזה המכר לא יוצמד כלל, ובכל מקרה תשלומים שלא יפחתו מ-20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד כלל.  מכאן שרק עד 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד. ההצמדה תיעשה כדלקמן: רוכש יוכל לשלם מינימום של 20% ממחיר הדירה בחתימת החוזה (אפשרי גם יותר בהסכמת היזם/הקבלן) וסכום זה אינו כולל את ההצמדה. לגבי כל התשלומים שישולמו לאחר מכן, 80% ממחיר הדירה לכל היותר - מחצית מכל תשלום יהיה מוצמד למדד ומחצית לא.

לדוגמא: דירה שנרכשה במיליון ₪, 200 אלף ₪ יכולים להיות כתשלום ראשון במועד החתימה והם לא יוצמדו למדד. ולגבי ה- 800 אלף ₪ הנותרים, 400 אלף ₪ יהיו מוצמדים ו- 400 אלף ₪ הנותרים לא יוצמדו. מדובר במחצית מכל תשלום כך שלא יתאפשר לדחות את התשלום המוצמד לסוף התהליך. כאמור, מדובר בפועל בהצמדה של 40% בלבד ממחיר הדירה למדד תשומות הבניה לעומת 100% כיום.

יודגש כי על פי הצעת החוק, לא תהיה יותר הצמדה לאחר מועד המסירה. כלומר, גם אם הקבלן מאחר במסירה , מחיר הדירה לא ימשיך להיות מוצמד לשום מדד.

התיקון השני - פיצוי בגין איחור במסירת דירה - החוק כיום (לפני התיקון) מטיל את האחריות לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה באופן בלעדי על המוכר אך אם האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר הוא אינו נדרש לשלם את הפיצוי. מנגנון זה יוצר מאזן כוחות לא מאוזן שכן לרוכש יכולת התנגדות מוגבלת וגם היא באה לידי ביטוי רק באפשרות של הליכים משפטיים ממושכים.

הפרקטיקה היא כזו בה מוכרי הדירות עושים שימוש נרחב בסעיף ה"פטור" וזאת למרות שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלת לרוב בבתי המשפט. על כן, סעיף הפיצויים אינו ממומש בצורה מיטבית בישראל.

הצעת החוק מצמצמת את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש או שהוא תוצאה של סיכול כמשמעותו בחוק החוזים. בנוסף  במקרים בהם תימסר הדירה באיחור של לפחות חודש ועד ארבעה חודשים, חברת הבנייה תשלם פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%) ובמקרה של איחור של חמישה חודשים ועד עשרה חודשים חברת הבנייה תשלם לקונים תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור. על כל איחור שמעבר לעשרה חודשים יוטל פיצוי בגובה 150% משכר הדירה באזור. התיקון הנוכחי משנה את התמונה מהמצב הקיים היום (עד לתיקון החוק) שבמהלך השנים התברר שהפיצוי בדרך כלל לא מגיע ליעדו שכן הרוכשים לא תמיד מודעים לזכויותיהם מחד ומאידך יש שמי שיודע לדחות את התשלום בשל טיעונים משפטיים שונים.

נכון להיום קבלנים רבים אינם מפצים, אינם מעבירים מועד מסירה חלופי ומותירים את הרוכשים תחת מצב בלתי אפשרי. על כן שינוי החוק המוצע יביא לוודאות ביחס לסוגיה החשובה ביותר אולי של רוכש דירה - מועד המסירה.

יודגש כי תיקון החוק יכנס לתוקף 7 ימים לאחר כניסתו לרשומות וצפוי להגביר את הודאות ולחסוך לרוכשים עשרות אלפי ₪.      

לשאלות והארות ניתן לפנות במייל עו"ד גיל גולן: [email protected]

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!