האיש שהביא את הבשורה במכירת רכב מפתיע גם בנדל"ן

ר' שמואל טירר, מוכר בעיקר בזכות פעילותו הציבורית, כאחד מראשי הציבור החרדי בפ"ת, היה חבר מועצת העיר מטעם יהודה התורה, וכמי שמנהל במשך 17 שנה את ישיבות 'אור ישראל' ואחראי גם על בניית המתחם המפואר שלה בשכונת גני הדר בפ"ת. כמו כן, כיהן כמנכ"ל מרכז מוסדות סערט ויז'ניץ הארצית, לצד פעילותו הציבורית הוא עשה חיל במישור הפיננסי, כשבין היתר הקים את חברת 'שמש רכבים' שהנגישה את הרכבים החדשים, יד ראשונה, לציבור החרדי. בהמשך הקים את החברה האחות, חברת 'שמש נדלן ופיננסים' המתמחה בהשקעות נדל"ן.

"את חברת 'שמש רכבים' הקמתי מתוך מחשבה, שהתבררה כנכונה, שעם פתרון נכון של מימון יכול כל אדם חרדי לרכוש רכב יד ראשונה, בקלות ובלי 'להביא כסף מהבית'" אומר טירר. "ואת העיקרון הזה, אנחנו מממשים היום גם בתחום ההשקעות והנדל"ן".

מה הקשר בין עולם הרכב לעולם הנדל"ן? הקשר בא לידי ביטוי, מבחינתו, במלה אחת: מימון.. אנו הצענו את אופציית המימון שבאמצעותה אנו מציעים ללקוח לרכוש מיצובישי אאוטלנדר למשל - כשבזכות כח הקניה שלנו אנו גם יכולים לרכוש אותו בהנחה משמעותית שמגולגלת ללקוח שבקצה - וזאת בזכות יחידת המימון שאנו מצליחים לתפור לו. כך הוא לא נדרש לשלם מראש את כל הסכום, אלא משלם בכל חודש על ירידת הערך. כך ההוצאה שבעבר נתפסה כגרנדיוזית ולרכישה שאפיינה רק את הגבירים שיכלו להרשות לעצמם, הפכה פתאום לעממית ונגישה".

"וזה מה שאנו עושים היום בעולם ההשקעות והנדל"ן" אומר טירר. "אנו מאפשרים גם לאנשים מהשורה, לא למשקיעים כבדים, לא לסוחרים גדולים, אלא לאנשים שבס"ה מבקשים לחתן את ילדיהם ולהביא אותם לדירה, או לאברכים צעירים בראשית דרכם, להגיע להשקעה מכובדת ובעיקר מבוססת ולא מסוכנת, וכל זאת כשהמימון הנדרש להביא מהבית הוא מינימלי. החכמה היא להביא מימון מבחוץ, במינימום עלות, ולקבל עליו את התשואה המקסימלית. לא כמו שאני מכיר היום יהודים רבים שעושים כל טעות אפשרית: גם מביאים הרבה כסף מהבית, וגם לא מרוויחים עליו".

הדמיה של המשרדים מבפנים • קרדיט: יח"צ

המודל של שמש נדל"ן הוא קניית נכסים מסחריים להשקעה. כשעיקר המימון מגיע מהבנק. "אנחנו בעצם משחקים בכסף של הבנק", פורס טירר את עיקרי שיטת ההשקעה. "אני לוקח כסף מהבנק, בעלות אשראי של 3% בשנה, בעצם קניתי כסף בעלות של 3%. אם אני קונה עם הכסף הזה נכס מסחרי שאני מניב באמצעותו תשואה של 8% בשנה, אז הרווחתי על הכסף של הבנק 5% בשנה".

למה לא כולם עושים את זה?

"כי להרבה אנשים אין את ההון הראשוני. בשביל לקנות נכס נדל"ן מסחרי שעולה 10 מיליון שקלים אתה צריך להביא מהבית 3 מיליון שקלים.  לרוב האנשים אין את הכסף הזה ולכן הם הולכים לקנות דירה בפריפריה. ששם אפשר להשקיע הון ראשוני של 150 אלף שקל, ולקבל מימון על השאר מהבנק. זו הטעות שמרבית האנשים עושים.

למה טעות?

