מכרתם נכס ונדרשתם לשלם מס שבח? יתכן שאתם זכאים להטבה

מכרת נכס מקרקעין והיית צריכה לשלם מס שבח בגין המכירה?

האם החזקת באותו נכס עם בעלך בחלקים שווים?

האם ההכנסות שלך, אם בכלל היו הכנסות, היו נמוכות יותר מההכנסות של בעלך?

אם התשובה על שאלות אלו היא חיובית, אז הינך זכאית להטבה - הפחתת המס.

אישה נשואה זכאית לנקודת זיכוי על כל ילד מתחת לגיל 18 (למעט שנת הלידה או השנה לאחריה), בנוסף לנקודות הזיכוי הניתנות בגין הורות. ניתן וכדאי לנצל את נקודות הזיכוי הללו במכירת נכס מקרקעין ולקבל הנחה משמעותית, כפי שיפורט להלן בהרחבה.

על פי דו”ח ביקורת שהתפרסם בנוגע לסכומי המס שמשלמים אזרחים בעסקאות מקרקעין התברר כי ישנו סכום הנאמד בסך של כ1.75 מליארד ₪ אשר מגיע לאזרחים ושוכב בקופת האוצר וזאת בשל אי מיצויי זכויות להטבות והנחות במס.

מבקר המדינה, ב"דין וחשבון לשנת 2015" שפורסם ביום 28.10.15, בעמוד 247, בפרק בו מתייחס המבקר לרשות המיסים, שכותרתו, “הפסדי הציבור בגין אי-מיצוי פריסת השבח” מתייחס מבקר המדינה, בין היתר, גם למכירה של מקרקעין במסגרת התא המשפחתי, ומציין כי “קביעת שומת השבח במשרדי מיסוי מקרקעין אינה מיטיבה עם התא המשפחתי”.   

ביום 27.5.2018 פירסמה רשות המיסים נוהל לגבי פיצול של שבח מקרקעין בין בני זוג, וזאת לגבי זכות במקרקעין שהוחזקה על ידי בני הזוג בחלקים שווים.

במכירת נכס מקרקעין על ידי התא המשפחתי, יכול להיות יתרון בפיצול שבח המקרקעין בין בני זוג המחזיקים בנכס מקרקעין במשותף.

היתרון בפיצול השבח בין בני הזוג בא לידי ביטוי בחישוב של החבות במס במכירה בפריסה של שבח המקרקעין אצל כל אחד מבני הזוג לפי היקף הכנסותיו ובהתאם לניצול נקודות הזיכוי להן הינו זכאי כנגד הכנסותיו האחרות שלא משבח המקרקעין. בדרך זו כל אחד מבני הזוג עשוי להתחייב במס לפי מדרגות המס הנמוכות (ניצול מדרגות המס הנמוכות פעמיים) ולנצל את נקודות הזיכוי המגיעות לו ככל שאלו נוצלו חלקית או לא נוצלו כלל (ניצול כפול של נקודות הזיכוי).

יתרון נוסף בחלוקה של שבח המקרקעין בין בני הזוג ניתן להשיג בהפחתה של החבות במס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה ("מס יסף"). בפיצול השבח, כל אחד מבני הזוג מתחייב במס יסף רק לגבי הכנסתו החייבת העולה על הסכום הקבוע בסעיף 121ב. לפקודת מס הכנסה (בשנת המס 2020 החיוב במס יסף הינו בשיעור של 3% לגבי הכנסה שנתית העולה על 651,600 ש"ח או 54,300 ש"ח לחודש). בדרך זו של פיצול השבח בין בני הזוג ניתן להימנע מתשלום מס יסף לגבי חלק השבח המסתכם בשנת 2020 ב-651,600 ש"ח.

יצויין כי מבחינת הטיפול במשרדי מיסוי מקרקעין לרוב, גם במקום שישנה זכאות שכזאת, לא נערכת פריסה ופיצול העסקה כך שמוצאת שומה אחת לאחד מבני הזוג, ומשכך צריך לדרוש זאת במפורש.

בנוסף לאפשרות לפצל את השבח בין שני בני הזוג, סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, החל בענייננו, מאפשר בנסיבות מסוימות את פריסת ההכנסה (השבח הריאלי) החייבת עד 4 שנות מס. הדבר אפשרי, לדוגמה:

• כשיש הפסדי הון/ניירות ערך, זה מופיע בדו"ח בשנת המס שקדמה לשנת המכירה של המקרקעין, אז ניתן לקזז את ההפסדים ממס השבח.
• תושב חוץ – מכוח אמנות למניעת מיסוי כפל תושב החוץ זכאי לפריסה.

ישנם מקרים נוספים בהם ניתן לבצע פריסה של מס השבח עד 4 שנות מס ולכן בעסקת מקרקעין כאשר ישנה היתכנות לתשלום מס שבח, חובה להיוועץ עם עו”ד הבקיא במיסוי מקרקעין. הדבר עשוי לחסוך סכום כסף מס לא מבוטל, ובמקרים מסויימים אף להביא להפחתתו עד מינימום. 

יודגש, האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי. הסקירה הנ"ל אינה מתיימרת לתת מענה מקיף להוראות הדין או ביטוי לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה ולכן מי שמסתמך עליה ללא התייעצות בעו"ד נושא באחריות המלאה.

מאת: גילת בנדר - משרד עורכי דין בתחום המקרקעין

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!