מהם היתרונות ברישום בית משותף?

מעשה באדם שרכש דירה ולאחר זמן ביקש למכור את דירתו אך כשעורך הדין שלו בדק את נסח הטאבו הוא גילה שלטובתו רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בלבד ללא רישום זכויותיו בטאבו (ישנה חשיבות מכרעת לרישום הזכויות במרשם המקרקעין, באופן כזה שהרישום הנו מהימן ומבטיח במידה הרבה ביותר את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות במקרקעין).

במועד הרכישה, הוא שילם לעורך הדין של החברה, (כהשתתפות עם הקבלן) עבור הטיפול ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שמו בטאבו, אך עורך הדין לא עשה זאת והוא נשאר עם הערת אזהרה בלבד כאמור (ללא רישום של בית משותף וללא רישום של הבעלות בדירה על שמו).

בהמשך, הקבלן שממנו הוא רכש את הדירה פשט את הרגל, החברה שבבעלותו שבנתה את הבניין נמחקה מהמרשם של רשם החברות, ולמעשה, מאז איש אינו מטפל ברישום בטאבו ואין למי לפנות.

מצב זה לפיו רשומה לטובתו רק הערת אזהרה הקשתה על המוכר למכור את הדירה. וכשניסה למכור נכשל פעם אחר פעם – גם כשכבר מצא קונה שהתעניין בדירה וגמר לקנותה, הומלץ לקונה הפוטנציאלי ע"י עורך הדין שלו לא לרכוש, בעקבות כך שהבניין בו נמצאת הדירה אינו רשום כבית משותף.

במקרים כאלו נתקלים לא אחת בעלי דירות רבים אשר מאיזושהי סיבה (ויש המון סיבות) דירתם לא נרשמה בטאבו, בתים רבים בישראל עדיין לא הסדירו את רישום הבית כמשותף במנהל רישום המקרקעין (טאבו). לרישום בתים משותפים יתרונות חשובים כאמור ובהעדרו עלולות לצוף בעיות משפטיות וחיובים כספיים מיותרים, ואלה מובאים בסיקור להלן.

עו"ד גיל גולן

בית משותף

בישראל, בית משותף הוא על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בית מגורים או מבנה שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

באופן כללי, חוק המקרקעין קובע שכל בית שהוא בעל שתי דירות ומעלה, יתנהל כבית משותף. אולם לא כל בית משותף, רשום בפנקס הבתים המשותפים. על מנת לרשום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים עליו לעבור תהליך של רישום בית משותף. אלפי בניינים בישראל אינם רשומים כבתים משותפים לאחר סיום בנייתם, ומשכך, בעלי הדירות אינם רשומים כבעלי הדירות בלשכת רישום המקרקעין.

מדוע נחוץ לרשום בית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים?

לרישום בית כבית משותף יתרונות רבים - בבית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים, ניתן לזהות כל דירה ואת החלקים היחסיים השייכים לה ברכוש המשותף. העובדה שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים, מקל עד מאוד ביצוע עסקאות בדירה, כגון מכירתה ונטילת משכנתא. שמאי מקרקעין אף מעריכים דירה כזו בערך גבוה יותר, מדירה מקבילה שאינה רשומה בפנקס הבתים המשותפים.

המשמעות של רישום בית כבית משותף, היא ביצוע חלוקת השטח הכולל לתתי חלקות (פרצלציה), כך שניתן יהיה לזהות את שטח הדירה של כל אחד מבעלי הדירות. כל חלק בחלקה מקבל מספר זיהוי נוסף שהוא תת החלקה. וקובע א חלקו היחסי של בעלי הדירות ברכוש המשותף שלא הוקצה לשימושו הייחודי של אף אחד מבעלי הדירות (חדרי מדרגות, לובי, מקלט, חדר אופניים, גג ועוד) ומצוי בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות לפי החלקים הרשומים.

במידה וטרם נרשם בית משותף למעשה כל הדיירים כולם הם כעין "שותפים" באותה חלקה, ואין חלוקה מסודרת וסימון של הדירות והרכוש המשותף השייך לכל דירה. שותפות על המקרקעין כוללת מגבלות המונעות חופש פעולה של כל אחד מהשותפים לעשות שימוש בקרקע לפי ראות עיניו למעט מכירה של החלק האישי שלו. המגבלות הללו מפחיתות את שווי זכויות הבעלות וזאת בהשוואה לבעלות לא משותפת.

היתרון ברישום בית כבית משותף

• בראש ובראשונה הסדרת הזכויות בין הדיירים, לרבות הרכוש המשותף והצמדת הרכוש לדירה מסוימת.
• חיסכון: כל פעולה בנכס, שהליכי הרישום שלו לא הסתיימו, מחויבת בתשלומים מיותרים ויקרים יותר מאשר נכס הרשום בפנקסי המקרקעין.
• תוקף משפטי: רישום בטאבו מקנה תוקף משפטי לזכויות בעלות על מקרקעין;
• עלייה בערך הנכס: בניינים שאינם רשומים כבתים משותפים סובלים לעיתים מירידת ערך דירותיהם, לעומת דירות דומות שהזכויות בהן רשומות כדבעי;
• הקלות בהליכי קבלת משכנתא - בנקים נוהגים לאשר ביתר קלות משכנתאות לדירות שהליכי הרישום הסתיימו לגביהם בפנקסי המקרקעין מאשר לדירות שטרם הסתיים רישומן;
• העברת זכויות מהירה - העברת זכויות של נכס רשום במסגרת לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) קלה, מהירה, נוחה וזולה לעומת העברת זכויות במסגרת חברה משכנת או רמ"י;
•  חיסכון בזמן ובהתרוצצויות- לנכס רשום יש רק כתובת אחת לבירורים - לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) המחוזית. לנכס שאינו רשום יש כתובות רבות הגורמות להתרוצצויות (חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל), בזבוז זמן וטרחה מרובה;