" כי התשואה על דירה בפריפריה כיום היא של 3% בלבד. דירה להשקעה בפריפריה נמכרת באיזור ה­700,000 ש"ח. כלומר, יציעו לכם אותה ב­500­600, אך היא צריכה שיפוץ, וישנן עלויות נלוות כמו מיסי רכישה, עו"ד וכו', וכך אנו מגיעים לאיזור ה­700,000 ש"ח. את הדירה הזו נשכיר ב­2,000 ש"ח לחודש, כלומר הכנסה של 24,000 ש"ח לשנה. נוריד מהם 2,000 ש"ח לניהול הנכס ועלויות נלוות (שיפוצים קלים וכו', מוערכות בעלות של חודש שכירות לשנה) והגענו ל­22,000 ש"ח. כלומר, בשורה התחתונה מדובר בריווח של 3% על ההשקעה בת ה­700,000 ש"ח. בנוסף, אתה מתעסק גם עם שוכרים משכבה סוציואקונומית נמוכה מאוד. לא בטוח שתראה בכלל את הכסף מידי חודש"

"כעת, בל נשכח שמהבית הבאנו רק 150 או 200 אלף ש"ח. את כל היתר לקחנו כמשכנתא מהבנק. על המשכנתא אנו משלמים 3% ריבית, לפחות. כלומר לא עשיתי כלום. בעצם מה שעשינו היה לטחון מים: קנינו כסף ב3%, ומכרנו אותו ב3%. לא הרווחנו כלום רק שחקנו בנדמה לי".

ומה קורה בנדל"ן המסחרי?

כאן זה סיפור שונה. התשואה הממוצעת בענף הנד"לן המסחרי היא 8%. אם לקחנו הלוואה מהבנק בעלות של 3% אנחנו עושים תשואה של 5% על הכסף מהבנק ועוד 8-10% על הכסף שלנו. בנכס מסחרי אתה משכיר לתקופות ארוכות טווח של 5-7 שנים. אתה מתעסק עם שוכרים הגונים בעלי עסקים. הוצאות התחזוקה והניהול של הנכס הם על השוכר.

השוק הזה לא רווי? בב"ב ובפ"ת מוקמים מאות אלפי מ"ר לשימוש משרדי מי יאכלס את כל המשרדים הללו?

"לגבי איזור בני ברק יש בהחלט הצפה. יש היצע מאוד גדול ולכן רמת התפוסה היא עדיין 90%. לעומת זאת באיזור כנפי נשרים בירושלים היכן שאנו מקימים את מגדלי המשרדים, התפוסה של שטחי המסחר עומדת על 99.71%. זה נתונים של חברת המחקר נת"ם, שערכה סקר על איזורי התעסוקה בירושלים, כשלצורך הסקר נסקרו לא פחות מ­168,000 מ"ר. זה אומר שהסיכוי שהמשרד שלך יהיה ריק הוא שליש אחוז. הביקוש הוא גדול מאוד ולכן אין כמעט סיכוי שהתשואה תשחק גם לאורך שנים".

ובירושלים אין כיום בינוי משרדים?

"גם מגדלי המשרדים שעתידים לקום בכניסה לירושלים, בעוד 9 שנים, לא יצליחו לכסות את הביקוש העצום של שטחי משרד ומסחר בעיר. ירושלים היא עיר הבירה היחידה בעולם שמספר היוצאים ממנה בבוקר גבוה ממספר הנכנסים. כל שנה מתחתנים בירושלים ובעוטף ירושלים כ – 5,000 משפחות. האנשים האלה הולכים לעבוד. רובם וליתר דיוק, 75% מהם יצטרכו עמדות משרד. רוב האנשים עובדים כיום במקצועות משרדיים. זה אומר תוספת של 7,500 יחידות משרד בכל שנה. אם נכפיל את זה ב-9 שנים נקבל 67,500 עמדות משרד. כל עמדת משרד היא של כ-15 מ"ר בממוצע. זאת אומרת שאנחנו כבר נמצאים בלמעלה ממיליון מ"ר משרדים בירושלים. המשרדים בכניסה לעיר יספקו רק את הביקוש של העבר ולא את הביקוש העתידי". וגם זה אמור להיות מאוכלס רק בעוד 9 שנים.

"יש ביקוש עצום לשטחי משרד בירושלים. בהר חוצבים יש תפוסה של 100%. יש משרד של רואי חשבון ששכר חנות שעלותה פי שניים משטח משרדי, בגודל של 500 מ"ר באיזור כנפי נשרים כי בנייני המשרדים נמצאים בתפוסה מלאה".

הדמיית משרד מבפנים • קרדיט: יח"צ

"התחום המסחרי בירושלם חי ותוסס. רמת המחירים ליחידות משרד עומדת על בין 2700 ל­3200 ש"ח, מחירי שטחי המסחר נמצאים בעליה, בעוד שמחירי הדירות רק קפאו על שמריהם בשנה האחרונה, כשלפי כל הצפי הם רק ילכו וירדו. מדובר על נכס שיש לו כבר היתר בניה, וכבר יוצקים את הקומה החמישית של החניון,  העיסקה היא בליווי בנקאי, על כל שקל שאתה משלם יש ערבות חוק מכר, זהו נכס שיש עליו התחייבות עם תאריך למסירת מפתח. עיסקה מסודרת ואמינה, כשמה שהכי חשוב הוא שישנו קונספט של חב' ניהול שתנהל את הנכס".

הקורונה לא הבריחה אנשים אל הבתים?

"המשבר של הקורונה הוא משבר תקופתי. הוא יעבור. בימים אלה חברת פייזר הודיעה על הצלחה של 90% (הרבה מעבר למצופה!) בהצלחת הניסוי שהיא עורכת.

כל האנשים שהתעשרו אחרי מלחמת העולם השנייה לקחו את המשבר כהזדמנות ולא שקעו בדיכאון שהעולם נחרב. הרי הקורונה תיגמר, ואז אנשים יחזרו לדפוסי העסקה ועבודה הרגילים כפי שהיו לפני המשבר".

"בדיוק ראיינתי  מועמדת שרצתה לעבוד אצלי בחברה ושאלתי אותה מדוע את לא ממשיכה לעבוד היכן שאת עובדת היום, אז היא ענתה שדורשים ממנה לעבוד מהבית וזה מאוד מאוד מקשה עליה. היא לא יכולה להרגיש בבונקר. הרבה מאוד אנשים מרגישים ככה. "יצא אדם לעבודתו", נאמר. לא עובדים מהבית. הדברים האלה יסתיימו ואנשים יחזרו למשרדים". 

ומה הבשורה של שמש נדל"ן?

קבלן שבונה בניין למגורים, התב"ע (תוכנית בניין עיר) מגבילה אותו במספר היחידות שהוא יכול לבנות על המגרש. לעומת זאת במגדל משרדים - אין הגבלה על מספר היחידות שניתן לבנות. לכן כאשר אני בונה מגדל אני יכול לקחת קומה ולתכנן אותה לפי מספר חדרים שאני רוצה ואת השטחים השיתופיים. כך אני יכול למכור לכל אחד יחידה משרדית, שזה אומר חדר פרטי פלוס חלק יחסי בשטחים המשותפים בקומה.

"בצורה כזאת גם אדם שאין לו מיליונים - יכול להכנס לתחום העולם המסחרי ולהנות מהתשואה הגבוהה שהענף הזה מבטיח. בדר"כ מי שבונה מגדל משרדים מעדיף למכור גושים גדולים של לפחות 250 מ"ר,  לאף אחד אין רצון להתעסק עם עשרות ומאות קונים שכל אחד קונה רק 15 מ"ר. כאן יש אפשרות לקנות חלקים קטנים לקבל רישום מלא בטאבו על החלק שקנית, להשכיר אותו ולהנות מתשואה של 8%-10%".

רישום מלא בטאבו

"כל רוכש שקונה נכס בבניין מקבל כמובן רישום מלא בטאבו על החלק שהוא קנה. את הפרויקט מלווה משרד עורכי דין מוכר ואמין, מצנר גולדשטיין הפרויקט הוא בליווי בנקאי מלא של בנק לאומי, וכל רוכש מקבל ערבות על פי חוק מכר. צפי האכלוס הוא כ- 18 חודש מהיום, כאשר כל עיכוב מזכה את הרוכש במלוא דמי השכירות שיגיעו מקופת הליווי. לאחר השלמת הבניה כל קומה בת 25 משרדים תנוהל בידי הרוכשים שיוכלו לשכור חברת ניהול, להתאחד מול חברת תיווך שתשכיר את הנכסים, וכדומה"

"בנוסף יש לנו הסכם שמעמיד שקל מול שקל. על כל שקל של הון עצמי הבנק מעמיד לו סכום דומה. כך שאם אני מוכר משרד ב-300 אלף שקל. המשקיע צריך להביא רק 150 אלף שקל והשאר מימון בנקאי. כמו שהסברתי אפשר גם לקבל כסף מהבנק ולהרוויח עליו. את הכסף מהבנק אנחנו קונים ב-3% ומוכרים אותו ב-10%".

רוצים לשמוע פרטים נוספים השאירו פרטים ונחזור אליכם>>>

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!