כיצד מתבצע הרישום

הליך של רישום בית משותף, הינו הליך ארוך ומורכב - הרישום מתנהל מול לשכת המפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). המפקח יבחן את הבקשה, ובמידה שמלוא הדרישות מתקיימות, יחתום על צו רישום הבית כבית משותף. את הבקשה לרישום בית משותף יש להגיש במספר עותקים ואליה יצורפו:

• טופס בקשה - טופס בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים;

• נסח טאבו – נסח עדכני ומאומת מלשכת רישום המקרקעין;
• תשריט בית משותף - תשריט שהוכן ע”י מהנדס, או אדריכל, או מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך. התשריט יוצר חלוקה מסודרת של הדירות כולל תיאור מפורט של כל דירה ושל השטחים המשותפים לה, כאשר כל דירה תסומן באות ובצבע אחר;
• הסכמה לשמש נציגות זמנית;
• תקנון מוסכם או מצוי – התקנון מגדיר את היחסים בין בעלי הדירות ועוסק בזכויות ובחובות בקשר עם השימוש ברכוש המשותף. לתקנון יתרון מרכזי ברישום בית משותף, מאחר והוא יקבע את זכויותיהם וחובותיהם של הדיירים בבית בכל הנוגע להתנהלות הבית המשותף והרכוש המשותף. הדיירים רשאים לכלול בהסכם כל סוגיה רלוונטית עבורם כדוגמת: אופן השימוש ברכוש המשותף, זכויות בנייה, וכיו"ב;

• אגרה – אישור על תשלום אגרה;

• בקשה לייחוד דירות – כאשר ישנם מספר שותפים / בעלי קרקע יש צורך לבצע ייחוד דירות. כלומר רישום של כל אחד מהשותפים על היחידות שבבעלותו. בקשה המפרטת את חלוקת השטחים בין בעלי הדירות, ובנוסף אישורי מיסוי מקרקעין, אישור עירייה ואישור ועדה מקומית על היעדר חובות והסכמתם לרישום;

• תצהיר ייחוד הערות אזהרה – בפרויקט שבו נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים, יש צורך להוסיף למסמכי הרישום שמוגשים ללשכת המפקח תצהיר ייחוד הערות אזהרה תצהיר המפרט את חלוקת השטחים בין בעלי הדירות, ובנוסף אישורי מיסוי מקרקעין, אישור עירייה ואישור ועדה מקומית על היעדר חובות והסכמתם לרישום;

• כל מסמך אחר שיהיה נחוץ להנחת דעתו של המפקח על המקרקעין;

לאחר הגשת הבקשה ובלבד ואין מניעה לרישום המבנה, יוציא המפקח על המקרקעין, צו לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ובו פירוט של מספר הדירות, שטחן ונתונים נוספים.

היות שמדובר בבקשה מורכבת ורישום בית משותף זה הליך משפטי כמו כל פעולה במקרקעין המצריכה טיפול של עו"ד, על הדיירים לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין, אשר יטפל בהגשת בקשת הרישום עבור הדיירים. עורך הדין הבקיא בבקשות אלו, יידע אלו מסמכים וטפסים יש לצרף כדי שהבקשה תטופל ביעילות המירבית והרישום יבוצע ללא עיכובים מיותרים

הרוב הדרוש לביצוע רישום בית משותף?

לצורך רישום הבית המשותף די בהסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

אחרי הרישום – לכל דירה "תעודת זהות" משלה

לאחר ביצוע רישום בית משותף, כאמור ישנה חלוקה מסודרת של הדירות בבית המשותף, לכל דירה יש "תת חלקה" משלה וכל אדם באמצעות נסח טאבו יוכל לראות מה גודלה של הדירה, יוכל לבדוק אילו הצמדות יש לדירה, ואילו זכויות או חובות (כגון עיקולים) יש לגביה, ללא ספק תהליך של רישום בית משותף, שווה בהחלט את ההוצאות הכרוכות בו.

לסיכום

מגורים בבניין שלא רשום כבית משותף מעמיד אותנו במצב בו אנו נאלצים לחלוק את רכושנו בשותפות כפויה עם הדיירים האחרים. מצב זה יכול להוביל לסכסוכים ומחלוקות בקשר לאופן השימוש ברכוש המשותף. רישום בית כבית משותף, מעלה את ערכו של הנכס ונותן ודאות משפטית, אך בעיקר עושה סדר ביחסים בין הדיירים ומגדיר את חלקו של כל בעל דירה בנכס.

מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

הכותב הנו עו"ד ויועץ לחה"כ ינון אזולאי.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!